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有人的地方就有江湖，更何况是楼市 上海楼市一年会出200个项目，其中100个会消失，然后再出现100个纯新盘默契的保持着这个数字的平衡 这200个楼盘很快滑过我们的道旗、我们的楼宇、我们的手机屏、我们的朋友圈，捕获一些人好感，赢得一些人的认可，成为一些项目的业主 但除此之外，还会有一些项目，我们一定会看，一定会探讨，各种的咀嚼讨论 上一次是大宁金茂府，再早一点是浦东星河湾 而现在轮到了这个项目 不免唏嘘，不免感慨 中興路一號 关于这个项目 案名至始至终都在用着繁体，似乎暗示着这个项目和名字看上去一样，都没有那么简单 这是一个注定从一出生就被关注的项目，关于中興路一號的争议点如果总结成一句话，就是这样的地段能否支撑得起售价 这其实是一个很好的问题，我们都知道价格数字是最客观准确的一道尺，去衡量一个产品，同时也去匹配这个产品是否能够和他的用户产生足够的共鸣 但是很遗憾，如今所有的争议都围绕着成本、竞品以及行业，这样的分析没有错，但唯独忘了分析一个项目最重要的维度：产品 中興路一號到底供应的是什么样的产品 01 这看似是一个废话问题，很多人都看过效果图和实景照片，也有很多人去过现场 但就是这个“废话”问题，却是我今天特别想和大家说的 关于中興路一號，有一些细节被人忽略了，也是我一开始看不懂的地方 示意图 这是沙盘的侧边特写 不知道大家发现没有，地上有一条红线，这个就是地块红线 红线的外面是市政道路 按照道理来说，一个高端的社区常规的处理方式就是顶着红线竖起一道高墙，然后把建筑排在红线内侧，然后把内部的景观做到最大化 这是非常标准的“房地产”做法 但是中興路一號的处理方式很奇怪，第一整体做了打开式的模式，没有做围墙 如果这一点尚可以理解，那么建筑排布为什么要退了红线这么多 这是一个让我这个地产人都觉得困惑的地方 因为红线外面市政预留了步行街道，而退让之后一定会压缩了内部的绿化面积，这么做也没有创造出额外的商业面积，万科为什么要这么做 为什么 凭什么 这个困惑就像是这个项目的争议一样，环绕在我的脑海，久久无法挥散 当我把这个问题问到操盘手那边的时候，他让我找了个地方坐了下 有趣的是，本来就是建筑里一个非常小的细节，我也是随口一问，但是操盘手在我面前去缓缓的打开一张地图，一个整个静安中兴板块的地图 顺着地图上的每一个街道和每一个转角，操盘手看着我的眼睛，说着： 我们要做的，从来就不是一个项目，我们关心的，也不仅仅这一个项目而已，我们要做的，是，一整个 万科内部代号： 中兴城计划 02 当初我们看到中興路一號的效果图，有一点是毋庸置疑的 示意图 就是中興路一號在做地标 这种地标是放眼全上海全中国的住宅市场里都甚少看过的产品形态 承重墙通过十字中轴落位之后，使得整个建筑外壳可以全部裸露为玻璃，室内可以拥有约270°的景观视野 而仅有的建筑线条用了非常醒目的糖果色，经过的人没办法对此的忽略 这就是这个项目从一开始追求的，在原点开始就没有简单的做一个房地产项目结束，在整个区域内坚定的竖立起6栋建筑群，成为中兴板块最耀眼醒目的天际线 但，这只是开始 在地标下，另一个层面也在发挥着细微的变化 示意图（仅供参考，可能与实际地理位置存在差异） 一个关于土壤的故事 后面所有的计划里的变化，都是贴着地面表皮上海万科在做的事情 整个计划从西藏南路的中兴路开始，北面是芷江中路，东侧到中興路一號项目这么一圈 整个区域内的体量接近一百万方，和万科有关的，和万科无关的，都在这个版图复兴计划里 希望大家能够再给我点时间，让我把这个画面完整的说完 好了，故事开始了 万科要做的第一件事情，就是对街道的优化 我们都知道，很多人诟病这个项目的第一件事就是，小环境杂乱 对于老城升级，这是一个躲不掉的事情，老城里的街道，老城的围墙，都已经呈现出破旧的感觉 我把整个中兴板块用脚完完全全的走了一遍，经常会发现这样的场景  在城市高端住宅的另一侧，都会有这样破败的街景 这不是一个开发商的责任，作为一个房企甚至就可以忽略不见，把围墙竖起来，把隐私做出来，假装自己看不见，也告诉客户你可以不去看 这个逻辑我们不去探讨对错，但起码还有第二个选择 起码上海万科就在做第二个选择，一个看上去吃力不讨好的选择  周边本来这样的街道 万科通过设计，通过包装，通过各种地面的整体 示意图 变成这个样子 老城一定会有的闲置区域 实景图 示意图 包括日常涂在墙体上的一些告示字眼 也可以通过设计和改造变得更加美观和好看
