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一张照片引发的上海地产圈地震。 4月9日晚，一张关于普陀区人民代表大会议案报告的照片在微信群里流传。 照片拍的是一页“上海市普陀区第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议议程（草案）”文件：此次会议将审议关于许可上海市公安局经济犯罪侦查总队对本区人大代表崔帅依法采取刑事强制措施的决定；审议关于提请暂时停止崔帅执行代表职务的报告。 崔帅何许人也？ 中海地产上海公司总经理，在中海体系内少年得志，一度被前同事形容为“能力强，很厉害的人”。 据说他在郝建民时代就很会揣摩上意，深得郝建民和齐大鹏的器重。不过，这次也有中海高层被卷入其中，被“请喝茶”了，结果如何不得而知。 整个地产圈都在等待官方公开信息。 一石激起千层浪。 很快，华润置地华东大区副总经理宋某、万科上海公司首席投资官梅某失联的消息也传开了。 传闻被请喝茶的并不止上述4位高管。 这个周末对于中海、万科、华润置地而言，注定是无眠的。 三家房企更高层面的“大人物”已经集结上海滩斡旋。 华润、万科两名高管的失联，可以说是与圈内流传的崔帅事出“围标”不谋而合。 中海于3月31日以零溢价获取上海市虹口区北外滩板块嘉兴路街道HK271-01地块（简称“北外滩地块”），随后与华润置地联手成立项目团队，而万科上海则作为财务投资参与其中。 正是这样的发展轨迹，暴露了中海的“围标”嫌疑。 01 钻石级纯宅地 解读这次“围标”事件，有必要先释放“围标”主角——北外滩地块的信息。 地块一挂出来就被称为“市中心稀缺纯住宅地块”、“钻石级住宅地块”。 为什么说北外滩地块是钻石级宅地？ 来看看这幅地块的基本条件：这是一幅位于北外滩板块，紧贴核心区，毗邻海伦路地铁站的江景纯宅地。这也是上海虹口区近3年来首次推出纯宅地，只需配建1500平方米的菜市场，没有15%的租赁住房自持要求。 地块出让面积2.17万平方米，限高80米，容积率2.5。起拍价34.3亿元，楼面价63155元/平方米。 按照当时的土地出让规定，通过资格审核的有效申请人数为3人及以上的，地块采用有竞价招标方式出让。
排名顺序根据房企综合因素打分得出。 02 0溢价成交 3月20日，上海市土地交易市场发布地块公告：“经审核，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）有效申请人数为三人及以上，根据本地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定，现确定本地块采用有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让”。地块投标、开标、评标的日期是3月31日。 目前上海招挂复合出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。 在这次竞标中，中海、万科和华润的得分为130分、130分和120分，根据各项“优先原则”下，顺位上分别为第一、第二和第三位，这三家进入后续的拍卖环节。 令业内人士讶异的是，3月31日开标之后，中海地产以起拍价成功获得该地块。 有人说，即便万科或者华润置地任何一方按照加价规则加一次价，地块也不会底价成交。 从过往地块竞拍加价幅度来看，一次加价区间一般在50万-500万。这两家2019年在上海土地投资分别投入190.6亿元、70.1亿元的大房企，按照标书上写的一次竞价最低加200万，都不愿意掏？ 到嘴的肥肉不要了？ 画面太滑稽，故事说出来，很多人都笑了。 三个中标候选人进入竞价招标阶段，由于竞拍采取云竞价方式，三家房企或报价一致，或有两家放弃报价，总之，中海底价胜出。 6.3万元/平方米的楼面价，与周边住宅超10万元/平方米的价格相比，溢价空间不能说非常大，还是游刃有余的。 虹口区政府精心培养大的漂亮姑娘，就这样被有钱的公子哥一分钱聘礼不花给轻松牵走了。 很想知道当时在场的虹口区政府工作人员们，看着线上表面平静的中海、万科、华润置地投资总们，是什么样的表情。 03 神秘项目组 这两天，上海地产圈在热议这件事。 炸天团查阅此次参与投标的企业：中海、万科、华润置地、招商、绿城、平安。 每一家的资金实力都不容小觑。 三家中标候选人尤为突出：中海和华润是老字号的央企，万科第一大股东则属于深圳国资委。 人们惊讶于最后地块零溢价出让的同时，坊间有传闻，中海与华润拿地之后成立了项目组，万科作为财务投资角色也参与了。 而随着崔帅出事，项目组业已就地解散。 