重庆土地市场“季报”，榜首竟是一家成都房企

最近，关于成渝双城经济圈的讨论很热。川渝两地党政“一把手”悉数到场，央视报道也予以了关注。

实际上，在重庆土地市场，也出现了一次特殊的成渝“互动”。

4月10日，中指研究院公布2020年第一季度重庆主城房企拿地TOP10名单，值得注意的是，位居榜首的竟是一家成都房企。

它叫成都万华，拿地金额达到30亿元，几乎等同于第二名金科、第三名恒大拿地金额的总和。作为一家成都房企，为什么开始重仓重庆？这是一个值得思考的问题。

成都麓湖操盘手要来重庆“造城”？

事实上，这已经是成都万华第三次在重庆市场抢地。

早在 2017 年，重庆土地市场中便出现过它的身影。当时，成都万华联合两江置业拿下两江新区345亩地。

2019年12月，再次以 5.28 亿元挂牌价摘得水土116亩，成交楼面价5691元/平方米。

直到今年1月，第三次出手，拿下悦来板块的2宗商住综合用地，手笔很大，耗资30亿元。

现在来看，成都万华可能不仅仅是想“试水”重庆市场，而是在“下一盘大棋”。

先看万华的背景：

据公开资料显示，万华隶属于成都万华投资集团，主要专注高端复合型项目开发及城市产业运营，擅长于国内城市级项目规划、大盘开发、特色小镇建设。

在业内，成都万华虽然主要立足成都市场，但区域塑造能力很强，开发的几个项目名气不小。比如麓山国际社区，麓湖生态城，均为大盘项目，获得过不少国际级奖项。

其中，最著名的应该是麓湖生态城，整体规划围绕数千亩的湖泊进行，其景观规划与产品设计也一直为业内人士所称道。

麓湖生态城实拍

据说，在开发项目之前，成都万华耗费近3年时间、超3000万资金让核心团队全球看盘。项目的打造聚集了包括城市规划、建筑设计、景观规划设计、桥梁设计、生态体系治理等方面超过50家世界级设计公司，100余位设计精英参与。

在外界眼中，成都万华并不是一家以规模著称的房企，而是擅长复合型大盘，专注项目长期培育（麓山、麓湖打造了接近20年），其高端产品实力也被业界所认可。

万华入渝，能否复制成都向南的板块“传奇”？

实际上，如果了解成都万华背后的发展，能发现这家房企对城市发展的嗅觉很敏锐。

比如2011年，四川省天府新区规划出台，沿着成都天府大道向南，规划建设天府新区，而成都万华早在2005年就已经向南布局了麓湖地块。

成都中心城区示意图

如果从宏观层面观察，成都万华此次入渝背后，其实跟成渝两座城市的发展联系紧密。

梳理成渝发展，在某些地方惊人的相似。比如，成都发展向南，重点是天府新区；而重庆发展向北，重点是两江新区。

①成都向南

早在1996年，成都第三版城市总规便提出，向东向南发展战略目标。

2011年，成都第四版总规，进一步指明了由中心模式向扇叶状多中心发展格局。由此，成都老中心与城南新中心的双核发展格局奠定。

2018年，成都第五版总规《成都市城市总体规划(2016-2035年)》，继续坚定了“南拓”发展方向，奠定了国家级新区“天府新区”的“领头羊”地位。

成都天府新区示意图

②重庆向北

2003年，随着“重庆向北”首次提出，重庆城区北扩的大幕徐徐拉开。以“八大金刚联手闹金开”为代表，掀起北部新区开发热潮。

2011年，照母山板块异军突起，近十家一线开发商群雄逐鹿。

2018年，经过几年发展的北区四小龙，礼嘉、蔡家、悦来、中央公园四大板块，已经全面开花，而水土、龙兴、空港也相继“崛起”。

“重庆向北”板块示意图

从成都南到重庆北，梳理成都万华足迹，能发现落子规律，均是城市发展的热门区域，比如成都天府新区，还有重庆两江新区悦来、水土。

直观上来说，这是一家眼光不错，且战略相对稳健的房企。

万华能否成为搅动重庆高端市场的那只“鲶鱼”？

实际上，成都万华进入重庆房地产市场，引发了很多业内人士猜测，它会不会成为一条“鲶鱼”，搅动重庆高端市场？

今年以来，受特殊事件影响，让更多购房者更加关注低密高端产品。

据铭腾统计，今年3月，重庆以别墅和洋房为代表的改善型住宅，销售占比达到了35%，与2019年相比提高了20%以上。

从时间节点上，梳理一下重庆楼市产品业态占比：

2017年-2018年，高层：洋房：别墅≈8：1：1；

至2019年，高层：洋房：别墅≈7：2：1；（2019年重庆主城住宅共计成交2300万方，其中高层1668万方，洋房463万方，别墅177万方。）

而2020年，铭腾预计高层：洋房：别墅≈6：3：1。

也就是说，重庆以洋房和别墅为主的高端产品正在“加速”崛起，这与成都万华的产品思路很符合。

万华的产品力能否征服重庆高净值客户？

成都万华在重庆的首个项目将会以怎样的形态呈现？这是业内很关心的话题。

先说去年底拿下的水土地块。

通过地块信息可以发现，成都万华地块容积率为1.2，且《地块规划限制》中也明确要求，地块建筑限高20米。综合猜测，后期建设的住宅产品只能为别墅、洋房，或者大约6层楼的小高层（大平层）。

在《地块规划限制》中，还需要满足海绵城市的规划设计要求、地块内需要配建幼儿园、15米的开敞空间廊道等。

而今年拿下的悦来地块。

组团定位为会展之都，生态智能城，低密宜居之城，属城市二次北拓重点极核组团。

地块有住宅也有商业，值得注意的是，物业以及商业部分，都要求自持时间不低于5年，也就是说不能卖完就行，成都万华必须花心思做好后续保障。

麓湖 · 黑钰岛

考虑到地块面积很大，政府要求限高最低12米，最高80米（商务商业），虽然后期建设应该覆盖了多种产品形态，不过基本控制在了20层以内。

且还要求新建建筑空调系统冷热源由区域集中供冷供热系统提供，品质应该不会低。

整体来说，成都万华进入重庆，深耕是大概率事件，很大可能继续围绕高端产品打开市场。至于能否“一鸣惊人”，需要等到产品面市才能下定论。