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自1981年深圳成立第一家物业公司以来，随着房地产业的迅速发展，物业管理逐渐在商业住宅小区中普及。与此同时，因物业管理引发的纠纷也日益增多，其中因物业公司未履行安全保障义务而产生的纠纷尤为突出，主要表现为物业公司未尽安全保障义务导致业主人身、财产受到损害。因立法规定的不完善，各地法院在审理此类案件时的具体做法不尽相同，裁判结果甚至大相径庭，不仅损害了司法权威，还使当事人的权益得不到及时保障，甚至引发更大的社会问题。由此，加强对物业管理中的安保责任研究显得十分必要。 一、物业公司安保责任的义务来源和内涵 （一）物业公司安保责任的义务来源。民事责任是民事主体违反合同义务或法定义务而应承担的法律后果。因此，物业公司安保责任的义务来源于法律规定、合同约定以及合同的随附义务。 1、法律规定。2003年12月29日最高人民法院公布了《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，第一次对于安全保障责任的主体、承担范围、承担方式做出了明确规定。2007年8月26日国务院重新修订颁布的《物业管理条例》明确了物业公司因合同约定具有的安全保障义务，要求物业服务企业对物业管理区域内违反治安法律法规的行为予以制止，并协助做好安全防范工作，这是我国首次以行政法规的形式对物业服务企业的安全保障义务及责任进行了概括。2011年10月12日，广东省高院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》明确了第三人侵权下，物业服务企业的安保责任问题，为该类案件的司法裁判提供了依据。 2、合同约定。物业公司与业主的关系属于民事法律关系，双方应按照签订的物业服务合同履行自己的义务。若双方签订的物业服务合同在安全保障义务方面有明确约定，如因物业公司不尽职致使业主受到第三人的侵权，物业公司应对业主的损失承担赔偿责任。 3、合同的随附义务。即使物业服务合同在安保方面无明确约定，但业主缴纳物业管理费的目的是享受物业公司为小区带来的舒适安全的环境，基于这种信赖关系，无论在物业合同中是否明确约定安全保障义务的条款，物业服务人均应当依据诚实信用原则，根据物业合同的目的来履行安保义务。如违反了附随义务，同样构成违约，应当承担赔偿责任。 （二）物业公司安保责任的义务内容。物业公司是否须承担安保责任，首先要看其是否违反了安全保障义务。安全保障义务主要包括：1、设施设备方面，如安装监控摄像，对公共设施的维护和保养等；2、管理制度方面，如建立完善的物业管理制度，制定紧急事态应急措施等；3、防范、制止违法方面，这也是安全保障义务的核心、当前小区物业纠纷争议的焦点。包括合理布岗，24小时保安执勤巡查，与公安机关建立联络系统，对在小区内发生危害事件采取应急措施，及时报告公安机关，并对受损人员进行及时救助等。如果物业公司违反了上述义务，致使业主或特定第三人的人身财产权益受到了损害，则须承担损害赔偿责任。 （三）物业公司安保责任的性质。对于安保责任的性质，应该根据其违反的安全保障的内容和物业服务合同的约定内容来判定，主要有违约责任和违约责任与侵权责任竞合这两种情况，现分而论之。 1、违约责任。物业公司和业主之间首先有一种服务合同关系。因为“业主与物业管理企业的关系是被服务者与服务提供者的关系，物业管理企业的管理权利来源于业主的授权，也是基于业主共同利益的需要。”一般来说，物业服务合同中都会约定物业安保服务的内容。如果物业公司因未履行物业服务合同中的安保义务而导致业主的人身或财产受损的，物业公司应当根据物业管理服务合同的约定负相应的违约责任。 除当事人约定的义务之外，合同义务还包括法定的义务和依据诚实信用原则所产生的附随义务。附随义务通常都是在合同约定的义务内容不明确或存在漏洞的情况下产生的，主要起到补充法定和约定义务不足的作用。就物业服务企业而言，违约行为表现为未履行保安职责，或者虽然提供了保安服务，但提供服务的质量未达到法律或合同规定的要求。 2、违约责任与侵权责任的竞合。虽然物业公司承担的安保责任首先是违约责任，但是也存在违约责任与侵权责任的竟合的情形。所谓物业管理侵权主要表现为未尽设施设备方面的安保义务致业主受损害，比如小区内部设施设备硬件方面没有达到相应安全保障要求，存在缺陷或瑕疵，直接造成业主人身、财产损害的，由于物业服务企业与业主间之前存在着物业服务合同关系，就存在违约责任与侵权责任的竞合。此时由业主自行选择以何种事由对物业公司行使请求权。 二、第三人侵权时物业公司的安保责任承担 在司法实践中，因物业公司未尽设施设备方面的安全保障义务致业主人身、财产受损的案件，法律关系比较清晰，责任明确，争议较少，业主的赔偿请求往往会得到法院的支持。此类案件的责任承担，本文不再一一阐述。但在物业公司管辖范围内，发生第三人侵害业主人身权、财产权的案件中，物业公司是否承担责任，如何归责，以及责任承担的方式和范围等，司法判断标准并不统一，在司法实践中争议很大，甚至出现裁判结果迥异的情况。如深圳市某物业管理合同纠纷案，该案中深圳市某小区业主明某被潜伏在小区空置房内四天的两名歹徒抢劫并杀害，因该空置房的钥匙保管在物业公司电工陈某手中，陈某在歹徒潜伏空置房期间发现有人进出，未进行询问报告，明某家属认为物业公司存在失职，遂将物业公司诉至罗湖区人民法院。罗湖区人民法院以物业合同负有安保随附义务，物业公司违约为由，判决物业公司赔付10万元。物业公司不服一审判决上诉。