也有人说，业内拿地有一种流行的做法： 开发商为了降低拿地，会相互沟通有无拿地意向，如果都想拿这块地，则会商量好由一家拿下，然后以股权合作的方式进行合作。 但即便开发商线下有这样的“勾兑”，在拍卖现场还是会有其他家不是合作伙伴的，自然也存在竞价场面，相对还是一个公平竞争的环境。 而真正意义上的“围标”，与压根没有竞价的，由一家房企“底价”直接拿走的情形无差。 百度百科查询“围标”，是这样解释的：几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益。围标行为的发起者称为“围标人”，参与围标行为的投标人称为“陪标人”。 北外滩地块的出让结果，业内人士的看法是“吃相太难看了”。 政府有时候为了提高效率，通过招投标的方式，把进场机会给了综合评分高的房企。而这些进入最后竞价环节的自身资质良好的房企，如果想的是利用自身优势，串通零溢价拿地，这样的做法对其他同行也是欠缺公平的。 04 事出反常 回到北外滩地块挂牌的2月份，那时候全国还未完全复工复产，大多数城市对疫情未来走向还是焦虑而迷茫的。 北外滩地块的竞买方式也随之发生了一个微妙的变化，就是竞标入围门槛降低了。 上海此前进入“有竞价招标出让”的土地普遍分2种筛选方式：
2月25日，北外滩地块发布的细则已经调整为3种：
然而，到了地块竞标阶段的3月份，市场发生了变化，土地市场有回暖迹象。 从房企投资来看，也是一个爬升的态势。 中指研究院指出，长三角城市群土地市场1~3月热度不减，TOP10企业拿地金额共计834亿元，位列四区域首位。 北外滩纯宅地出让，对应着长三角土地市场逐渐回暖的巨大反差。 在这个时间节点上拍出零溢价，其真实性、合理性被质疑也是必然的。 05 仍在“交易中” 目前，上海市土地交易市场的地块信息显示该地块处于“交易中”。 上海市土地交易市场公众号3月31日发布的公示信息显示，中海地产（杭州）有限公司、昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司系中标候选人，三家公司最高有效报价均为34.3亿元。 公示期截止到4月3日。 启信宝显示，昆山启特企业管理有限公司的股东是万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科投资管理有限公司（持股49%）；嘉兴市润昇企业管理有限公司则为华润置地有限公司100%持股。 换言之，过了竞标结果官宣日，但是地块还在交易中，一切充满了变数。 崔帅被带走的传闻并非空穴来风。 06 打击围标 围标的企业将面临什么局面？ 我国法律明文禁止串通投标，串通投标有可能构成刑事犯罪。 我国《刑法》第223条规定，“投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。” 我国《招标投标法》第54条规定：“投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 对于尚未构成犯罪的，“处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。” 针对围标串标等违法行为，上海市住建委也曾在2019年6月出台过12条严打措施。 其中一项措施就是“加强对违法违规行为的处置力度。” 针对招标投标违行为涉案单位和相关人员，“拒不承认的，禁止相关单位和人员6至12个月内参加本市政府投资工程项目的招标投标活动。情节严重的，招投标监督部门将案件线索移送公安机关”。 北外滩地块的土地出让文件中，也指出：“若在交易活动中出现相关违法、违规或违约行为的，承担全部法律责任，并赔偿由此产生的损失”。 市场透明度相对较高的上海，一直强硬打击土地市场中的违规违法行为。 炸天团想起个前车之鉴的故事。 2016年12月，旭辉地产在参加青浦区西虹桥徐民东路南侧39-04、40-02、41-02、43-01地块、40-01地下空间及地块之间连通地块的国有建设用地使用权出让活动中，违反出让文件的规定，未于出让须知规定的时间内投标。 旭辉因此违约行为被列入诚信档案，三年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已交纳的3.74亿保证金不予退还。 在此后三年里，被上海列入拿地黑名单的旭辉只能靠合作开发这种走擦边球的模式进行。 一旦此事坐实了“围标”，上海又将对违法者进行怎样的惩罚呢？ 答案，不久就会揭晓！ |
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