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“5万抵20万”,法官告诉你购房团购的坑怎么填

 hyxz_ljf 2020-05-18

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“5万抵20万”,法官告诉你购房团购的坑怎么填

作者 | 暨秉恒 (松江法院法官)

还记得购房“团购费”这个坑么?

五一节前,我们从倒霉孩子“王二”的视角了解了一名普通购房者面对团购费时复杂的心路历程。(链接:《“5万抵20万”,你入了购房团坑吗?》)

那么今天,我们来换个角度,从法官的视角来谈一谈购房团购费纠纷的审理思路。

面对此类纠纷,其实法官在很多时候也往往有“王二”式的苦恼。由于实践中开发商和作为楼盘包销商的中介机构太具有“创新精神”,购房团购费的模式多种多样,导致目前司法实践对于购房“团购费”性质的认识仍显模糊、争议较大,处理思路尚不尽统一。

本文尝试结合实例对购房团购费案件的处理模式作整体梳理,提出一家之言供分析和参考,以期对类案审理有所助益。

“5万抵20万”,法官告诉你购房团购的坑怎么填

▲ 购房“团购费”纠纷审理思维导图

01

购房团购费应如何定性?

目前在审判实践中,对于购房团购费的性质主要有三种观点:

1. 服务费说。即认为包销商在取得开发商授权后开展“x万抵xx万”的活动,系为业主提供取得购房优惠的服务,业主和包销商之间存在服务合同关系,故团购费即服务合同的对价。

2. 居间费说。即认为业主、开发商和包销商之间存在居间合同关系,团购费的实质上系开发商给予包销商的佣金,在业主购买房屋后,团购费可作为居间佣金而由包销商保有。

3. 溢价购房款说。即认为业主与包销商之间成立以特定价格购买房屋的商品房买卖预约合同关系,该预约合同为业主与开发商之间订立的正式商品房买卖合同的从合同,业主参加团购活动支付的团购费由包销商基于商品房预约合同关系暂时保有,嗣后另行根据其与开发商内部的关系进行结算。该观点实质上已将团购费的性质界定为购房款的一部分。

三种观点在特定情形下均有一定的合理性,在审判实践中宜结合具体案情对号入座。

案例1

某知名售房电商网站与多个开发商合作,推出“X万元办理VIP享受总房价减XX万元”的活动,只要由购房业主和其签订会员服务合同,支付一定数额的会员费,办理该网站的会员资格,即可享受楼盘的优惠折扣,一次性抵扣某些楼盘的购房款若干万元。

案例1中,团购服务费形式上为办理该售房电商网站会员资格的对价,应认定为服务费为宜,在发生纠纷时,应重点从购房者是否实际享受优惠服务角度进行判断。

案例2

某中介机构成为某楼盘的独家包销商,与开发商订立合同,约定开发商授权中介机构可以开展“X万元抵XX万元”的活动,开发商负责给予优惠,团购费由中介机构收取,团购合同的相关权利义务与开发商无关。合同中未对开发商应向中介机构支付的佣金作约定。此后,该中介机构在现场推广团购活动,组织业务员和接送大巴等带看客户,并以自身名义要求订房客户签订承诺书,收取了相应的团购费。

案例2中,开发商和中介机构的合同中并未约定佣金,而中介公司事实上已开展了居间相关的活动,在没有相反证据的情况下,一般应认为团购费实质上已带有开发商给予中介机构佣金的性质。虽然一手房买卖的交易惯例一般是由开发商支付居间费,但基于购房者签订的认购书、团购承诺书等材料,只要其对优惠前后的价格、实际成交价和团购费付款对象认识清晰,则在开发商和购房者之间实际上已形成了一种优惠后变相由购房者承担居间费的“到手价”合同。

案例3

某中介机构成为某楼盘的独家包销商,与开发商订立合同,约定开发商授权中介机构可以开展“X万元抵XX万元”的活动,开发商负责给予优惠,团购费由中介机构代为收取,合同中同时约定开发商应按套向中介机构计付佣金,相关费用委托期限届满后统一进行结算。此后,该中介机构以自身名义向客户收取了相应的团购费。

案例3中,考虑到合同同时约定了团购费和佣金,除有相反证据外,一般认为团购费实质上属购房款的溢价,仅由中介机构暂时保有,需另行与开发商进行结算。但实践中购房者诟病最多的一点即是其与开发商签订的合同价格往往并未包含该笔团购费的数额,且团购费是向中介机构支付,因此很难接受团购费也是购房款的论断,对此应引入“实际成交价=合同价+溢价购房款”的概念。若开发商系以此规避限价政策,应告知当事人另行通过行政途径予以规制。

“5万抵20万”,法官告诉你购房团购的坑怎么填

02

如何查明事实以识别定性?

