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谈到勾地，大多勾的是无法直接进行出让的土地，由于土规不符，两规（总规、控规）不符等各种各样的问题导致从投资协议签署到摘得土地一般都要经过一年到数年时间。 今天就跟大家聊聊，勾地中土地挂牌条件设置和项目确权准备工作。 01 关于土地挂牌条件主要分为两类，一类为通用性条款，即每宗土地都会涉及的条款，第二类即为排他性条款，用以排除其他竞争者以达到土地底价成交的目的。 通用性条款无须多言，遵守即可，基本不会因企业的特殊性而改变。作为勾地项目，排他性条款需要投拓人员进行深入且持续的研究。 现目前各地对于排他性条款的设置多有不同，宽松一点的地区可以设置世界500强、企业注册资本、具有高铁新城开发经验等指向特别明确的排他性条款。 而保守一点的地区可以设置的仅为自持、特定用途等宽泛而易于突破的排他性条款，这种时候需要企业根据自身特性，采取多种条款组合设置，方能减少野蛮人的竞争。 02 接下来主要以重庆主城九区2018年-2019年土地挂牌条件为例进行讲解。随着重庆城区的扩围，璧山、江津、涪陵等区县也逐渐成为房企勾地的重点区域，而这些区县的土地挂牌条件天差地别。 一、江津区 如江津某D健康集团2019年7月勾地仅为配建绿地及学校、自持面积、带方案三个条件，可想而知这三个条件的排他性较弱，前期如果未与相关企业进行充分沟通，出现野蛮人的几率是极大的。 下图即为竞买须知中相关条款的表述： 二、涪陵区 而涪陵区LD集团高铁新城的排他性条款设置指向性就比较明确，一是地块捆绑，统一打造，捆绑后减少单独地块出现野蛮人的几率，二是明确竞买人特殊性资格，房地产为主业并连续5年入围《财富》世界500强，5个城市开发高铁新城且每个城市商办物业不低于30万㎡，通过以上两个手段实现了土地底价成交的目的。 下图即为竞买须知中相关条款的表述： 03 重庆主城区土地挂牌条件设置较为保守，总结如下： 一、通用性条款 1、整体开发承诺（仅针对单宗土地） 该宗地在项目开发完成前，未经出让人同意，竞得人不得对宗地及地上建构筑物等进行整体或分割转让，竞得人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得擅自改变，否则出让人有权解除合同，收回该宗地国有建设用地使用权。 2、土地出让方式及时间 示具体情况而定，竞买人只有1家的，采用挂牌方式出让。竞买人2家以上（含2家），采用“拍卖”方式出让；起拍价在公告起始价的基础上上浮5‰-10‰，若竞买人在拍卖环节均未举牌，拍卖人将以起拍价作为成交价并按照竞买保证金最先到账的竞买人确定为竞得人。 3、交地及开竣工 交地时间：签订《国有建设用地使用权出让合同》后5个工作日内 交地状态：现状交地 开竣工时间：交地后3个月内开工，开工后2年内竣工，竞买人未按《竞买须知》约定日期开竣工建设，每延期一日，应承担相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金。 二、排他性条款 1、自持要求 须自持全部/部分（50%或建筑面积）建筑，自持期限不少于5/10/15年。自持期间不得对外销售/转让。 2、装配式住宅技术 要求采用装配式住宅技术，装配率达到45%/50%。该条件针对万科设置，万科采用装配式技术较为成熟。（该条款万K在西永地块使用） 3、严控开发用途 用于康养设施、生产性服务业、汽车销售4s店。 4、其他要求 配建幼儿园、地质灾害区要求、管线迁改、住宅商业同步开发等要求。 综上可见：重庆市主城九区的排他性条款设置较为保守，难以达到完全防止野蛮人的出现。 作为房企的投资人员，怎样去和市区两级机构人员沟通供地方案的出让条件，怎么样在合法合规合理的条件性进行适当的突破，达成排他性要求，这就是需要提供依据同时多方斡旋的结果了。 04 该部分为重庆主城九区部分土地挂牌条件的表述，仅作为工作参考： 分析重庆主城区出让地块情况： 1、难以排除野蛮人 野蛮人即使是纯商用地，设置了一定的竞买条件也不能保证排除野蛮人竞争的可能性，如19004地块； 2、劝退或联合摘牌 设置了竞买排他性条款也需要尽量与竞争企业进行前期沟通，进行劝退或联合摘牌工作，如19006、19007万科与招商联合摘牌，而统一区域的19021地块却出现了溢价； 3、捆绑用地，均衡配置产业 同一项目用地多个公告，尽量选择捆绑，均衡配置产业，如19097、19098两宗土地，明显为同一勾地项目，但用地未捆绑，且产业分配比例严重失衡，野蛮人选择其中住宅比例较高的用地与其竞争，溢价率达到了20.05%，平白多付出了500元/㎡的土地成本。 05 最后说说勾地项目确权准备工作。前面说到，由于土规不符，两规（总规、控规）不符等各种各样的问题导致从投资协议签署到摘得土地一般都要经过一年到数年时间。 为什么会这么久，其实最大的难点就是征拆工作，作为出让前准备工作，怎样做好征拆工作，怎样做好项目确权前的工作，是需要投资人员与政府相关部门进行协调的。 土地确权前工作大致可分为以下阶段： 征地批复/批文——土地出让勘界——土地征拆公告及征拆——建设用地规划阶段——土地评估阶段——供地方案审批——挂牌出让 其中前项工作为后项工作完成的必要条件，之所以说是完成是由于其中的部分工作开始时间是可以重叠的，通过合理的前置可以使总耗时减少。 具体工作及所需资料列表如下： 具体的耗时各地情况不一，需要具体与相关部门进行沟通。 其中涉及到的常务会、常委会、土地供应联系会、局办会等各地也会存在或多或少的差异，也正是由于这些差异，才需要投资人员根据长久的工作积累经验，去协助相关部门工作人员去推动工作尽快完成。 其中比如第1项出让阶段勘界，有些地区就要求不动产权调查表、勘界报告四至界指需相关村社、部门签字盖章。 又比如第2项征拆阶段补偿方案需要在征地公告10个工作日，召开征拆村落社员大会后草拟补偿方案请示，最后由相关部门批复。而具体的征拆部门是土储中心，具体实施由土储中心委托街道办实施。 第4项土地评估阶段，又涉及到评估地价符合前期投资协议中已签署好的地价，这需要相关部门配合，也需要前期投资人员与评估单位的沟通。 处处都是经验，都是门道！ |
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