|
转 让、出租、抵押是土地二级市场的三种交易行为，也是进行相关不动产登记的前提。合法的交易能够保障不动产登记的顺利开展，也能提高登记的准确性，而交易市场存在问题，如交易规则不健全等，不仅制约了存量土地的盘活利用，难以满足新型城镇化和经济转型发展需要，而且也会给不动产登记带来一些阻力。 近期，国土资源部发布了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），其中一些规定对于完善建设用地使用权二级市场有着积极意义，也有利于登记机构更好地从事登记工作。 交易规则差异化，对登记办理手续有不同要求。 《方案》提出，“以划拨方式取得的建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，由受让方依法依规足额补缴土地出让收入”。这是划拨土地转让与出让土地转让的根本性区别，为简化交易流程，《方案》对划拨土地转让区分了两种情况，只有不符合划拨用地目录的才要足额补缴出让收入。根据该规定，不动产登记时要核对受让方土地用途，如仍符合划拨用地目录的，可继续登记记载为划拨性质，如土地用途不符合划拨用地目录，则既要用途变更的证明（土地用途变更需要国土会同规划办理变更手续），还要补缴出让收入的缴款依据。这与《不动产登记条例实施细则》（以下简称《细则》）第38条关于建设用使用权及房屋所有权转让需提交材料的规定是相符的。 宗地是否可以分割、如何分割，是交易和登记都需遵循的规则。 《方案》提出，“完善土地分割转让政策。探索土地分割转让措施，明确分割条件，规范分割流程，促进存量土地盘活利用”。通常情况下，一级市场上的宗地面积较大，实际使用中随着产业或市场主体的变化，产生了分割宗地及房屋的需要，应当如何分割才能符合规划要求，又最大程度符合使用要求？宗地的分割需要专门的条件和流程，房屋的分割要考虑功能、日常使用、用途等，都不是当事人随意申请就可以分割登记。因此，研究确定土地结合房屋的分割政策是交易和登记共同所需。 以转租方式取得的土地如何与房屋所有权权利主体匹配。 《方案》明确，划拨土地的转租或出租须依法批准，土地一级市场上出让或租赁方式取得的土地再出租或转租无须批准，双方按合同约定或依法进行即可。根据《细则》规定，通常情况下房屋与土地一并登记，保持权利主体一致。但在一级市场上取得的土地如无房屋时就予以转租，承租人取得了土地承租期内的使用权，期间合法建造的房屋取得所有权，当租赁到期、原土地使用权人收回土地时，房屋所有权是否必须一并收回呢？按照权利主体一体原则，应当收回为妥，但房屋权利人既然是所有权人，则有自由处分的权利，可以提出不被收回房屋，但这又违背房地权利主体一致原则。因此，比较妥当的做法是在土地转租时约定对租赁期内建成的房屋期满后应与土地一起收回，或在原土地出租人同意下继续出租土地，从而保证房、地权利主体的一致性。 自然人、企业均可为土地二级市场中的抵押权主体。 2012年国土资源部《关于规范土地登记的意见》规定，“依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记”。据此，地方在不动产统一登记中出现了颇多争议，发生房地产抵押时，房屋抵押权人可以是自然人或非金融企业，但土地抵押权人却只能局限于上述规定的对象内，房、地做法的不统一，极大地困扰了登记机构，也给服务对象带来了种种烦恼。《方案》规定，“按照债权平等原则，明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记”，大大化解了上述矛盾。 加强交易管理与不动产登记的有序衔接。 土地二级市场上纯粹的土地交易并不多见，常见的是土地连同其上房屋一起进行交易。由于房产交易管理，如资金监管、合同备案等职能在住建部门，因此，只有两个部门间建立信息共享，才可能保证交易安全、登记效率提高。《方案》也认识到交易与登记分离造成诸多不便，存在着较多隐患，因此再次强调交易与登记应建立信息共享机制，提出交易部门要将交易监管信息等原始资料提供给不动产登记机构。可以说，交易管理与不动产登记的有序衔接既是便民利民的需要，也是防范交易风险、保证交易安全的需要。 规范交易流程有利于提高登记准确性。 登记与交易监管不同，前者主要是被动地依申请而为，而交易监管是行政主体管理市场的积极行为。交易行为的合法有效，是登记有效的必要前提，一旦交易被认定无效，则登记的基础也就丧失，也必然发生登记被撤销等情形。《方案》提出加强土地二级市场交易监管，建立各交易环节和流程的基本规则，还要制订规范的交易合同文本，加强事中事后的履约监管。从事前、事中到事后的一系列交易管理，将极大提高交易的规范性和有效性，也为登记的顺利开展奠定基础，必然会提高登记的准确性。 涉地国资处置或司法处置要加强部门沟通。 由于土地使用情况的多样性，其处置的条件各不相同，如宅基地房屋不能任由司法处置给非本村村民，划拨土地连同房屋处置前有审批手续，转为出让土地还要扣除上缴的出让金，等等。所以，司法处置涉不动产时，为不违背国家有关规定，应先查询登记簿，然后才能做出相应的处置方案。《方案》规定，“国有资产等管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得规划、国土资源部门出具的意见，并如实告知当事人”。此前，无论国有企业，还是自然人，抑或其他性质企业，处置不动产申请登记都无须提交规划或国土资源部门的意见。新的规定严格了对国有资产的处置，本意应当是要求土地交易管理部门予以处置前的把关，登记机构不宜因此规定而要求当事人提供更多的审批材料。 作者单位：江苏省无锡市不动产登记中心 《中国不动产》2017年第4期 |
|
|
