5分钟看懂7招买房秘籍，一次齐备的购房全攻略来了！

成都房天下 2020-04-26 10:18:04

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当人们进行某种投资行为，并非都是理性计算之后的决定，大多只是缘于一时的“动物本能”——凯恩斯《通论》。

在房价预期被不断打破的当下，人群如动物般趋利而行，什么居家环境、社区配套、户型设计等统统被搁置一边，慌乱的情绪推动着他们做出仓促的决定，只要买得起就万幸了，哪还管得了好坏呢？

“三年前正是楼市最疯狂的时候，那段时间天天都在焦虑，为了及时止损早日上车在中介的忽悠中看了一个东三环的二手房，学位和生活配套都不错，结果看到户型就傻了眼，‘海星’户型是个什么鬼，本来还犹豫着问能不能少价，结果业主直接表明后面还排着差不多十来位客户看房，吓得我赶紧就给了定金。

结果可想而知，住进去后是真的后悔，实在不懂为什么单房还要设计个一米多宽的鬼走廊，啥都放不了，改也没法改。好在有个差不多的学校，一切为了孩子，只能将就着住了！”

饥不择食，慌不择路。每个买房人背后可能都藏着一个心酸的故事。那么，抛开房价问题不谈，真正的好房子应该怎么挑选呢？
注意，前方高能！请擦亮你的眼睛，学会以下几招选房秘籍，或许就能帮你练就一双“火眼金睛”，一步到位选到“好房子”。

买房秘籍1：拒绝“七上八下”，按需选楼层

以前，有朋友告诉我，本来看好了一套8楼的房子，但听人说买楼中有七上八下之说，于是就买了七楼。对此我只能表示无语，照这样的说法，那一二楼是“一刀两断”，三楼是“三心二意”，四楼又谐音“死”，岂不是无论哪一楼都有不好的寓意？

其实选择楼层时，实用性和舒适度才是真正重要的标准。
现在许多人特别中意高楼层，因为一般而言，高楼层的房屋不易受障碍物遮挡，采光好通风足，居住更舒适。而且离地面越高的楼层，空气质量会越高，像二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳等气体污染物，以及PM2．5和PM10等颗粒污染物，会随着楼层高度的增加而递减。尤其对于临街的住宅来说，住高一点的楼层才不会受尘土侵扰。
但不要忽略的是，楼层越高噪音反而会更大。因为矮楼层因为绿化带、行道树可以降低噪音，而楼层越高接收噪音的范围越广，远距离的交通噪音都可以传送到高层，总体来看，30-70米即10-20楼左右噪音较大。

更重要的是，现在的消防云梯一般只能到达50多米的高度，大概就16、17层的样子，100多米的消防云梯比较少见，即使这样最多也就30层左右。虽然说发生火灾的概率比较小，但从未雨绸缪的角度来看，买房时，考虑到所在城市的消防云梯的高度，依据这个高度来选择楼层，是很有必要的。
此外，顶层底层和设备层也不太建议。顶层可能会存在着冬冷夏热、墙体开裂、屋顶漏水、电梯难等之类的问题；底层则需要注意防盗防尘、防虫蚁防潮、排水不便等问题；设备层更要远离，设备的噪音、机械的震动等都会对周围住户的生活产生一定影响。

买房秘籍2：户型朝向、采光通风要慎重，坐北朝南不一定最好

“太阳出来喜洋洋”在成都可不是一首歌，而是真实写照，要满足这一点，采光和通风起着重要作用，而对这两者有关键性影响的就是户型朝向是否优良以及户型设计是否通透。
对位于北半球的成都来说，太阳是从北回归线以南射过来的，也就是说朝南的房子采光最好，而朝北的房子基本就与太阳无缘了……
此外，太阳东升西落也在影响着日照，朝东的房子上午光线最好，朝西的房子下午光线最好。具体来看，东边上午直射但光线不毒辣，起床拉开窗帘就见阳光，心情都会好上许多；而朝西的房子就会面临着“西晒”的问题，冬天问题不大，夏天可能就有点遭不住哦。
所以，总体来说，房子朝向好坏顺序应该是：朝南＞朝东＞朝西＞朝北。而室内各个空间的最优选如下：

但是，朝南的户型未必就一定好。光照好坏还要受到其他因素（比如楼间距）的限制，比如如果楼间距很近，即使你是朝南，阳光也可能会被对面的建筑物遮挡。
因此大家在选户型的时候还得看整个小区的布局，以及你买的楼栋与旁边一栋之间的楼间距有多大。 
除了采光，潮湿的成都也很需要通风来驱散室内水汽。一个户型的通风效果好不好，关键在于它的设计是否通透。
通透又分东西通透和南北通透，经过上面的分析，南北通透肯定是更好的。那什么样的户型才能满足南北通透？