深圳市中院审理后以随附义务不能大过物业合同主义务以及物业公司不具有对该小区全体业主及业主使用人的人身、财产保护、保管的权利能力，不具有公安司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能，物业公司工作人员的行为与被害人被害结果无因果关系为由，驳回了明某家属的诉请。该案引发了巨大的社会争议和法律界的热议。此后，法院对这类案件的受理也显著增加，2007年上海某小区物业管理合同纠纷，同样是第三人侵害，业主殒命，闸北区法院以物业公司内保未对进出人员问询存在过错为由，判决物业公司承担部分赔偿责任。区法院去年受理了一宗类似案件，亦是以物业公司负有安保义务，存在过错为由判决物业公司承担部分赔偿责任，现该案上诉至深圳市中级人民法院。 虽然有些司法判例对第三人侵权时物业公司存在安全保障义务持否定态度，但近年来有关物业管理方面法律规定及司法判例更多的是持肯定态度。而且，随着社会环境变化，民众对安全保障要求越来越高，对物业服务合同的安全保障条款要求越多，有些物业公司与业主签订有明确安保条款的服务合同，此时物业公司对小区居民的安全保障是一种主义务，如物业企业违反合同约定未尽到安保责任而致使业主遭受人身、财产的损失，物业公司理应承担违约责任。即使在物业服务合同对安保条款没有明文约定的情况下，根据合同的附随义务以及收益与风险相一致原理的要求，作为物业管理费收益一方的物业公司也理应承担一定范围的安保责任，这是物业合同的应有之意。 （一）第三人侵权时物业公司的归责原则。广东省高院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》明确在第三人侵权时物业公司的归责原则为过错原则，即物业公司应以自身存在过错为承担责任的前提，受侵害人须举证证明物业公司存在未尽安全保障义务的过错，否则物业公司不承担赔偿责任。 （二）第三人侵权时物业公司承担安保责任的形式。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》明确了在第三人侵权时，作为安全保障义务人的物业公司承担的是补充赔偿责任。这是因为物业公司并非实际侵权人，与侵权人也不构成共同侵权，不能要求物业公司对侵权人导致损失承担全部赔偿责任或连带责任。物业公司只是因为其违反安全保障义务的行为导致增加了受害人损害结果发生的可能性，所以承担的是一种补充赔偿责任。业主的损害应先向侵权人要求补偿，只有在受害人在侵权人处不能得到补偿时，才能由物业公司承担。 （三）第三人侵权时物业公司承担责任范围。物业公司是一个以盈利为目的的企业，收费较为低廉，且不具有公安司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能，其所负安全保障义务主要是安全防范。发生刑事案件，尤其是涉及命案或故意伤害等暴力案件情况下，不可能要求保安以命搏命，所以《物业管理条例》规定了物业公司负有采取应急措施，及时报告公安机关以及协助救援等安全保障义务，这就决定了物业公司违反安全保障义务时所能承担的责任范围不可能无限扩大，否则会造成物业公司发展的阻碍。广东省高院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》说明了物业公司承担责任的范围应结合其承担的安全保障义务以及收费标准确定，遵循了权利与义务相一致的精神，同时赋予了法官一定的自由裁量。 此外，还有学者提出，物业公司应承担的赔偿数额还应依可预见性规则确定。按照《合同法》规定的可预见性标准，物业服务公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业服务公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿一般不予支持。 三、物业管理如何防范第三人侵权风险的建议 （一）健全保安服务业的立法和管理。目前我国还没有制定关于居住物业保安管理方面的法律法规，现实中存在保安服务标准不统一、职责不清，保安人员素质不高，法律意识薄弱，社会责任感不强，专业技能差等问题，这些都是导致物业中保安服务质量不高，物业纠纷频发的重要原因。应尽快出台规范保安行业的法律法规，对保安服务的标准，人员资质，职业道德等做出明确规定。 （二）完善物业公司内部管理制度。物业公司之所以会承担安保违约责任，归根结底是因为内部管理制度不完善，疏于管理，事前未做好安全防范措施，事中未能及时应对，事后未能及时报告或者救援等原因所致。物业公司完善自身内部管理，聘请较高素质物业服务人员，强化安全保障意识，加强突发事件应对培训，加强安保设施建设，更换较高标准监控系统，设置24小时保安巡岗制度，跟公安机关建立实时联络系统等。通过完备的管理制度和高科技的手段，提高安全防范能力，保障业主和使用人的人身、财产权利。 （三）建立健全保险补偿机制。将商业保险制度引进物业行业，建立健全社会补偿机制，完善对业主人身、财产的保护和救济，同时也可减轻物业服务企业的保安责任。在美国，美国物业公司往往在物业保险上作较多投入，我国包括北京、上海在内的一些地方已经在试行物业管理责任保险，推广“物业+保险”社区安新模式，虽然这种模式在探索实施的过程中尚存在不少问题，但相信随着社会的发展，立法的逐渐完善，业主保险意识的提高，最终能建立一套较为完善的物业商业保险的补偿机制，以构建业主、物业公司、保险公司三赢的局面。（区法院供稿） |
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