最高院：明知土地被查封，与之合作开发属非善意，不能阻却执行

原创：初明峰、侯文静

北京市浩天信和（济南）律师事务所

裁判概述：

案涉土地一直处于法院不间断的有效连续查封保全中，利害关系人项某某、臣某某在与启翔公司签订《房地产投资合作协议》时应当明知该土地使用权因涉案已被法院查封，尚未解除查封，且案涉土地至今仍登记在启翔公司名下，因此双方签订的协议不属不知情的善意，不能对抗人民法院的执行行为。

案情摘要：

1、买受人鲁某某诉转让人启翔公司土地使用权转让合同纠纷，法院判定启翔公司履行合同；鲁某某持续申请查封争议土地使用权。

2、案涉土地查封后，启翔公司将涉案土地与项某某、臣某某签订《房地产项目投资合作协议》，三方合作开发案涉土地。

3、启翔公司、项某某、臣某某向南充中院提出执行异议，认为被查封土地不是启翔公司应当履行义务部分的财产，查封案涉土地直接损害了项某某、臣某某的利益，请求终止对土地使用权的执行。

争议焦点：

被执行人名下土地被查封期间与他人合作开发，是否能阻止执行？

法院观点：

案涉土地自本案一审查封和鲁某某另案诉讼启翔公司查封至本案执行查封，一直处于法院不间断的有效连续查封保全中。启翔公司明知该土地已被南充中院查封，而与项某某、臣某某签订《房地产投资合作协议》并对案涉土地进行开发，不构成善意，该行为不能对抗鲁某某的依法申请执行，也不能对抗法院的依法执行查封行为。

异议人项某某、臣某某与启翔公司之间是另一法律关系，当事人可以根据合同相对性原则另行通过法律途径解决。

案例索引：

（2016）最高法执监346号

相关法条:

《查扣冻规定》

第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

实务分析：

实务中，种种外围因素导致对土地使用权的执行存在困难，被查封期间被执行人和案外人明知查封存在仍以合作开发的方式进行强建的现象大量存在。“霸王硬上弓”企图通过建设实现事实占有，造成意向买受人望而退却的局面，使得拍卖变现更加困难。更有甚者，合作开发方以其违法强建行为提起异议、复议（或执行异议之诉）从程序上阻挠拖延执行，导致债权人权益实现困难。

最高院在本案中明确：案外人明知土地使用权被法院查封签订合作协议不属不知情的善意，不能对抗人民法院的执行行为。这对于有效的遏制上述非诚信行为，有效推进执行，维护公平正义等方面都具有深远意义。

引申讨论：案外人与土地使用权人合作建设时是否明知土地使用权被查封决定其权益是否能得保护。实务中，法院认为：作为合作建设方，有义务对相对方提供参与合作的土地使用权是否存在在先权利或是否被查封进行查明，如果案外人没有尽到该注意义务，放任与设立抵押或被他人查封并经系统公示的土地使用权人合作建设，推定不构成善意。其在土地上建设形成的权益不得对抗执行。本文援引判例中司法精神对有效遏制滥用合作建设对抗执行的现象起到一定的遏制效果，笔者赞同，特此推荐。