最高法：定向开发建设住宅项目出售，无商品房预售许可证也有效

案件编号：

（2019）最高法民申2705号

最高法院观点：

1.关于案涉协议的性质认定。

案涉《项目合作协议书》第三条第1项、第4项约定，海业公司负责承担本合同项目的报批、投资、建设及销售，除为能源公司定向开发的商品房屋外，因合作项目所产生的一切收益归海业公司所有；海业公司享有该项目盈余，承担该项目亏损。同时，该协议第一条第3项、第二条第1项、第2项、第4项还约定，海业公司开发本合同项目的占地总面积为110.56亩，定向为能源公司开发的住宅面积为69950平方米（包括地下车库）；能源公司保证海业公司取得该地块的合法用地手续，协助海业公司办理项目建设报批手续并承诺购买双方合作开发的住宅400套。上述合同内容表明，案涉商品房开发项目由海业公司单方投资、独享收益、独自负担风险。协议中关于能源公司购买合作开发房屋、分期支付房款、办理按揭贷款后签订《商品房买卖合同》的约定，体现了能源公司获得固定收益、不承担风险的特征，故不应认定上述约定为合作方投资分配利润的约定；协议中约定的能源公司“协助”办理项目整体开发所需相关行政审批手续、保证海业公司取得合法用地手续的义务，属于协助履行义务，能源公司处于履行辅助人而非履行义务人的地位，因为案涉协议中明确约定了项目的报批由海业公司负责，且土地使用权的受让人和土地款的支付主体仍然是海业公司而非能源公司，能源公司并不因协助履行而成为共同投资、共担风险、共享收益的合作开发主体。据此，案涉《项目合作协议书》虽名为项目合作协议，但其不符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十四条关于“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”规定的合作开发房地产的情形，双方并非合作开发房地产合同关系。本案能源公司分期支付购房款购买固定数量的400套房屋，不承担合作开发的风险，亦不共享收益，符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”规定的情形，本案一、二审判决认定案涉《项目合作协议书》为房屋买卖合同并无不当。

2.关于案涉协议的效力。

案涉房屋买卖合同的合同标的为定向开发建设的住宅，向特定对象销售，不属于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第一条所规定的“向社会销售并转移房屋所有权于买受人”的商品房买卖合同，故本案不应适用上述司法解释第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定。事实上，海业公司在取得项目土地后并未实际进行开发建设，双方已协商中止案涉《项目合作协议书》的履行，故海业公司也不可能取得商品房预售许可证。但《项目合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一、二审判决认定该协议有效，并无不当。综上，海业公司的此项申请再审理由不成立。