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300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

2020-03-28  马思鹰眄

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

城市发展有快慢,也有羁绊,在政策、规划、底蕴、契机等诸多因素中,任何的缺失以及不足都有可能使其止步不前,反之抓住机会,补足木桶最低的那块木板之后实现跨越式反超,也同样具有可预见的逻辑。

当人口资源成为影响土地开发、资金配置等经济和社会决策的重要因素,无论是城市还是区域,都需要重新构建吸引人口聚集的优势,才能保持新经济时代下的持续发展。

以此视角观察,对于长久以来充满烟火气和商业气息的土门而言,如何在打造现代化建筑地标的同时,还能留存属于区域的特殊底色,是老城区在全新发展规律下必须找到的平衡。

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

唐延路北端对望高新核心

重铸商圈,是城西主场的必然选择


很多西安人不知道的是,以土门商圈为代表的城西曾繁华一时。

开远门,曾是中国丝绸之路真正的起始点,丝绸商旅、马匹皮甲云集,是西安城西繁华区域,著名作家贾平凹先生的《土门》即源自于此。事实上,从唐朝至今都有着一脉相承的商圈基因,不仅仅在于长安城本身的特殊属性,更在于土门地理位置上千年不变的城市方位。

近现代,作为国家“一五”时期的重点,坐拥庆安集团、远东集团、西电集团、西安印钞厂的城西片区,占据了老西安人记忆中足够大的比重。以远东一中为代表的学区以及土门商厦所共同构成的生活场景,也是那个年代里最具标识性的商业符号

要知道,从计划经济时代的基础上演变而来的土门商圈,曾经与钟楼、康复路、小寨齐名,区域所跨地界较大,在很长一段时间里满足了北至三桥、西至鱼化寨、东至环城西路、覆盖超过城西客运站的范围内近200万市民生活半径的活动需求,商圈的没落从某种意义上讲,或许是暴风雨前的宁静。

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

但90年代末,土门却仿佛被时光遗忘,面对其他外围商圈的快速崛起,这里的业态依旧多以独立小面积门面自营为主,各种经营业态和规模都未能跟上整体环境的升级,让曾经热闹一时的丰镐路逐渐消失在主流视野。

因为更高站位的城市格局演变,往往离不开经验丰富的开发者与运营成熟的资本方,富力在去年提出基于构建城市中央活力区的设想,以布局300万方城市综合体的思路,正式介入城西板块,让关注城西未来走向的市民,看到了星火燎原的景象。

土门商圈,这个骨子里就有商圈基因的区域,即将回归本位。

300万方,超大体量城市综合体


300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

富力土门片区整体布局效果图

作为政府规划的中央活力区的中芯位置,300万方对于西安,这是个什么概念?

底层逻辑就是要“重构商圈”,既基于开远门丝路起点的宏观格局,富力为其配置了城市级商业组团,从城市肌理到区域文化复兴,尚不仅仅着眼于城西,即便放之于整个西安,全链条的商业输出和辐射力,都足见其稀缺性。

其一,打造全新购物板块。

· 潮流共享的都市型商业:以输出零售场景为主,为居民创造高端、潮流、品类齐全的商业环境,同时具有方便性、多样化、娱乐性等特征,兼具购物休闲的功能,也构建适应居民需要的社交场所。

· 纵横交错的街区型商业:以开放的布局、临街的商业形态为主,不受传统社区底商空间及商业种类的束缚,洋溢着外向性及开放性,注重对“生活美学”的营造,将艺术文化注入到休闲、娱乐、餐饮等业态中,兼顾基本生活与精神消费双重需求。

· 活力友好的邻里型商业:商业规模适中,满足人们以街为市的心理,开放性与可变性强,贯通空间内外,善于与景观、动线和人形成交互。打造高品质、定制式、高效率的多点商业,具有营业时间长,环境与便捷程度俱佳的优势,居民不仅可以享受到举步可达的商业体验,还可以感受到浓郁的生活气息。

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

商业街区示意图

为了将购物中心细分成与之相对应的主题鲜明、个性独特的多元化消费场所,开远城独立运作的300万方超级城市综合体中,设置了9万㎡大型Shopping Mall、11万㎡豪华五星级酒店及34万㎡国际公寓,作为万豪国际在中国区的最大业主方,富力在酒店领域的话语权颇高,该项目最终引入哪家酒店则非常值得期待。