示意图 在一点点的街道改善的节奏中，把整个城区的行人感受和居住感受一点点的优化和改良 这些事情真的一点技术含量都没有，但却真的很少有开发商会想到这些 庆幸的是，在一开始上海万科并没有放弃这个选项，时刻想着自己有没有可能做更多 而在中兴城复兴计划里，一点一点的优化就在这个版块里进行着 这一点点的优化，对于生活在这里的每一个人，都是很大很大的改善。每天经过的细碎马路，一抬头一望天一刹那的心情，都会因为这一点点的改变而更好 万科就在做这样的尝试 03 所以这里就可以回答关于文章开头退界的问题 目的也非常简单，就是把人行道路做宽，单纯的做宽，牺牲地块尺度的变宽 让商业对外，彻底敞开，做出一段真的良好的步行街
因为整体的退让加上和市政道路的结合，整个区域内预留出一个非常宽敞舒适的步行街道 人视角差不多是这样的
示意图 这样尺度的步行街，现在在上海还有么，应该没人能想到这些会发生在中兴城内 店铺的氛围加上植被绿化以及地面铺装，会成为一个非常有情调的地方  这就是现在这条中兴路的感觉 优化街景这件事，万科是认真的，而且无比执念的把这样的生活场景在中兴城内呈现 这不是一个楼盘的分内事，却是上海万科必须要做的事 04 嗯，是的，这是必须要做的事情，但在中兴城计划里只是第一步 除了完善的街道和人群感受，在整个复兴计划里，万科试图盘活整个板块的文脉底蕴 对于整个中兴板块，历史上是非常有人文底蕴的地方，板块内曾经有过商务印书馆，即“伍所”
示意图 在这里诞生了中国第一本成人外语教材 极盛时期，商务有员工5000多人，在海内外设有分馆36个，各类办事机构1000多个，所出书刊占全国60%以上，创造了中国现代出版业的诸多第一，成为当时亚洲最大的出版机构
示意图 但是很遗憾在1932年1月29日，上海商务印刷馆总厂遭日本侵略军炸毁，而这样的文脉底蕴也就这样消失了 实景图 整个建筑外壳，立面质感，窗墙比以及这个钟楼，都是一比一复刻，就为复原以及传承区域内的人文底蕴 这样的烙印时刻在对外说着这个区域过去曾经发生过的辉煌故事 这不是一个楼盘的分内事，这是上海万科必须要做的事 除此之外，关于这个伍所的内壳，万科未来会参与运营这样的内部空间，成为一个艺术展示馆，成为上海双创的活动举办地
示意图 万科不仅仅是找寻中兴城过去的文化，也在努力的传承和复兴这里的文化 整个中兴城计划都在努力的对外说着很多曾经失去的东西，万科正在努力的一点点的捡起来，并且小心翼翼的整理好，然后呈现出来 嗯 完了？ 当然没有 对于一个板块复兴计划来说，除了有街道的改善，历史文化的寻找，还会有一些城市配套的升级
示意图（仅供参考，可能与实际地理位置存在差异） 整个区域内未来仍然有足够大的变化，万科开发的雅宾利项目还有四期，四期未来会以商业为主导的商住办项目，为整个板块注入活力 而万科目前正在谈判的是，希望区域内引入一所静安区优质教育资源，整个中兴城的教育资源将得到极大的提升 当然，除此之外，未来雅宾利四期也已在拆改，未来会联动中兴路绿地公园集中开发。打造更加复合、未来交互化的大型商住办综合体 未来城市公园不仅内部的规划，和地铁站的联动以及和四期商业的联动，整体的气场都会是一个划时代的城市级作品 所以整个中兴城的复兴计划算是完整的袒露在我们面前 特意贴了一张横版图，因为真的每个都是细节，但正是这些细节的贯穿才有如今整个的中兴城计划，大家可以仔细看下
示意图 从10万方到100万方，上海万科的造“城”计划，空间体量不是意义，在体量上的改变才是万科在做的 理查德·罗杰斯，创新中興路一號Oriental One的退红线街区设计、自身复合商业体。 从街道，到配套，再到历史建筑，每一个都不是什么宏伟的规划，但是所有的模块组合在一起，切切实实的帮助整个板块变得更好 每一处似乎都和万科无关，但是每一处似乎都和万科有关，看到这些你似乎能够理解为什么万科会对外强调自己是城乡建设与生活服务商的角色 这不是一句口号，而是一点点细枝末节的改变，对城市的改变 05 所以现在，你可以更加好的理解中興路一號内部的一些规划细节 这些元素都不是单独的从一个项目的角度来看，很多的规划同样也是在这个中兴城计划里 比如很多人第一眼都会看到的超级底盘 为什么整个项目要有这样一个超级底板把整个建筑抬起来 其实就是为了整个底盘的配套不仅能够服务中興路一號，也能服务整个中兴城
