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房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

2020-03-29  安之若素...

本文作者:中债资信房地产行业研究团队

全文共7039字,建议阅读时间为10分钟。

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根据去年的的证券研究报告,存量的产业债中,房地产产业债存量规模为1.4万亿,在所有产业债中排名第一位。其中,公司债占比76%,中期票据占比18%,期限主要以5Y、3Y为主,若不考虑回售,到期日集中在2020年和2021年。

因此,我们整理了中债资信的房地产财务分析系列研究、房地产行业债券投资策略研究,希望对房地产企业信用研究、挖掘个券价值提供帮助。

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

上图来源:天风证券研究所

摘要

受房地产商品特性和监管政策影响,房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点,这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。

本文我们梳理了房企的一般项目开发销售流程,概括为土地获取、开发建设、销售(预售)三个阶段,明确了各个阶段需注意的节点和前提条件,整理了各阶段的会计处理方法,并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些变化,为之后的房企会计科目分析、“明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。

一、概述

房地产行业是资金密集型行业,在经营过程中受政策影响较大,国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求,因此房企与其他企业相比在经营上有所差异,呈现出不同特点:例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等,这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性,中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题,对房企的信用分析提供参考与指导。

专题共分为四篇,第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式,其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点;基于开发流程,第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险,例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异;第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”,对房企隐藏在表外的风险做出揭示;第四篇我们结合以上经营和财务上的特点,对房企的各项财务指标进行分析,说明其在盈利能力、周转能力上的特点,揭露其在偿债上的风险。

本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇,主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。

二、房地产企业开发流程

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

(一)土地获取阶段

1、土地获取方式

土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源,是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类:通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式,协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地,此外,近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一,兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争,节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

2、土地获取流程

房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2:

① 首先进行土地竞拍前准备:包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;

② 支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地;

③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等,签订《国有土地使用权出让合同》;

④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;

⑤ 在完善规划手续后,公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》,完成确权。

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

竞买保证金方面,一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%,但是目前多地调控政策中提高了保证金比例(例如武汉、南昌已提高至60%),并缩短了土地出让金缴款期限,对企业资金实力提出了较高要求,具体请见中债资信《土地供应机制及现状分析—房地产行业土地供应专题报告》。

3、获取土地阶段的会计核算

根据会计准则,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途等具体分为:

(1)土地用于建造对外出售的房屋建筑物:相关的土地使用权账面价值应当做为存货,计入所建造的房屋建筑物成本,具体会计处理如下:

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(2)土地用于赚取租金或资本增值:应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧,所缴纳的契税计入“无形资产”账户,具体会计处理如下:

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4、获取土地阶段的税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。

契税税率由地方政府根据本地实际情况确定(3~5%),在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务,需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款;契税一般不通过“应交税费”科目进行核算,视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“开发成本科目”,为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产”科目。

印花税在签订土地出让合同时发生,税额为土地出让金额的0.5‰,若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房,可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。

(二)开发建设阶段

1、房地产开发建设流程

房地产开发建设过程可分为四个阶段:项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先,获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计,这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商(通常需要半年至一年);此后,根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》;与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同;根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》;进入项目施工的阶段,开发商在此阶段的主要任务是控制成本,支付工程进度款,确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

项目竣工验收主要包括两个阶段,一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案;二是进行产权初始登记,新建的房屋申请人应当提交“四证(《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)”和房屋竣工验收资料等,在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,对于购房者来说,开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

2、开发建设阶段的会计核算

房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同,一般是采取三中承包方式:包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、发包方控料(甲控材)方式。

包工包料承包和发包方控料(甲控材)承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同,房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高,极少采用预付款的方式。开发项目竣工时,房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款,并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料,所以工程价款发票金额中包含了材料价款,房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

包工不包料承包(甲供材)方式下:甲供材建筑工程,是指由房地产企业提供原材料,施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言,材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

3、开发建设阶段的税务处理

一般情况下,在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。

城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定,以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收(0.6~30元/平方米/年)。通过“招拍挂”方式取得的建设用地,纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税,合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳,会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外,若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房,可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。

房地产企业在开发建设阶段,涉及各种施工及承包合同的签订,应当按规定缴纳印花税。

(三)销售(预售)阶段

1、销售(预售)条件

根据《城市房地产管理法》规定,商品房预售应当符合以下条件:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

但是在目前房地产市场过热的情况下,多地在出台的调控政策中提高了预售条件,具体见表3:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售,根据《商品房销售管理办法》第七条规定,现房销售的一般应具备以下条件:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

2、销售(预售)流程

房地产企业商品房预售的主要流程如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

在取得预售许可证后,可以确定开盘日期对外发售,与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》,该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证,并向开发商支付一定数额的定金,之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》,合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案,备案登记后合同生效。合同签订后,购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外,现房销售的不签订预售合同,应签订《商品房买卖合同》。

3、预售阶段的会计核算

房地产销售(预售)阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段,主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。

诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项,最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订,因此诚意金是在预售之前收取的款项,约束性很低,购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理,而应作为企业的应付账款处理,具体如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项,在销售合同签订后转作购房款,如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同,房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项,实质上讲它属于销售款的一部分。因此,定金应视同收取收房款,在“预收账款”科目核算,具体处理如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱,并承担按揭贷款的连带保证责任,直至房产证办理出来并完成抵押登记后,银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内,若购房借款人未按合同约定按期还本付息的,由开发商代为偿还,银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

4、预售房款确认收入的会计核算

预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款(实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款),属于预收性质的款项,通过“预收账款”科目进行核算。

对于房地产企业,商品房销售满足下列条件则应确认收入:

① 工程已经竣工,并且验收合格,符合销售合同约定的交付条件。

② 已通知购房业主接收房屋,并且将结算账单提交业主也取得其认可。

实际工作中,有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入,有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。

预售房款会计处理方式如下:

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

这里值得注意的是,有的企业为了达到一定的目的,在销售收入确认时点方面存在一定的差异,例如:有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题,所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入,以达到少交税的目的;而有的上市公司为了实现既定的利润目标,在确认房地产销售收入时,往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。

5、商品房销售成本的会计核算

房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的,即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时,应同时结转相应的开发产品销售成本。

开发产品竣工验收达到预定可使用状态,成本结算完成后,编制“开发产品成本明细表”,详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息,“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据,附在凭证后面,借记“开发产品”的相关明细科目,贷记“开发成本”的相关明细科目。

房地产财务分析:房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

这里需要注意的是,结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积*(总成本÷总可售建筑面积)。

三、总结

房企在整个开发销售流程上,从土地获取阶段到销售、预收阶段都受到严格的政策限制,本文介绍了一般开发销售过程,但随着中央对房地产调控的升级,在以“抑制资产”泡沫和防止房地产市场“大起大落”的背景下,目前在各地在开发销售各个环节的审批逐渐趋紧。具体来看,在土地获取阶段,竞拍不再是价高者得,而是在溢价率达到一定程度后转为“竞配建”、“竞自持”等,并且提高了保证金比例,缩短了土地出让金缴纳期限;在销售阶段,多地提高了预售条件或要求现房(准现房)销售,提出房价备案管理,对于预售证的审批更为严格;此外,部分城市要求房企拿地后要在约定的期限内开工,加快项目建设进度,并要求职能部门加快项目报建审批,使房企开发建设周期缩短。政策收缩必然影响房企在拿地、销售各个环节的投资及销售回款,房企现金流收紧,基于本文对房地产开发各流程环节的会计处理方式的梳理,对于房企财报中会计科目的探讨及风险揭示我们将于第二篇做进一步的分析,敬请期待。

本文转自:喜鹊来报。

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