其二,在城市西部长期处于空白阶段的商务办公方面,富力同样出手不凡,规划建设整体规模约51万㎡的写字楼集群。

楼宇规划的配比上,除了一栋278米超高层写字楼,刷新城西天际线,还分别出现了238米双塔与140米双塔,以及建筑高度240米的酒店及140米超高层公寓。

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富力·开远城超高层建筑群效果图

甚至西安市场上最稀缺的超高层住宅,富力一次性就规划了10栋(138米x3、148米x3、150米x4),加上后续开发的多个超高层建筑,共计18栋,未来陆续交付使用后,将成为三环内与锦业路比肩的摩天楼宇集群。

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由350米超高层构成的昆明路天际线

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事实上,整个土门地区人口近25万,处于高新区、沣东新城、经开区、大兴新区的重要衔接地带,西至阿房路、阿房南路,东至劳动路,北与未央区接壤,南至昆明路、丰庆路,总规划面积约14.97km²,是西咸一体化的连接枢纽和城市西大门。

延伸来看,如何追上失落岁月里放缓的发展步伐,是当下土门片区需要突破的核心痛点,也是西安主城区平衡发展逻辑下,土门自我定位的先决条件。

以此为前提,对于生活气息占更多比重的土门来说,若想有效拉动人群集聚和流动,先于自身完成商业复兴,即是带动区域大步向前的最佳渠道。

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

商业赋能,老城焕新的绝佳契机


老城区的更新与一般房地产开发方式大不相同,其开发周期、操作的复杂程度以及牵扯利益关系等无不昭示着其对企业的高要求,另一方面,鉴于市场竞争的持续升温,越来越多的外来项目纷纷加入西安“商战”

显而易见的是,消费者早已对常规的集聚餐饮、零售、影院、亲子等看上去面面俱到的商场审美疲劳,这样也是为何一旦地产玩家涉猎商业开发,便往往徘徊在及格边缘不能打破瓶颈,向更高的商业设计发起冲击。而富力可以聚焦不同年龄段人群的目光,或许能够说明其项目的特殊性。

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

项目在大西安中央活力区的相对位置

一方面,作为支撑土门板块重生再造的主推手,富力集团希望深化西安千年来,以结构严谨的九宫格局引领盛世唐风的文脉结合地域空间环境与人文特质,在敬畏城市文化资源的基础上,让住宅、公寓、商业、酒店、学校等多种业态共融共生。

另一方面,人们不满足于传统城市肌理的空间感,从而探索社区的更合理规制与毫厘之间的席位布局。在解决了城西商业领域长久以来的痛点后,也从区域角度完成了商业、商务、休闲等诸多生活场景的一站式服务。

可以说,富力对土门的改造,是一种内核上的升级。从业态结构和立体空间的利用上,富力带来的诸多改变,让公众从更多角度看到了项目对城市的赋能。在高规格搭建符合西安以及开远门文脉的生活场景后人居建筑成为项目完整与否的最后拼图

300万方城市综合体,驱动西安城市板块再升级

九宫格街坊平面布局示意图

从设计角度来看,作为城西片区的人居建筑封面,开远城是富力集团体系中受重视程度较高的项目,分期开发的模式下,多个地块与105万㎡核心商业配套相互交错,凭借独具一格的园林景观和高品质的内外动线,无疑是人居建筑样板在未来城市中央活力区的绝佳诠释。

和众多房企一样,富力·开远城自3月引入线上售房后,伴随网络时代下不断升级的科技手段,还提供集团旗下众多所能联动的丰富置业礼,在3月29日截止前,引发了一系列抢占未来地标综合体的讨论,而短时间内完成的数亿成交额,则代表了市场对项目高度认可的佐证。

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富力·开远城效果图

一座城市如何推动老城改造,让绝大多数居民享有匹配的城市服务,其背后的发展理念和追求是摆在每一个城市运营者面前的课题,悦君认为,围绕大型项目建设而衍生的一系列举措,势必激活城市本原的价值洼地。

在同样经历了疫情冲击的背后,城市能级与面貌的更新模式依然是全社会关注的焦点,无论是工业、旅游业、房地产业还是商业服务业等诸多层面,我们都希望看到更稳健的发展脚步,从追求外在形象,到规模与品质并举,不同开发者都对自身有不同的价值判断。对于从高新边缘逐渐转化为高新北部门户的城西板块来说,这一切才刚刚开始。

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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所

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