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案情简介 蒙奇房产公司称，案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方不能按时按量的支付乙方工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15％，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”该协议是案涉项目能否顺利开展的前提条件，系和兴祥建筑公司知晓蒙奇房产公司资金情况下协商后形成，符合法律规定，应受法律保护。 最高人民法院裁判观点 关于双方当事人对欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本案中，双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定：“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方（蒙奇房产公司）不能按时按量的支付乙方（和兴祥建筑公司）工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15％，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”该协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。双方实际履行合同过程中，存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况，但双方就此另行签订了商品房买卖合同，并对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额。据此，二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，该认定并无不当，本院予以维持。 法律评析 查看本案例后，我专门又查询了一下本则案例所对应的二审案例。二审案例中主要描述，双方达成以商品房抵偿工程欠款的协议，债权的数额、用以抵债的房屋的位置、面积及价格等并不明确具体，且当事人在签订上述补充协议时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成。这也说明了以物抵债的严格要求。实践中，基本上存在两种形式的以物抵债协议，第一种是债务履行期届满前约定的以物抵债协议；第二种是债务履行期届满后约定的以物抵债协议。本案中则更特殊，形成于债权债务未确定之时，实践中关于债务履行期届满前的以物抵债协议本身限制就很高，容易被认定为流质条款，这是物权法所禁止的。关于债务履行期届满后约定的以物抵债协议，属于债务履行期届满后，债权债务的具体数额已经明确具体，此时在这基础之上形成的以物抵债协议，一般符合当事人的意思自治，也不会侵犯到第三方的合法权益，更符合公平原则，法院一般也是予以支持的。
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