“千亿”近在眼前，佳兆业成为地产界的“大而美”

又一家千亿级房企“呼之欲出”。

3月31日，佳兆业集团发布其2019年业绩并举行线上业绩会。根据财告显示，2019年佳兆业总合约销售额约为881.2亿元，同比增加25.8%；营业收入480.2亿元，同比增长24%；净利润41.6亿元，同比增长26.4%。

对于中国房企而言，千亿一直是一个“门槛”，跨过去不一定柳暗花明，但一定别有洞天。对于佳兆业而言，种种迹象表明，进入“千亿俱乐部”就在今年了。这也是为什么，面对疫情，集团主席兼执行董事郭英成仍然表态：“2020年公司的业绩目标是1000亿销售额，与去年持平略有增长。”

当然，佳兆业有自己的底气：旧城改造和大湾区的红利叠加，让市场看到了一个最基本的商业规律在庞大的地产业依然非常有效——那些愿意持之以恒深耕细分领域的玩家，总会得到最丰盛的回报。

01 “护城河”越挖越深

“旧改之王”与“大湾区”，一直是佳兆业撕不下的标签，也是公司最重要的“生存法则”。

年报数据显示，公司在2019年的旧改转化继续提速。公司全年合约销售额881.2亿元，合约销售面积约464万平方米，其中旧改项目销售占比就达到38%。

大湾区的重要性，从地产商非常看重的土地储备就可能看出。年报显示，截至2019年末，佳兆业的土地储备总量约为2680万平方米；其中，大湾区土地储备约为1360万平方米，占该集团土地储备总量的51%。

两者相叠加的协同效应，则从另外一组数据可以看得更加明显。

目前，佳兆业大湾区旧改占地面积达99%，深圳、广州及中山各占比27%、36%及22%。2019年，公司旧改项目占地面积同比增长33%，达4000万平方米。2019年，公司共计转化8个位于深圳、上海及惠州的旧改项目，可售货值接近350亿元。截止到2019年12月31日，公司土储货值近5300亿元，42%来自旧改项目。

在中国的地产商，深耕区域者众多，专注于独特项目的也不少，但是将两者结合得如此紧密，并且最终被市场认可的，佳兆业算是一个稀缺“标的”。

没有金刚钻，别揽瓷器活。这当然需要一些独到的本事，业内认可的“旧改之王”有一个递进的标准——“别人做不了的我能做”“别人做起来很费劲我不费劲”“别人做了不赚钱我很赚钱”。

最新的年报证明，佳兆业不仅做到了，还决定走得更远。在大湾区政策红利已经彰显的基础上，佳兆业正在进一步布局深圳大本营，实现旧改在深圳各行政区的全面落地。对此，麦帆透露的一组数据可供后来者“对峙”——未来1-2年佳兆业预计转化的深圳旧改，对应可售面积120万平方米，货值近600亿元；未来3-5年更有近19个深圳、广州、东莞的旧改可以供地，货值高达4700亿元。

按照这样的步伐，佳兆业的“护城河”自然越挖越深，当同行都在一些大众化的产品上打得“头破血流”时，佳兆业却有着几分“坐山观虎斗”的意味。

02 核心指标持续改善

能在“护城河”内继续成长，佳兆业也有自己需要解决的问题。

由于旧改项目的推进有着严格的合规流程，前期的资金垫付量相比同行只会要求更高。因此，资本这把悬在地产商头顶的“达摩克里斯之剑”，同样考验着佳兆业。

实际上，佳兆业确实一度为之所困，因负债率高企饱受诟病。不过，转机出现在2019年。最新数据显示，公司净负债率已从2017年300%的高点逐步降至2019年底的144%，较2018年年底下降92个百分点，完成了郭英成在2018年提出的目标。

在今年的业绩发布会上，郭英成更是表示，2020年公司将继续降低负债，2020年争取净负债率到120%，向行业看齐。

净负债率能够走出向下的曲线，最重要的原因，在于佳兆业在融资层面做了不少努力。2019年，公司在境内新增了ABS融资渠道，通过长租公寓及船运客票业务等资产，成功发行26亿元ABS产品，票面利率介于5.4%至7%。在海外融资方面，公司2019年10月发行的4亿美元优先票据，是中国房地产企业自2015年以来首次于美国证券条例144A下发行的4亿美元票据。

融资环境的向好，带来了更多核心指标的改善。以毛利率为例，2015年，佳兆业的该项数据一度只有3.1%，但是2019年已经达到28.8%。而在过去三年该项数据分别是27.2%、28.7%、28.8%，从趋势上已经稳定回升。

年报还显示，2019年佳兆业的归母净利润约为45.94亿元，同比增长约67.1%；每股基本盈利为0.756元同比增长66.9%，董事会建议派付末期股息每股10港仙。

持续改善的核心数据，无疑让佳兆业更受投资者青睐。中达证券最新研报就维持“买入”评级并上调公司股价10.3％至4.71港元，对应2020年4.5倍PE，较现价空间达64％。

03 积极履行社会责任

趋势向好之下，佳兆业也在开启自己的扩张步伐。

业绩发布会上，公司高层就提出为对冲外汇风险，未来计划择机布局海外房地产市场，并加大力度拓展香港市场。目前，公司已拿下了香港屯门和西环两个项目，首次进军香港旧楼改造市场。

值得一提的是，佳兆业在今年年初所获香港屯门住宅项目已获得14亿港元贷款，并且通过该项目打通了海外商业银行的融资渠道，为公司未来进行负债管理奠定了基础，这也为佳兆业拓展融资渠道指明了新的方向。

而享有“旧改之王”的美誉，佳兆业还拿下上海旧改项目，凭借其行业内的丰富经验，有望将复制湾区旧改经验到长三角，并享受长三角一体化的政策红利。

当然，在被疫情深刻改变的2020年，佳兆业并不过分激进，反而更在意他们应尽的社会责任。在线上发布会中记者问及疫情对公司经营情况的影响时，佳兆业集团总裁兼执行董事麦帆表示：“今年不仅对房企是特殊的一年，对全世界都是特殊的一年。在疫情的背景下，各行各业各国各地都不容易，所以我们首先要履行社会责任，积极投身到抗疫之中，也希望疫情能够尽快的过去。”

据麦帆介绍，佳兆业目前已依法依规复工复产达92%，基本除湖北有一两个点尚未复工外，其他都已回归运营正轨。而在全国抗击疫情的过程中，佳兆业更是迅速响应、积极行动，全力支援抗击疫情阻击战。早在1月26日，佳兆业就分别向武汉市慈善总会和孝感市慈善总会各捐款500万元，用于支援武汉市及孝感市新冠肺炎疫情防控工作。

注入“社会责任”这一灵魂的高速增长，铸就了佳兆业的核心竞争力。考虑到疫情长期并不会改变人们追求美好生活的信念，已然“大而美”的佳兆业，将更有机会在当前危机中彰显其一贯的高质量产品和服务，进而获取更多差异化的市场机会。而在保持战略定力，坚定主航道的同时，建构与主业适配的多元产业布局，合理有序配置资源，也将帮助佳兆业在2020年实现持续稳健的增长。