 地产和钱:资金密集型、资金高周转。 【投资】项目总公司喊你拿地了·基本程序 投资逻辑+投资测算+风险控制+资金组合+项目经营思路=可以拿地 目前的公司、政策、金融环境下，资金组合成了第一位。自己找自己用。在听得见炮火的地方持家有方 高周转是资金高周转。这个我们放在管钱里边展开。 今天主要讲资金密集型的融资为什么、有什么用、怎么找和一些概念。 为什么要到处找钱 § 国家大环境“房住不炒、不过度依赖房地产、从居者有其屋到住有所居、保持市场平稳” 2008次贷危机的教训，衍生出高端的靠市场、中端的靠政策、低端的靠保障的多重供房体系。地产总体要平稳，不能暴涨暴跌，租购并举、改革供给端，控制资本。中长期看，地产行业的支柱产业地位还无法替代，中国的城市化和居住条件改善尚未完成，拉动的GDP总量仍然巨大，但控制比重不能再上升，不能形成过度依赖，平稳运行小步同走，最符合国家战略利益。 § 金融市场环境“针对地产收紧，以前未明确不能做就存在可操作空间，现在未明确可做全部不能做” 目前各资金渠道的大致政策是—— 1 银行市场：加强监管拒绝给“四证”不全的地产企业提供开发贷；《商业银行委托贷款管理办法》封堵了资管产品借助委托贷款通道投资的监管缺口；《商业银行大额风险暴露管理办法》防控集中度风险，匿名客户的规定旨在堵各类通道业务/监管套利，高分散ABS 产品。 2 信托渠道：《关于规范银信类业务的通知》对于地产进行总量控制，只减不增。 3 资管新规：禁止资金池、打破刚兑和期限错配、降杠杆、穿透监控、消除多层嵌套和抑制通道业务。 4 交易所市场：《关于进一步加强证券基金经营机构债券交易监控的通知》严控债券杠杆，整顿债券交易。 为什么要到处找钱 一个字：流入地产的资金，“紧” 1.5%魔咒(房价环比增长率超过1.5%，就来了调控) 可以大致算环比1.5%，套成月息1.5%模型，到年底就是20%的收益/增幅  为什么要用融资（OPM: Other PeopleMoney） 主要是为了 1 冲规模 2 稳定现金流 3 提高净资产收益率，或者说提高股东/自有资金回报 以上的排序，基本也是地产对于资金抉择的考虑顺序。一般来讲，有1和2，3也会比较好。 § 冲规模：在市场和项目状况较好的情况下，通过适当融资，从而降低自有资金使用额度和时间，将自有资金转投到其他新的项目上，提高自有资金回报率 § 稳定现金流：在项目初期或者资金刚刚回正的情况下，融资可以帮助稳定项目现金流，尤其是在项目要进行后续拿地/滚动开发时，可以规避股东反复追加投入的情况，提高自有资金回报率 § 提高净资产收益率：ROE=净利润率（盈利能力）*资产周转率（经营效率）*权益系数（财务杠杆） 两个项目同样的净利润率和资产周转率，一个用100%自己的钱，一个用了50%别人的钱，也就是加了一倍杠杆，那么后者的ROE会是前者的两倍。一般来讲负债越高，财务杠杆越高，杠杆收益越大，提高自有资金回报率。当然相应的财务风险也增高了 为什么要用融资 两个字：流入地产的资金，“杠杆” 一般来讲，地产第一个也是最大的一个杠杆，是预售制，融资在拿地和建设中分别有第二个杠杆前融和第三个杠杆开发贷，慢慢衍生还会有第三个杠杆如资产证券化（按揭尾款ABS、酒店REITS、大宗资产CMBS等等） 有哪些方式 信用类：如发债、配股、供应链 抵押类：如前融、开发贷 衍生类：如资产证券化、融资租赁 采用以上各种组合的原则是多/快/好/省。 项目融资越多越好/融资各个环节越快越好/融资条件和使用条件越灵活越好/融资成本越低越好 不同市场形势下，对这几个原则使用不一样，当前，顺序是多、快、好、省 地产各阶段的主要融资方式——  § 资方介入：这是目前项目总找钱的主要方向。 方式可以有财团借款、股权进入投资、供应商借款（接业务）等 § 前端融资：指银行或金融机构通过结构化方式，以股权投资或负债方式贷入，并需要回购股权或偿还本息的方式融入资金，融入资金主要用于支付土地价款、并购价款等。 前融需要已缴纳土地款、签订了土地出让合同并，因为它需要土地抵押、部分股权转让、股权质押或者集团担保等等 § 开发贷：业内常说的“432”。是指对开发商发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。 贷款期限一般不超过三年。用作开发阶段，支付各种施工、建筑材料等费用。需要土地和在建工程抵押、股权质押或集团担保，自有资金投入比例25%-40%、二证准入、三证上会、四证放款 一般来讲国有银行网点多，成本较低，额度比较有保障，缺点是速度较慢，银监检查较多，要求严格；股份制银行速度快、相对灵活，网点较少，成本较高，额度较少；地方银行总部在本地，方便沟通，成本很高，相对保守；信托机构速度快，灵活，额度大，成本极高 § 供应链：指根据上下游交易关系，所制定的基于货权及现金流控制的融资模式。主要用作支付各种施工、建筑材料等费用； 融资条件基于真实贸易、有合同、发票等证明材料；一般来讲要占用供应商授信，国企的有点麻烦。还有就是有股东集团担保和没担保的，供应商拿去的商票贴息差别很大，甚至存在没法贴的情况。常见的有商票、保理等票据融资 § 授信额度：指商业银行为客户核定的短期授信业务的存量管理指标，一般可分为单笔贷款授信额度、借款企业额度和集团借款企业额度。一般如果公司对合作项目的融资进行了超额担保，需向合作方收取担保费用，且合作方需提供反担保 有哪些方式 三个字：流入地产的资金，“赶紧找” 你的圈子、你的上下游、你的合作方、你身边的银行、你投资的基金、信托等等 就像全员营销、全员拿地一样 加油吧，项目总！  |
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