而项目内部的这样的城市级别的大堂，都是敞开式对外服务的，哪怕是如此昂贵的土地昂贵的项目 项目内部大量的元素，依然承载着复兴中兴城的使命，肩负着让整个板块变得更好的使命 中興路一號为什么叫这个名字，不仅仅代表着这是在中兴路上的一号地标，也代表着万科对整个板块的期望 当然，很多人会问，那业主呢 买中興路一號的业主呢，万科为区域做出了那么多，业主获得什么 其实很简单，对于中興路一號的业主来说，万科交付的是 示意图 整个城市 这不是营销话术，如果你认真看我上面说的，就会看懂中興路一號就一开始就不是简单的做一个普通产品那么简单 项目虽然有10万方的体量，但是兴计划让整个板块都是你的配套；项目虽然有堆坡式的景观，但是这样的270°落地玻璃让整个城市都在景观范畴 地块退界似乎让区域内的景观变小了，但是让身处地标里的业主拥有更好的城市视野 那社区内的绿化呢 妥协？ 当然不会妥协 区域面积看上去小了，但是万科交付的是垂直绿化
实景图 社区内的堆坡呈现出一种完全不一样的景观效果 所以这就是中興路一號交付的 一个外面更好的板块，一个内部更好的社区 这也是为什么很多人看过中興路一號的户型的时候会觉得有点怪，其实很简单整个项目规划的逻辑和理念都在找寻着和他自己有着精神共鸣的那么一群人 无感的人无感，热爱的人狂热，大概就是如此 不用怀疑，这会是未来很长一段时间上海楼市都很有争议的一个项目，但是我希望大家可以看到项目之外
示意图 万科的触角，给这个城市带来的改变，以及城市改变之后反哺给项目带来的生活理念 上海万科之前写过一段文字，关于什么是上海，他是这样写的
示意图，仅供参考 仔细想想，整个中兴城想要复兴的，不就是这样的生活氛围么 06 我去中興路一號三次，有两次都在外面走着 我走在中兴板块的每一条步道上，周围两侧的建筑有的在拆，有的热闹，有的很小资，有的很烟火，这一切都真实的发生在这篇土壤上 万科在做的，就是把这些最真实的感受，用规划的逻辑，很好的整合在一起，然后呈现在每一个信任中興路一號的业主面前 这算是万科的创新么 严格意义上都不算 因为目前我们看到的所有东西都不是万科独创的 但是我依然愿意把这个当成万科的一次尝试，尝试着通过一个项目作为支点，然后把一个片区一个板块变的更好 这件事在万科并不是第一次，甚至可以说很常见 从最早开始万科开发城市花园，到后面我们看到的海上传奇的项目开发，以及最近大热的天空之城，我们都看到因为一个项目，万科如何把整个区域变得更好，让用户认识到区域的价值 我们试图去复盘每一个项目的背后，你都可以发现一个现象，就是万科总是会把一个项目做的很长 对于一个项目，这家企业从来不会觉得红线范围内是我的事情，我守住土地的界限完成商业变现就可以了 每次都是在地块外面，区域内做一点点的尝试，然后越做越多越做越多，从而改变一个区域
这是2年时间里鸟瞰图的变化，未来还有五年，万科正在为此努力着 但是 中兴城不是第一个，也不是最后一个 因为上海万科要做的，不仅仅是中兴城计划，这只是一个开始，是上海万科战略性规划“興计划”的一部分 興计划 中兴城计划是未来上海万科“興计划”的代表部分，未来在徐汇乔高、杨浦江湾等项目上都会贯彻思路实现，不单创新单体建筑，更集中开发片区激活城市 就是以项目为支点，符合让周围更好，如果板块更好，让整个城市更好 万科的兴计划有很多含义，但是复兴一个城市的光辉是其中一个必然的解读，因为万科的介入，和城市的联动，反哺在这里生活的每一个人 如果看不到这些，未来上海万科大量的项目都还会有争议 如果看到项目之外的东西，这个计划想要呈现的画面，就会赫然跃然在你的面前 07 文章的一开头说过江湖 有人的地方就有江湖，其实有人的地方就是我们生活的城市 我们争议的，万科都知道，甚至比我们百倍的清楚 但是上海万科依然想要把项目推向另外一个极致，用一个个计划，去复兴一个个板块 从而让这个城市变得更好 我很喜欢一句话：时间会让一件事变得很有魅力 我坚信时间会让一件事情变得更有魅力，很多东西经不起回头看，但很多事情在细碎时间里一直一直的重复而变得伟大 凭什么是万科做，道理很简单，就是因为万科愿意给一个项目 时间 一个对于无数房企来说非常宝贵的一样东西 万科愿意，对一个项目，这样的给 所以，对于我们来说，也请多点耐心 给他时间 以上为正文，来自卢俊 |
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