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4月14日的国常会说，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。 这个规模有多大？ 住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。据此估算，户均改造投资约9.5万元。按此估算，700万户的规模大概将近7000亿投资。 下一个问题是：钱从哪来？ 之前的老旧小区改造大头都是财政出钱，但是今年财政也不富裕。所以国常会说，地方政府专项债给予倾斜。 与棚改不同，老旧小区改造很少涉及土地整理，腾挪不出新地块，而且规模也不大，收益不明显。但是专项债要求投向有收益的公益性项目，那么旧改专项债咋搞？ 先不着急，其实在已发行的专项债中已经有个别旧改项目，挨个看看。 案例一： 江苏徐州市泉山区老旧小区改造项目（2019年3月发行） 项目概况：针对55个老旧小区外立面进行整治，涉及楼房608栋，外立面工程量85.8万平方米。该项目拟通过专项债融资0.6亿。 项目收益：老旧小区改造提升房屋市值按5%计算，608栋居民楼提升市值2.6亿，小区配套5%商业升值10%，提升市值0.65亿。专项债本息覆盖倍数1.52倍。 点评：这也可以？？？ 提升的房屋市值的收益归属于房屋所有者，而且只能在买卖行为发生后才能体现，这并非项目收益。 案例二： 山东潍坊安丘市水质提升及老旧小区供水设施改造项目（2020年1月发行） 项目概况：该项目包括安丘市南城区水厂深度处理及北城区净水厂深度处理（主要是净化）、市区供水管网改造、市区户表改造等内容。 业主单位：安丘市自来水有限公司 资金构成：项目总投资6.02亿，资金本4.02亿，专项债2亿（期限10年）。 项目收益：水费收费收入0.12亿/年，补贴收入0.54亿/年，本项目专项债本息覆盖倍数1.57倍。 点评：从老旧小区的方向看，该项目是集合项目，但可以看成是个供水提升项目。项目自身经营性收入难以平衡融资，主要依靠政府补贴。 案例三： 安徽铜陵市老旧小区改造示范项目——铜官区老旧小区雨污水分流提升改造项目（2020年3月发行） 项目概况：项目建设及改造内容为铜官区黑砂河流域的64个老旧小区和幸福渠流域30个老旧小区雨污分流改造，建设地址分布于这些小区和区域内排水管网沿线。 业主单位：铜陵市铜官区住房和城乡建设局 资金构成：项目总投资3.65亿元，其中资本金1.65亿元（财政出资），发行专项债券2亿元（期限10年）。 项目收益：土地出让收入（政府性基建收入）为2.4亿，占总收入的49.65%：污水处理收入（专项经营收入）为2.43亿，占总收入的50.35%，本项目专项债本息覆盖倍数为1.23倍。 污水处理收入好理解。关于土地出让收入，方案称项目建成后，将极大改善铜陵地区生态环境，提升当地老旧小区居民生活水平，当地政府批准安排附近135亩土地作为资金还款来源，土地性质为住宅用地。 点评：这个项目仍然是一个集合项目，集中了近百个老旧小区。既可以算作老旧小区项目，也可归类在生态环保（城镇污水垃圾处理）分类。通过集束形成规模收入，污水处理收入超过了土地出让收入，但仍需地方政府配套土地出让才能平衡收入。不过土地出让收入并不像棚改一样腾挪出新地块。 几点启示： 1.老旧小区包含内容很广，需要选取有收益的项目。 在2019年7月召开的吹风会上，住建部具体介绍了老旧小区的改造内容，主要分为三个方面： 一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。 二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。 三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。 这些项目中供水、供电、停车场、养老、抚幼等可以形成项目收益，铜陵、潍坊项目就是选取其中类型项目，徐州项目选的外立面明显没有收益，不适合发专项债。包括小区道路、装电梯之类都是无收益的项目，这块可以通过财政资金解决，毕竟财政资金也是重要来源。 2.选好项目业主，将多个老旧小区的同类项目（有收益）“打包”，形成规模收入。 一个小区，即便供水项目有收入，那能形成多少收入？你又不是亚洲第一大社区天通苑。 铜陵、潍坊的例子就是将很多老旧小区打包，专门针对其中一类项目设计，这样也方便选业主。比如自来水公司统一搞供水，燃气公司统一搞燃气设备更新，某公司集中搞停车场。 3.项目收益不足以覆盖专项债融资，可以通过财政补贴、配套土地出让的方式增加收入。当然，这样的处理可能会面临一定争议。 |
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来自： 吕杨鹏 > 《20200413-20200419》