1、客厅餐厅连在一起，一个直通南向窗户，另一个直通北向阳台，中间通风无任何墙面遮挡；

2、房间分居南北两面，门对门，窗对窗，通风顺畅；

3、室内普遍呈短进深、大面宽的格局，这样室内整体的采光面会比较全，也就是说室内会比较敞亮。南北通风，空气流动也比较好，冬暖夏凉。

注意，这里有一个陷阱！有种户型虽然是南北朝向，客厅和餐厅也有窗户，但并不能南北直接通风，效果大打折扣，这种就属于“伪南北通透”户型，如果遇到一定不要被迷惑。

买房秘籍3：买房选边户还是中间户，秘密藏在楼层平面图里

如果说朝向、楼层等问题大家都会比较关心，那整层的户型平面分布图就会被很多人忽视。其实看懂这张图对买房来说，也是相当重要。
如下图这个户型分布就不是特别理想：

来源：网络

首先，红色框框区域，2号房和3号房的厨房及厨房的窗户都是挨着的，卫生间的窗户也是对着的，互相可以看到，隐私很难得到保护。
第二，黄色框框处，这家的卧室挨着另一家的客厅，如果碰到晚上嗨到半夜不睡觉的邻居，你就只能被迫“陪”他到天明。
第三，绿色框框和蓝色框框所示处，阳台和飘窗几乎都挨着，基本也是毫无隐私可言。
反正无论怎么选，这几个户型都比较让人抓狂。
除了知道每一户的分布，从楼层平面图还能知道以下信息：

1、电梯井的具体位置，是否离卧室很近，因为靠的近还是会带来一定噪音；

2、楼梯道是否宽敞，面积是否合理，不然会影响公摊面积的比例问题。

买房秘籍4：内部配套很重要，小心“人工湖”陷阱

去年底，一则关于“长沙某楼盘塑胶人工湖”的视频、新闻刷遍网络：开发商原本承诺的人工湖和覆盖率达40%的园林绿化，最终却变成了塑胶制作的“人工湖”以及“植草砖”。
而曝光之后，该开发商的回应也是气死人：“我们在向政府相关部门报批报建和楼盘的对外宣传销售中都未曾规划或提到过建设人工湖。”
吃一堑长一智，大家在买房时为了避免遭遇上述糟心事，建议大家一定要看整体项目规划图。对于开发商派发的宣传册、广告单张、小区规划图、样板间照片等宣传资料应妥善保管，若以后产生法律纠纷也有证据。

楼盘规划示意图

具体要注意哪几点呢？

1、整体容积率

容积率标志着你住房的品质。住宅容积率越低，居住品质越高，就越舒适。因为每平方米土地上的建筑面积越小，代表着入住的人就越少，车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。你独享的资源越多，自然舒适度更高。

2、楼盘的朝向

很多地块的不规则性决定了很难让楼栋全都做到正北正南，这就需要在规划图上得以体现。

在规划图上一般都有一个指南针的箭头，N 代表北方，S代表南方，大家可以以此判断。

项目方位影响到后期户型的采光问题。如果不注意，后期很可能因为方位的失误购得一个采光通风有缺陷的户型，那就得不偿失了。

3、内部道路规划

在小区的规划图上都会经常显示出以后的社区道路规划，大家可以通过看道路规划图，了解社区的安静区和热闹区。

在之后选择楼栋和楼层时，可以把社区道路作为参考。对于要满足自己居住需求的房子，最好就要远离交通要道和热闹的广场、学校，选择一个比较安静的生活环境，避免噪音污染。

4、楼栋分布

从规划图中可以看出楼栋的数量与分布状态，还能通过楼栋的分布状态查看出楼间距的大小。

楼间距在现实中拥有两个作用：①采光是否充足；②能否影响隐私。通过分布图，我们能够大概的估算出一个楼间距的大小，那么在选购楼栋的时候，要避开楼间距小的楼栋，选择楼间距大的楼栋。

其次楼间距的大小也可以反映出社区容积率的高低和居住的舒适度。最好的就是买到一个楼间距适中的房子，能够提高自己日后入驻的舒适度。

5、停车场规划

通过观察规划图，可以了解该社区停车场的数量与停车是否方便。

一般来说，选择房屋时要离地上停车场或地下停车场的入口远一些，尤其是因为家里有老人和小孩的话，会有一些安全隐患。此外，如果购房者选择底层住宅，离得太近还有噪声污染的问题。

