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楼市下半场，市场已形成一个初步共识，即之前那种一二三四五线楼市雨露均沾、鸡犬升天的时代一去不返了，城市与城市之间、区域与区域之间，分化才是新常态。 所以，无论谋发展，还是买房投资，都应该尽量地往头部城市靠拢。 可中国内陆毕竟很大，单地级市就有293个（若加上自治州或地区共约330个左右），于国人而言，大家都往金字塔顶层的北上广深跑显然是不现实的，这个“头部”终究是相对于自己所在的区域而言。 那么怎么衡量头部城市呢？GDP是一个虽粗糙但也最为直观明了的指标。 依据2019年各地统计局公布的数据，GDP总量在5000亿以上的城市共计44个，仅占地级市总量的15%左右；44城GDP合计总量则占全国GDP总量的50%。 日前，央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0％，有一套住房的家庭占比为58.4％，有两套住房的占比为31.0％，有三套及以上住房的占比为10.5％，户均拥有住房1.5套。 可见国人总得来说是不缺房子的。当下楼市的主要矛盾是，人们为了追求更美好的生活和更多的财富，在市场作用下，会源源不断地流向头部城市，进而导致大城市的房屋结构性失衡。换言之，这些头部城市的楼市更具持有价值。 一个城市能否称得上一个头部城市，主要看两点，一是GDP要跨过5000亿大关；二是资金存量要过6000亿大关。前者代表了一个城市的经济能量，后者代表了一个城市的财富厚度。这两关也恰是占据全国经济半壁江山的门槛线。 一个城市若达不到上述两点，或许发展还可以，但还够不上优秀，而且存量时代在全国人口和资金的争夺中，基本已经出局。 正因中国经济存在着明显的头部效应。所以，这44城就是广义上的、我们应该关注的头部城市。 事实上，这种不平衡、依赖头部城市的经济现象在省域经济体现的也十分明显。省级GDP的前七分别为广东、江苏、山东、浙江、河南、四川、湖北，而在下图表44城中，江苏占9个、浙江占6个，广东和山东各占4个，河南、四川和湖北各仅占1个。 换言之，江苏经济相对均衡，浙江次之，广东和山东就存在一定失衡了，到了河南、四川、湖北……失衡就比较严重了。当然，某种程度上，这也再次反映了下注头部城市的重要性。 44个城市又可以分为上下两档，第一档是邻近万亿及其以上者（上图表标红部分），有24个，守门员是西安。 其中，泉州离万亿仅剩临门一脚，东莞、济南、合肥、福州、南通、西安，迈入万亿也就一两年的事。由于8000亿阵营空缺，第一档未来一两年基本保持稳定。 对于第一档的头部城市，无论名气、名气，还是未来发展，相信大家都是比较认可和看好的。 第二档的头部城市（图表中蓝色部分），除个别城市外，如厦门、大连、沈阳等，很多都属于小众实力派，在全国中的名气相对不大，但底子都还比较厚实。 因之前文章中，对沈阳、大连、哈尔滨、长春、厦门已有论述，此次重点放在烟台、淮坊、温州、嘉兴、台州、泰州、绍兴、盐城、常州、徐州、扬州、石家庄、唐山、昆明、南昌等15个城市。 为更好地反映各地的发展质量，此次不再单纯的对比总量，而采用相对均值。 笔者在本文引入了“建成区”这一概念，所谓建成区就是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域。 换言之，建成区就是一个城市建设用地达到的范围，而一个城市的人口和经济活动也主要集中在建成区。通过衡量每平方公里建成区的人口、GDP，及人均GDP，可大致判断出这个城市的经济活跃度和财富创造力。 如上图可见， 1、石家庄、昆明、南昌这三个省会级城市，它们的每平方公里建成区的GDP创造量、及人均GDP是上述15个城市中最低的。也就是说，这三个城市的GDP主要是靠量堆出来的，含金量并不特别高。 2、相反，泰州、扬州、台州、嘉兴这四个城市则是属于那种小而精悍的城市，地盘小、人们密度大、经济总量高，内部的经济核反应很是激烈。 若房价是一个城市的股价，泰州、扬州、台州、嘉兴显然有着更宽的安全边际。 再看本外币存款余额，其代表着一个城市的资金存量，也是一个城市流动性最强、最直接的那部分存量财富。它的多寡往往会对一个地方的房价产生直接影响。 （昆明数据为2018年的，2019年存款余额尚未公布） 由上图可见，GDP与本外币存量余额并没有严格的遵循正相关关系。 如GDP排名第25位的烟台，本外币存款余额远不如第40位的南昌（当然南昌有省会的关系），可即便与同样非中心、第41位的嘉兴想比，也仍然差了400亿。 1、烟台、潍坊、徐州、盐城、唐山这些都是属于那种比较吃亏的城市。其经济实力并不弱，主要是工业实力强，每年都创造了大量的新增财富，但因为城市区位和地位等原因，这些新增财富转化为货币留在当地的比率并不高，而是大量流失了出去。只能说“恨不是中心”呐。 2、发展相对均衡的苏南、浙江等地的城市，如常州、温州、台州、嘉兴、绍兴、扬州、泰州等，相对就要好得多。 3、石家庄、昆明、南昌，相比之下，本外币存款余额远好于其GDP表现，说白了，就是占了省会的便宜。 总得而言，这15个二档的头部城市与其他300多个地级市肯定是优秀的，但就它们当中而言： 石家庄、昆明、南昌这三个弱省会城市，发展后劲儿要比唐山、烟台、潍坊、徐州、盐城更足，其楼市表现也将更有看头。 就凭其是省会，是权力中心，在教育、医疗等方面有着得天独厚的优势，虽然经济实力相对弱了一些，但仍能吸引着源源不断的大量资金和高净值人群流入，进而推高当地房价。相反，像徐州、烟台、唐山这些政治地位不高的工业城市就没这么幸运了。 至于常州、温州这些苏南、浙江城市，真的是做到了藏富于当地、藏富于民，实现了相对的均富。 |
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