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【拆哥按】最近京楼的预期有所恢复，咨询量上升，为此率先推出建国门地区房产解析。 与很多人的认知不同，“建国门”这个名字，诞生于1946年。 拆哥粉丝中，关注建国门内房子的人，这两个月多了起来。 ｜这是综合演变的结果。 1 首先是学区的变化。 今天，通过写建国门房产，也把东城学区简单梳理一遍，以点带面，以供收藏。 拆哥最新版学区排名显示，东城学区第一是安定门交道口学区，第二是和平里学区。 但形势也在变化。二中分校新的北校区在和平里地界内，初期定向给东直门的史家实验做直升校。头牌171中学，入读名额也有流到外片。 东四-朝阳门-建国门学区（简称“东朝建”），可能是未来两年冉冉升起的新星。 ｜关键在于初中通路的均好。 常识是，东城区小升初有三次派位。但前两次派位都是“自愿参加”，好学区真正起锚定作用的，是第三次派位。 东城区一共有32所初中学校，大家知道的是： ｜东城的差初中，在朝阳可以排中游。 公认的TOP5是： ｜五中分校、二中分校、文汇中学、171中学、汇文中学。 3-5名会变，但前2是恒定的。 二中分校和五中分校是东城硬核市重点的两所初中。与高中排名相反：五中分位列东城初中榜首，二中分跟随其后。 东朝建学区的片内派位，看下面的表格： 25中目前看似是普通高中，但拆哥微博曾经发过，那是全北京最欧式的校园，2009年，学校由民办公助办学体制回归公办。在没有制服的时代，它家的彩色校服惊艳过整座城市。 2 各有利弊，东朝建派位不错，虽然史家小学的竞争是很激烈，但片区内有史家的联盟校可以选择。 景山东华门片区的166中学（东城前10），东朝建学区也获得不少名额，东总布（新开路）获得25%的直升名额。 ｜普小直升，是手头钱不宽裕的家庭上车的打折票。 但打折票有时是不灵的。比如东朝建学区内的新鲜小学，被北京二中收编后，本来目标是：逐步达到80%直升二中初中部。 但此前直升协议结束了，并没有像很多人猜测的从30%直升按年增到80%。 很多人说跟史家小学的强势，要争这部分资源有关，也可能跟二中分不想要新鲜的生源有关。 不论如何，这个协议的结束，新鲜小学学区房的含金量下滑。这提示我们： ｜僧多粥少，如果和名小共同对一所初中，普小不是没有风险。 3 建国门到朝阳门一带，貌似风水不错。 比如潘总的银河SOHO，虽然外观夸张了点，在经济缓行的大趋势下，上半年的出租率不降反升。 然而，在建国门的房子，确实有点冷门中追寻的意味： 【恒基中心的汇豪阁】1997年的房子，一度是建国门内的地标。物业费每个月近10元/平米，楼道却老气横秋，公摊面积可想而知。它是一个住宅和商业办公连体的建筑，自遮挡十分严重。 五楼有个二十多年的会所游泳池。相比于现在一些高档盘配置的无边际/星光泳池，已落伍很多。 ｜它的单价只有7.5万/平米。 如果没有携带汇文一小（25%直升汇文中学），它的单价很可能击穿6.5万。 【贡院6号】虽然是南北向的楼栋。北侧楼间距很小，中低楼层还是采光不佳。 【贡院9号】要知道，中间的天井是让人不舒服的。100多平的大房子，中间还要装上护栏。顶楼复式的结构偏复杂，并不豁亮。 【长安太和】一期是纯住宅，但你会发现它和片区内回迁房的单价旗鼓相当。一期是70年产权，二期是北面的阶梯状单体楼，产权只有40年。最关键的，南向和北向房屋价差大。北向户型卫生间在中间。 【金成建国5号】华润建设的70年产权公寓式住宅。“住改办”的比例有所下降，但不能根除。西向的房子前方无遮挡，高楼层远眺西山夕阳。 老旧小区的改造，再没有加装电梯的情况下，老小区（部委宿舍）竟然卖到了13万一平的均价。 抄底优质房产的人已经在行动。为服务广大粉丝，拆哥平台服务分为知识星球、北京各区地产课程、付费一对一、优质经纪人推介、信贷咨询等，详情添加梦麟： |
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