6、景观配套

从规划图中还要重点看社区的景观配套、生活娱乐设施的规划等内容。这些景观配套的存在是丰富日常生活的需要，也是高性价比社区的一个判断标准。

还是要考虑到，居住的房屋与景观配套之间要有一定的距离。因为这里会是早上和晚上人群集中的地区，嘈杂声会影响室内的安静。

除了园林规划等配套，还有一些细节也要注意。
比如建筑外立面。房屋的外立面不只是美观这么简单，实际上它还担负着防潮、防水、防噪音、保温等多种功能。外立面需要定期的保养维护，以达到一定的使用年限，所以要具有抗腐蚀、防水、抗紫外线、容易清洗等特性。
那么，在买房的时候，什么样的外立面好呢？来看看常用外立面的对比：

相信大家已经有了自己的评判。
需要注意的是，除了常用外立面，现在很多豪宅都打着拥有无敌景观视野的玻璃幕墙来用作外立面材料，这里就会有个问题，玻璃幕墙犹如一面大镜子，会对邻近的建筑形成反射光，如果光线十分强烈，射进室内会非常刺目，非常影响居住心情。所以很有必要选择在晴天看房，观察玻璃反射阳光的情形。
再如小区防水情况。每到夏天，成都总是会有那么些小区因为被淹没而上新闻，而这就是因为小区的排水防水系统工作没有到位。想避免这类问题，可以在雨天去实地考察。
首先看小区是否设置上坡、下坡的坡型停车场出入口，以避免雨水渗漏，还要观察车库进出的坡道两头有没有设置排水道和集水坑，这样能让地下车库在遇到暴雨时仍能正常排水。
其次也可以走访一下小区及周边，查看下水设施是否完好，以及道路是否有严重的积水，以此来观察起整体排水系统是否顺畅。

买房秘籍5：好物业，关键时刻可以“保命”

今年春节，一场疫情让很多业主从心底里喊出一句话：好物业，真的可以“保命”。不难看出面对疫情等突发状况，物业才是离我们最近的一道防火墙。总有人认为物业好坏是一个很“虚”的评判标准，殊不知，好的物业服务也能为房子保值增值，更是提高今后居住水平的一大重要因素。
具体怎么选？
尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业，为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的，更能设身处地为业主服务，如华润、万科等物业服务的口碑就很不错。
需要注意的是，这里同样也存在一个陷阱：购房时要认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但区别相当大。物业顾问公司，只收取顾问费用，直接面对购房者的是另一个班底。

有些开发商明面上会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本暗地里再找一家其他的物业服务公司，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。购房者以名牌价格享受低档服务，损失不可谓不大！

买房秘籍6：学区房要谨慎，就近入学不代表就能入学

如何挑选一个好房子，经过上文叙述相信大家已经心里有数。关于产品的各个细节固然重要，还有些外部因素也备受关注。
例如很多家长知道学区房很重要，也急于买入，却很容易忽略一些潜在问题：学校划片很重要。
现在成都实行的是划片就近入学，这里就需要搞清楚学校的划片范围，就近入学不等于最近入学，即使你所在小区离学校比其他小区近，但如果不在划片范围内，也是不能入学的。
此外，还可能存在一种情况：虽然买房时确定了学校的划片范围，但之后因为一些原因而变动，原本定好的学校就这样飞走了……

面对这样未知的情况，好像也没有特别好的办法可以避免，大家就只能时时关注，然后有一定的心理准备。

买房秘籍7：收房时要锱铢必较，务必使买房完美收官

经过一路披荆斩棘，终于来到收房环节。货不对板的事情屡见不鲜，为避免这一烦恼，购房者在收房验房时一定要严控流程，锱铢必较。

特别注意，有些开发商交房时，要求先办完所有手续再验房，这是不符合国家政策规定的！一旦你签字交款，就意味着你认可房子并且完成收房了，即使房子有整改也只能交给物业慢慢维修，非常被动，一定要坚决拒绝，规范程序。

写在最后

买房不像买衣服，质量不好或者不合心意还能随时更换。一套房子，有可能是一代人甚至两代人的全部积蓄，所以在购房过程中大家一定要再谨慎一点，再细心一点，才能买到满意的好房子。
而好房子的标准，肯定不只是价格方面的涨涨涨，尤其是当房子回归居住本身，高品质适合居住的房子更受市场青睐。毕竟，除了住宿功能上的基本满足，好房子带给我们更多是生活上的贴心，精神上的愉悦。
当然，以上所有标准对市场上的网红热盘均不适用，毕竟有“限价福利”光环笼罩就是它最大的优点！买它，就对了！