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风险识别作为项目风险管理的起点，是进行科学的风险评价的前提和基础。作为重要的资源之一，资金在企业中扮演了重要的生死攸关的角色。资金管理，尤其是资金风险管理，这些成为企业重要的战略管控内容。 房地产行业一直是国内经济发展中重要支柱，也是坊间关注热点之一。房地产企业资金链风险是导致企业不能正常开发经营，直至破产的关键原因，是房地产开发企业面临的最主要风险。对于企业管理咨询工作者，从管理角度对房地产行业资金链风险特点全面的认识，了解理解。 在项目开发初期，房地产企业投入的巨额资金一般都是自有资金和外部筹集得来的资金，这些资金通过成品房较长周期的开发建设过程转化成为房屋商品形态，再通过成品房销售，实现对初期投入资金的回收，企业资金在这一阶段就从房屋商品形态重新转化为货币形态。由于资金在初期投入的数额巨大，这就要求企业缩短开发建设周期，加大库存成品房的销售力度，以保证最快速度的实现资金回笼，从而提高资金使用的效率，减少利息压力。只要有一个环节出现问题，可能就会给资金链的正常循环造成负面影响。因此资金链风险对于房地产企业，尤其是中小民营房地产企业，来说非常重要。 1、房地产企业的资金流动 房地产企业的资金流动，往往伴随着土地批租、房地产开发建设到成品房租售的项目流程而发生的。结合上文界定的资金链概念，房地产企业资金链就是指房地产企业将自有资金和外部筹集资金用于土地批租、房地产开发建设，再通过成品房租售实现资金增值回笼的一个完整的资金循环过程。 2、房地产资金使用阶段 根据房地产企业项目的流程，可以把它的资金链划分为前期土地购置阶段、房产建设阶段、成品房销售阶段。 3、房地产资金链的特点 研究房地产企业资金链，需要考虑四方面因素： (1)资金总量； (2)资金结构； (3)资金周期； (4)资金增值。 l、资金使用量大 资金高度密集是房地产行业的一个特性。开发一个房地产项目是个巨大的工程，在前期购买土地阶段到房产建设阶段，需要投入大额的土地价款、建设费用、各种税款以及借贷利息等；同时，由于项目开发周期长，各种成本支出使得资金需求源源不断。所以，房地产项目的成功离不开充足的资金供给，资金使用量大是房地产资金链的一个典型特征。由此可知，筹资能力的好坏是房地产企业资金链能否顺畅循环的首要因素。 2、资金周转时间长 相对于其他一般企业，房地产企业的产业链循环周期普遍偏长，这也意味着其项目的投资回收期偏长。从资金投入购买土地到项目完工销售资金回笼，至少需要多年的时间。在如此长的周期内，国家政策调整、经济环境变化等都会影响到资金的收支情况，使得资金链的运转存在许多的不确定性，增加了资金周转时间，也使得房地产企业的资金链相比其他企业的资金链更为脆弱。 3、资金回笼速度慢 不同于其他商品，房地产项目属于不动产，没有可流通性、建设周期较长、销售渠道过窄，这就使得房地产企业资金链呈现资金回笼速度慢的特点。同时，一旦在项目丌发过程中或者在成品房销售过程中受到不利因素的影响，造成销售不能按时完成，就会使资金回速度笼更加缓慢，加大了房地产企业资金链的风险。 4、房地产企业资金链风险 房地产企业资金链风险就是房地产企业在筹集资金阶段，资金的使用阶段以及资金的回笼期，存在不确定性和不可控制的影响因素从而导致资金链循环出现阻碍或者中断，进而导致企业损失甚至破产的可能性。 房地产资金链风险包括资金筹集阶段风险，资金使用阶段风险、和资本回笼阶段风险。 (1)资金筹集阶段风险：企业的筹资风险主要表现在两方面，一是债务到期时企业的还本付息能力即企、lk的偿债能力状况，二是企业有资金需求时是☆及时筹集到资金的能力即企业的再筹资能力。资金筹集阶段风险评价指标：偿债能力指标(资产负债率、现金流动比率、流动比率、速动比率)、支付能力指标(现金支付率)。 (2)资金使用阶段风险：即企业在是资金使用上没有明确合理的计划，使得投资经营收益未能达到预期收益，甚至给企业原有资金带来损失的可能性。包括投资风险和经营风险。资金使用阶段风险评价指标：现金净流量、盈利能力指标(销售毛利率、营业利润率、销售净利率、总资产净利润率净利率、成本费用利润率)。 (3)资金回收风险是指企业的销售款得不到及时偿还而导致的回收额减少、回收时间不确定等风险。资金回收阶段风险评价指标：营运能力指标(应收账款周转率、存货周转率)。 王曾田，学名王印久，东南大学工学硕士，山东大学工商管理硕士，武汉大学研修生，10年国企、民企、创业型、上市公司工作经验，15年企业管理，咨询辅导教练经验。专注于中小民营企业的发展咨询服务，主要从战略规划营销，组织管理，各方面帮助到企业，主要以项目、教练、内训以及常年顾问企业教练私人顾问的方式开展工作。 |
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