一般我们可以通过“三步走”的形式来了解定性。

Step 1.看合同

要求开发商以第三人的形式参加诉讼或到庭说明情况,责令其提供开发商和包销商签订的相关合同等资料,以查明其关于内部权利义务的具体约定和履行情况:

合同中仅约定团购费未约定包销商佣金,包销商实际已提供了居间服务的,原则上应考虑居间费的定性;合同中明确团购费系包销商暂时代管,事后需与开发商结算的,原则上应认定为溢价购房款的性质;合同中并未体现团购费仅由包销商暂时代管,同时包销商和购房人之间的合同可以体现办理会员、交纳会费等服务合同性质的,原则上应认定为服务费的性质;合同中明确对团购费和包销商佣金作分别约定的,原则上应排除居间费的定性。

此外,鉴于居间合同也属于广义上的服务合同的一种,对于居间费和服务费的定性边界还需作进一步的区分:若购房人和包销商之间的合同载明了会员优惠服务可适用于不特定的多个楼盘,或虽未载明但包销商有证据证明其与多个开发商均有合作且会员服务可以通用,一般应认定为服务费的性质;若合同载明的优惠服务仅针对单一楼盘,则即便合同的名目为服务合同,也应考虑认定为居间费或购房溢价款的性质。

Step 2.查账目

考虑到实践中开发商与包销商的紧密关联,一定程度上存在虚构合同条款的可能性,若结合相关事实对合同真实性产生怀疑,则应进一步查明买家分别向包销商和开发商支付团购费和购房款后开发商和包销商内部的账目核算和银行转账明细体现出的逻辑是否与合同一致,作为审阅合同的重要补充来强化心证。

Step 3.作推定

实践中也不乏开发商与包销商缺席审理或怠于提供相关材料的情况,此时法院审查后若认为不符合前述服务费和居间费的正向表现的,原则上应推定团购费为溢价购房款的性质。

“5万抵20万”,法官告诉你购房团购的坑怎么填

03

不同定性在不同场景下如何适法?

一般我们可以从以下三个层面的问题出发区分场景,并根据不同定性作妥当的法律适用。

1.购房合同成立了么?

在购房者交纳团购费后,若最终未能与开发商签订购房合同,则无论款项为何种性质,一般均应退还,只是退还原因有所不同。服务费和购房款性质团购费退还的原因是相应的服务和购房行为并未实际发生;居间费性质团购费的退还则是基于包销商最终未能促成正式合同的订立。

需注意的是,在涉购房款团购费纠纷即便购房者已与开发商之间签订要素较为完备、对未来签署正式合同也未作明确的房地产买卖居间协议、《认购书》等材料,考虑到相关材料上体现的是优惠前的价格、或以确认优惠价差为主要目的,一般应认定属预约合同为宜。而在正式合同签订后,若合同效力无瑕疵、也未发生解除等事由,购房者在享受优惠价差后原则上已无权主张相关款项的退还。

2.购房优惠价差存在么?

