【不良资产 】（ 第1243期）子夜爆破拆除！上海最后一个烂尾楼的前世今生

“5、4、3、2、1，起爆！”

伴随着连续干脆的爆炸声穿破寂静夜空，4月20日凌晨0时30分，上海最后一个烂尾楼中环中心4幢主体被同一时间爆破拆除。而这个已经在真北路1531号矗立近二十年的中环中心T1、T2、T3楼及兴力达B区公寓楼在普陀区的版图上定格成为历史。前前后后20年，几经易主，却屡屡烂尾，直到2019年宝能接盘，才终于确定要拆了，据了解，这里将被打造成一个城市综合体，地上70万㎡相当于陆家嘴三件套的总和。

至少六次易主 接盘者均无力开发

在上海很少一座楼能烂尾10几年，更何况是在一个很扎眼的位子之上。那就是位于京沪高速、曹安公路与上海中环交汇之处的建配龙中环生活广场。这个楼，只要开车的人基本每年都会路过NNNN次，简直是上海的车行门户位置。该项目此前号称上海“第七CBD”，但其在结构封顶之后，就再也没有动静。

故事要从2001年开始说起，其实整个中环百联之前是分成了两个公司开发，兴力达和建配龙。

2001年由四川绵阳商人张钧控制的四川兴力达集团开始和上海普陀区长征镇接触，双方计划合作建设一个大型购物中心。2005年8月，兴力达集团将其持有的兴力达公司70%的股权以3.925亿元出售给新长征集团，彻底退出这个项目。在张钧退出后，上海“神秘富豪”颜立燕很快从新长征集团手中全盘接手了兴力达公司。

之后，又经过几次腾挪，百联集团100%控股的上海百联商业连锁有限公司完成了对兴力达公司的全资收购。

不过可惜的是，即便是像百联这样的“老百货”，也无法彻底解决这个项目中所暗含着的各种“隐疾”。在建成了百联中环广场一期后，2014年5月，百联集团将旗下全资控股的兴力达、建配龙、濠泉（徐汇滨江的住宅项目）三个项目打包出售，当时总额是72.6亿。

公开挂牌后，虽然一直有风声透露称，包括中科建，中交建和中信等大型集团对该项目有兴趣，但一直并未有确切的消息落实具体哪家企业拿下了该资产包。一直处于卖不出去的状态。直至2015年5月，黑马衡源地产以89.1亿拿下了三个项目。

但没想到衡源之后资金链也出现了问题，无力后续开发，把项目卖给了新的人家。今年年初，衡源老板徐国良发出了《关于敦促上海银行副行长黄涛立即向上海纪监委投案自首、归还我百亿资产的公开信》，成功让百联项目登上热搜，详情见《申鑫足球老板举报上海银行、宝能事件内幕》

言归正传，有业内人透露，在这一项目中存在着非常复杂的债权债务问题，而这或许正是导致众多房企接手之后没多久便选择抛售的原因，“该项目里很大概率存在着资不抵债的情况，其中的问题涉及到不止一家企业。”

如果单从区位优势来看，中环百联二期的条件并不算差。上海中原地产市场分析师卢文曦介绍说，这一项目周边并没有太多的商业项目，但人流量却不小，市场需求较大。“这一区域算得上是普陀区较为繁华的地段，居民的消费水平档次较高，但却缺乏配套的相应商业配套。”

据了解，百联集团打造的百联中环广场一期，总建筑面积约43万平方米，商业建筑面积为25万平方米。此项目推出没多久，年业绩便迅速超过30亿元。

对于商业项目而言，人流量、区域环境等因素的影响并不比一个成熟的运营模式低。而从已经开出来的百联中环广场一期来看，如今仍是烂尾楼的中环百联二期未来能够发展到怎样的水平似乎也是有迹可循。

资料显示，烂尾楼项目由3幢高层商办楼及2幢五层商业裙房组成。“这一项目的主体建筑已经结构封顶，其实对于接盘者来说，除了装修、未来的运营费用以及解决存在的历史问题外，不需要支出太多成本。”业内人士介绍道。不过，他指出：“能否梳理清楚项目中的债务关系仍是这一项目重生的关键”。

宝能为何能接盘？

2019年上海普陀区规土局发布《关于普陀区形态规划展示的报告》，其中提及中环百联项目目前已由深圳宝能接手。

宝能，就是那个在万科身上爆赚了两三百亿的金主。

对于房企而言，新进城市往往会选择一种更为稳妥的着陆方式。在经历了“股权纷争”“人事变动”等一系列波折之后，为何宝能还要选择通过一栋已经让多位接盘者铩羽的烂尾楼进入上海？

“在中环区域，想要在拿出如此规模的一块地来发展商业的可能性已经不大了，这或许也是下家愿意接手的原因所在。”业内人士介绍说，从对于长期以来一直专注于打造城市综合体项目的宝能而言，这一项目的未来规划的确与其自身定位相符合。

不过，宝能对此较为低调。从官网上看到的城市布局中并没有提及上海。此外，宝能关于城市综合体的布局大多数集中在了南宁、合肥、仪征等二三线城市，“北上广深”中也仅有深圳大本营有所布局。

一家房企如果突然改变了其原本的发展轨迹，那么很大可能是出现了更大的愿景导所致。

有媒体曝光出宝能地产正在紧锣密鼓地筹备上市，首选A股，不排除香港上市选项。值得注意的是，该上市计划启动于2017年夏秋之际，一直以来都在默默推进当中。

由此算来，其接过上海中环百联二期项目与推动上市计划这两者或在时间上是重合的。

根据上市计划，宝能地产计划在2019年底之前向证监会递交申报材料，并于2020-2021年左右完成上市，时间紧迫。

据媒体曝光，为了上市，宝能作出了颇为进取的经营规划，其中包括拿地力度的加大，计划在2017年-2022年里合计拿地9000万平方米。

现在，随着市场越发下行，房企在公开市场拿地的态度也越发谨慎。目前来看，对于迫切寻求上市的宝能而言，规模仍是其软肋。为此，或许在未来很长一段时间里，宝能对于扩张都会保持着很大的迫切性。

根据《关于普陀区形态规划展示的报告报告，未来将推动中环百联整街坊商办地上面积约70万平方米的整体城市更新项目，加快推进百联购物广场办公楼项目(中环中心项目)更新建设，打造集甲级写字楼，众创空间、公寓、酒店、商业、金融等多元功能一体的商业办公综合体。

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