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去年，中国的城镇化率正式迈入60%的大关，中国的房地产行业也正式进入下半场。 近20年的高速发展，从齐头并进到现在的八仙过海。 新年伊始，疫情来袭，更是加剧了这种效应。 大量中小房地产企业无法组织起有效销售，业务陷入停滞，资金出现紧张。 万科再次喊出“活下去”，碧桂园则认为“城镇化势不可挡”，融创则在整理自己的筹码，以便在 “地产洗牌”当中大浪淘沙。 恒大呢？  1 挣破负债“紧箍咒” 3月31日下午，中国恒大以线上直播方式举行了2019年全年业绩发布会。 在本次发布会上，许家印通过“高增长、控规模、降负债”的新战略给出了恒大的下半场方案 “高增长”增的是销售，要多赚钱；“控规模”控的是土地储备，要少花钱；“降负债”是要少欠钱，把公司质量与发展潜力提上去。 战略再好，如果没法落在实处，也就是一句空话。 行胜于言，看看一季度恒大的销售成绩，你就知道许家印的底气何在。 即使面临有史以来最严重的意外事件冲击，借助网上卖房，恒大业绩一枝独秀： 一季度恒大实现1465亿元的销售额，同比大增23%；销售回款1133亿，大增55%，位列行业排名第一，刷新一季度销售及回款最高历史纪录。 房地产是一个密集型行业，为了达到高速增长的目的，房地产企业普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式。 通过储备大量土地，达到快速发展，与此同时的一个负面作用就是沉淀了大量资金推高负债。 这也就决定了，负债是每一个地产公司的“紧箍咒”。 在“房住不炒”的大环境下，降负债成为了整个行业的集体诉求，但形成路径依赖的房企想要改变自己的核心经营模式真的那么容易？ 壮士断腕何其难哉！ 恒大是第一个将“降负债”以公司战略的地位确定下来的房企，他是怎么做到的？他又是从何处而来的底气？  2 多年积淀首战功成 中国恒大集团董事局主席许家印，曾于2012年、2014年和2015年在上千人的记者及投资者年报业绩发布会上讲过：“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”。 第一季度的逆势破冰，恒大赢就赢在对未来运营模式的思考比别人先走了好几步，这先走的几步，更是奠定了新战略成功实施的坚实基础。 公开资料显示，让网上卖房成为现实的恒房通早在2014年就已经上线。 也就是说，早在6年前，恒大就已开始考虑未来运营模式的转变，探索线上购房的种种可能。 这六年间，关于网上卖房可行性的讨论甚嚣尘上，但无论业内怎样讲，恒大都没有放弃对这种可能性的尝试。 这种真正的思考、积淀，让恒大得以在这次疫情里夺得先机，也让“高增长”在执行之前就成为囊中之物。 恒大表示，今年力争实现销售8000亿，2022年力争实现销售破万亿。而随着“网上卖房”战略深入，以及市场逐步恢复常态，加上政策面日益宽松，恒大要实现8000亿的销售目标，只是时间问题。 与高增长相比，控规模、降负债都属于典型的稳健发展战略。 恒大表示，恒大的土地储备未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。 想完成这一点，没有恒大傲视同行的土地储量与土地质量是不行的。 多年之前，土地储量还在为房地产企业的重要评价标准的时候，恒大已经悄悄将重心放在了储“质”之上。 2017年初，恒大就开始由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变。并通过稳健的拿地政策，恒大手里最大的土地储备成为了中国最优质的土地储备。 到如今，一二线城市占比大约67%，三线城市大约33%。这些城市GDP超过1000亿元，人口在100万以上，有高铁、高速公路，靠近北上广深等核心城市。 年报显示，恒大拥有2.93亿平米土地储备，对于家底殷实的恒大而言，只需充分利用充足的土地储备，在大幅增加现金回款的同时减少买地支出，就可大幅降低债务总额，这是其他房企无法比拟的巨大优势。 因此，“高增长、降负债”的这对矛盾，在恒大巨大的资源体系中完全可能化为无形。 恒大铁一样的队伍，更是为按时按量完成“降负债”目标上了一把保险。 许家印说：“恒大在企业管理上拥有深厚功底，通过狠抓队伍建设、制度建设和文化建设，形成从严管理、奖罚分明的管理文化，及强大的团队执行力。” 恒大人向来对细节“锱铢必较”。管理、产品、成本控制都做的尤为出色。 在管理上，恒大素来狠抓队伍、制度和文化建设，形成强大的团队执行力； 在产品打造上，所有环节都从严管控，通过打造环节精品提升产品品质，不断增加产品附加值； 在现场业绩发布会现场，许家印算了一笔账： “18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。” 一个崭新稳健的恒大呼之欲出。 3 战略先行顺势而上 商界前辈柳传志有一个著名的管理三要素：“搭班子、定战略、带队伍”，定战略正是这三要素的核心。 而许家印就是一个典型的战略型企业家，他敏锐的捕捉到了中国经济的每一个脉搏，通过制定战略，让恒大这艘小船逐渐成为地产行业的巨轮。 此次的新战略跟以往一样，都是“战略大师”许家印与恒大人对市场脉动精准的判断、内外兼修的气质，以及超越路径依赖的战略实施能力的见证。 恒大1996年在广州成立，1997年首个楼盘金碧花园销售8000万，2013年销售额首破千亿，2019年销售额突破6000亿。 24年来，恒大飞速发展，每个重要节点恒大都因时制宜地调整战略，紧抓机遇。 2013年，许家印在年度工作会议上提出“大智慧、大战略、大发展、大胜利”的战略，制定了“到2020年实现销售额5500亿、土地储备超过3亿平方米、解决就业超过200万人”的奋斗目标，结果这一目标提前三年实现。 从2017年以来，恒大开始注重高质量发展。2018年，公司开始实施“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”重大战略决策，实施“规模+效益型”发展模式。 在“规模+效益型”战略的指导下，2018年恒大交出了业界最优秀的成绩单之一，盈利能力大幅增长，多项指标创行业最高纪录。 ▼ ▽ ▼ 分析人士指出，恒大2018年能成为极少数业绩逆市大增的房企，前瞻性的战略转型尤为关键，同时其在产品打造和成本控制等方面的深厚“功底”也为业绩提升提供重要保障。 2020年，恒大此次提出的“高增长、控规模、降负债”的战略，其实可以看做是是2017年以来恒大高质量发展战略的延伸和细化。 三年布局铸成开年的一日之功，这说明了新战略预期目标达成也就是一个时间问题。 在分析人士看来，未来房企之间的分化会很明显，而行业向头部企业集中的趋势也非常明显。而拥有强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力的恒大，在3年后率先过万亿，将负债率降到理想状态，是意料之中的事情。 我们等待那一天的到来。 |
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