无论对团购费作何种定性,在判断购房者是否有权要求返还团购费之前,均应确认购房优惠价差是否真实存在。若购房优惠价差本身不存在,则无论何种性质的款项一般都应退还,只是退还原因有所不同。服务费和购房款性质团购费退还的原因是相应的服务和购房款溢价并未实际发生,居间费性质团购费的退还则是基于《合同法》第四百二十五条关于居间人提供虚假情况损害委托人利益而不得要求支付报酬的规定。

对购房优惠价差,一般应以包销商在授权范围内与购房者签订的《认购书》等材料上的购房价格对比购房者实际与开发商签订的正式商品房买卖合同上的价格进行判断,只要优惠前价格且价差大于或等于宣传的优惠幅度,一般即应认定购房者已实际享受购房优惠。在各地调控房价的大背景下,部分购房者可能会援引开发商于政府部门处的备案价作为参照依据,但该备案价难以在合同法意义上推翻当事人的意思自治,只能另行通过行政途径予以规制。

不过,个案中也偶有开发商对购房者与包销商签订的《认购书》等材料上约定的购房价格不予确认的情况,此时优惠价差是否仍然存在,颇有探讨价值,下面让我们来看一则案例。

“5万抵20万”,法官告诉你购房团购的坑怎么填

案例4

开发商A(国有企业)与开发商B联合开发Z省H市某处楼盘,竣工后约一半的房屋登记于A名下,另一半的房屋登记于B名下。为销售之便,A将其名下的房屋一并委托由B进行销售,但禁止B实施转委托,且约定购房者支付的所有款项均需直接向A支付,B不得擅自收取。此后B将其和A名下的全部房屋一并独家委托给中介机构C进行包销,并授权C推出团购优惠活动,团购费由C收取。

C推出活动后,与购房者签订了《认购书》以确认优惠前价格,其中A名下房屋的《认购书》仅有C自己的盖章确认,并无A的盖章确认。此后,部分购房者针对C就A名下房屋收取的团购费提起诉讼,要求返还。法院追加A作为当事人参加诉讼后,A表示其是国企,其与购房者签订的正式商品房买卖合同中的价格即为真实交易价格,亦是在政府处备案的价格,其对C的行为不予追认,且明确表示不会向C收取的团购费主张任何权利。

对于案例4,一种观点认为,无论包销机构有无合法授权、开发商对优惠前价格是否予以追认,鉴于购房者只能从独家包销的中介机构处购得涉案房源,应当顺应市场规律,认为购房者在签订《认购书》时已接受了相应的价格,优惠价差事实上已经存在,若购房者已顺利购买房屋,无权再要求中介机构退还团购费,但开发商有权对中介机构违规收取的团购费行使“归入权”,其自行放弃权利不影响事实认定。

另一种观点则认为,若开发商对《认购书》上的价格不予确认,主张其与购房者签订的正式合同上的价格为真实价格,则中介机构与业主签订的《认购书》载明的价格为虚假价格,优惠价差并不存在,因此团购费应予返还。

笔者认为,当团购费的性质属服务费或居间费的情况下,基于服务实际并未发生、居间人提供虚假情况不得要求支付报酬等理由,后一种观点较为合理;当团购费的性质属溢价购房款的情况下,两种观点均有一定的合理性,在中介机构本身并无定价权的情况下,从抑制房产投机泡沫、保护购房者权益的角度出发,本文仍倾向于赞同后一种观点。

3.购房合同解除了么?

在购房者与开发商签署正式的购房合同后,若发生合同解除事由,应区分不同性质处理。

对于溢价购房款性质的团购费而言,在合同解除的情况下无论是何原因、有无过错,开发商或包销商继续保有的基础业已丧失,应予返还。若仍由包销商保有,购房者可直接向包销商主张返还;包销商有证据证明已将款项转付开发商的,购房者应向开发商提出主张;流向不明,购房者也可同时向包销商和开发商主张连带责任。

对于服务费性质的团购费而言,考虑到购房者已基于服务享有了优惠,嗣后若因自身或开发商原因、双方协商等导致购房合同解除,除当事人另有约定外,一般无权主张包销商返还;但在开发商原因导致合同解除的情况下,购房者可基于开发商的违约行为向开发商主张团购费损失;在购房者和开发商之间的购房合同系因不可抗力因素解除的情况下,鉴于服务内容需紧密依托于购房合同实现,同样可基于不可抗力因素解除合同并退还团购费。

对于居间费性质的团购费而言,考虑到居间费指向的义务是促成合同订立,除当事人另有约定外,一般购房者也无权再主张包销商退还;但在包销商未协助办理过户等即解除的情况下,可根据实际情况主张酌情降低团购费;在开发商违约的情况下,购房者还可以向开发商主张团购费损失。

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