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文丨地产三哥 -大圣，您慢点飞，回款还没追上来。 《地产三哥读年报系列》 融创已然排名前四了，和万科、恒大近在咫尺，甩开保利一大截了。 孙总和融创的进取精神，值得学习。 三哥欣赏孙总，但显然不是来拍马屁的。 今天也不例外，今天再给融创挑挑刺。 从税收视角下看看TOP5房企。 做个记录，一家之言，错漏难免，雪球高手云集，欢迎拍砖交流。 言归正传。 当房地产企业收到预售的房款时，就要交税。 一块是增值税，预征税率3%。 一块是土地增值税，税务总局规定的预缴纳比例1-2%之间。 一块是企业所得税，规定的预缴比例1.25%-3.75%。 计税收入的基础是收到的房款/(1+9%)，9%是2019年新规定的不动产增值税率。 显然，可以看出： 在预缴税款和预售收到的房款之间存在直接的比例关系。 而实际收到的房款，都与合同负债科目是对应的。 那么，合同负债和预缴税款之间的比例是确定的，是可以数字化出来。 因为增值税的数据不全，所以我们今天从从土地增值税和企业所得税角度来看。 土地增值税、企业所得税在香港会计准则制度下都归入所得税。 本文中的所得税均指香港会计准则制度下的所得税，包括土地增值税和企业所得税。
一、TOP5房企的税收视角三哥总结了下面的表格：
只是单纯的数据记录与整理。 纳税光荣，没有数字的高低之分。 从这张表上也能侧面的印证毛利情况。 所得税率越高，毛利率是越高的。 二、TOP5房企预缴所得税情况这里也是记录与整理。 资产负债表中，除了递延税项，其他的涉税的预缴和应交，我们都做了整理。
保利的应交税费是负数，为什么呢？ 因为保利预缴多，大于当期计提的应交税费，所以其2018年末是-69亿元，其中所得税是-88亿元，国企就是不一样。 数字上看，还有更牛逼的，就是万科。 万科的预缴税费416亿元，应交税费251亿元，两比差额165亿元。 特别说明，以上的税项负债不是说不交税，而是期末计提的应交部分。 房地产企业流水大，税收的预缴清缴你来我往，尤其是快速扩张的房企，税项负债高企是正常的。 三、TOP5房企预付所得税与合同负债前面说了，预缴所得税和合同负债之间有直接的数字比例关系。 那么从预交所得税的视角下，TOP5房企是什么情况呢？ 保利的年报中只能看出应交税费的净额-69亿元，未披露到底预缴多少，故未纳入下表统计了。 三哥推测按照保利的营收，计提的应交税费大约180亿，预缴的应该至少在250亿元，所以应交税费净额在-70亿左右。 下表是TOP5房企的预缴所得税和合同负债情况：
再复习一下税率： 预缴土地增值税税率1%-2%之间： 国税发【2010】53号规定：东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 大家都是全国布局，土增税预征都按照1.5%计算。 预缴企业所得税1.25-3.75%之间： 根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条规定）计算。 开发产品的计税毛利率： 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。 2、开发项目位于地及地级市区及郊区的，不得低于10%。 3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 企业所得预缴税率=毛利率档次*25%（企业所得税率），刨除第4档，在1.25%-3.75%之间。 如果全国布局，我们取中位数，预缴土增税税率取2.5%。 理论上两项合计的所得税预交比例区间是2.25%-5.75%。 全国布局的TOP5地产企业预缴所得税比例取中位数4.00%。 如果位置好点的就应该高一点；位置差点的就低一点。 以此来分别看看几家的情况： 碧桂园合理：它立足于二三四五六线的，企业所得税按照第2档、第3档的10%、5%（毛利率）*25%（企业所得税率），也就是1.25%-2.5%之间，加上1.5%的土增税。 碧桂园合计就是2.75%-4%之间，和预缴比例3.82%相近。 万科预缴高：快顶格了，它是喜欢藏利润和资产的，像个守财奴一样这里塞一点，那里塞一点。 恒大预缴偏高：恒大的土地储备价格低，土地增值税可能高一点。 另外的原因是2018年合同负债的转出结算猛了，你预缴的再多，税务局也不会退所得税的，只是放在以后再扣，所以这个比例2018年偏高。 融创明显低了：融创不是号称一二线和强三线吗？ 按照所得税预缴第1档和第2档计算：融创所得税预缴比例应该在4.0%-5.25%之间。 现在这个数字3.04%。 这个所得税的预交比例，是不是少了一点？ 从预付所得税的视角下，融创距离超越保利，还差几百亿的税。 超越万科？ 暂时不要去想了，和万科比，融创才刚上路。 最后2019年的融创，有些地方像2017年的恒大，有些拔剑四顾心茫然、空落落的总想干点啥的感觉。这时候，就得尽量避免恒大踩过的坑。 有些融创已经踩了：乐视计提，文旅叫卖。 三哥去年中报前写过《融创的逆周期大考来临》，从重资产比例和融资成本角度分析，现在看似乎都应验了。 洗牌之年诱惑更多，有时候一动不如一静，融创更应该做好回款、融资结构、产品力的工作。从勇猛到精进、站稳前五才是关键。 多说一句。 无数的例子告诉我们，聚光灯下，性情中人早晚要丢分，唯有中而庸之才是不败法门。 做老板，就得像隔壁碧桂园杨家那样： 你可以不喜欢我，但你不得不服我。 可是，这样的老孙也许就不是大家喜欢的老孙了。 融创接盘了万达的西双版纳文旅项目，那里有一首民歌《马儿你慢些跑》，送给孙总。 |
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