天津华侨城的“底牌”

每一个品牌房企，都有自己的底牌。华侨城，也不例外。

早在9年前，我刚进入房地产媒体行业不久，就采访了时任天津华侨城副总经理的郭振东先生（现任深圳招商华侨城投资有限公司董事长）。

7年前，天津欢乐谷开园之际，我又受邀参加了天津华侨城欢乐谷媒体体验日。

可以说，在某种程度上，我见证了天津华侨城的成长。

早期在实践中摸索出“旅游+地产”创业模式，用旅游扩大社会影响，用地产收益反哺旅游，实现良性互动，这是央企华侨城的高明之处。

多年过去，华侨城提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，通过产业“文化化”和文化“产业化”，搭建起“文化、旅游、新型城镇化、电子、相关业务投资”五大产业体系，探索“文化+”模式，实现跨越式发展。

35年的品牌沉淀，华侨城与天津这座城市共生共建，至今已携手走过第11个年头。天津华侨城的战略部署如何规划，“底牌”又是什么？本文带你揭开谜底。

1st

始于深圳 搭建五大产业体系 探索“文化+”模式

作为国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年伊始，华侨城集团从深圳湾畔的一片滩涂起步。

结合三十余年“造城”经验，华侨城提出“文化+旅游+城镇化”创新发展模式，全国开拓布局。

目前华侨城已布局全国50余座城市，形成了新型城镇化、全域旅游、文化创意产业、产融平台、科技及产业园区、城市综合体开发运营、主题酒店开发运营、智慧管理输出等业务板块。

而华侨城区别于其他品牌房企最突出的一点，就是不囿于住宅领域的“红海”，坚定构建了五大产业格局：

1）文化产业体系

华侨城在文化主题景区、文化主题酒店、文化艺术、文化演艺、文化创意、文旅科技、文化节庆等领域都颇有建树，在此不作赘述。

2）旅游产业体系

旅游产业是华侨城最为核心的优势产业。

截止目前，华侨城累计接待游客超过5亿人次，稳居亚洲第一，是全球主题公园集团四强，“欢乐谷”已在全国八座城市建成开放。

3）新型城镇化

华侨城紧随新型城镇化国家战略，深耕深圳，再建多个华侨城。

与此同时，加快步伐全国落子，在粤港澳大湾区、京津冀、长三角、武汉及中部、西安及西部、云南、海南等地的50余座城市开展包括天津京杭大运河（西青）文旅项目在内的新型城镇化项目。

4）电子产业体系

《流星花园》、《还珠格格》等电视剧应该是很多80后抹不去的童年记忆。在那个电影院并不普及的年代，一台康佳大彩电便成了家家户户必备的家电。

而鲜有人知道，中国改革开放后诞生的第一家中外合资电子企业——康佳集团，正是华侨城旗下的核心企业之一。

5）相关业务投资

华侨城通过“旅游+互联网+金融”模式，广泛连接市场要素和资本要素，引入民间资本，放大华侨城以国有资本为主体的功能。

你会发现，品牌实力可以复制，而“造城”能力却是华侨城的差异化竞争力所在。

2nd

进津11载 扎根东丽湖 “一轴多片区”布局西青

2010年7月1日，华侨城落子天津东丽湖，宣告正式入津。

据了解，早在2009年5月，华侨城就已和天津签订战略合作协议，计划斥资50亿元开发天津东丽湖华侨城项目，占地达6000亩，其中住宅用地2000亩，旅游、商业用地4000亩。

换言之，2009年，天津就已成为华侨城选定的核心战略城市之一。

自2009年进入天津以来，华侨城秉承产城一体、综合开发的模式，在天津东丽湖打造了以文化创意、生态环保、休闲娱乐和旅游度假等元素为核心，辅以主题旅游地产开发、特色小镇商业开发和主题文化产业开发的大型主题文化旅游综合项目。

项目涵盖欢乐谷主题公园、水岸人文社区等多种业态，集华侨城实验学校、东丽湖华侨城幼儿园、社区医院、水岸会所、社区综合服务中心等全维度配套于一体。

目前，已累计开发近百万平米，累计投资近百亿元。

8年后，也就是2017年2月19日，华侨城与西青区签署框架协议，承诺围绕大运河完成包括文化创意园等多个文旅项目的打造。

毫无疑问，这对于大运河的开发具有非凡的战略意义。

作为西青区34公里大型综合性文旅项目的首个落地样板区，华侨城LOFT美亚文化创意产业园实现了华侨城LOFT文化创意园、OCAT当代艺术中心等文化品牌的在津孵化落地。

2017年2月以来，天津华侨城布局西青，以“一轴多片区”的总体规划，打造以世界文化遗产“京杭大运河”为轴心，集滨河旅游、文化艺术、创意产业、休闲娱乐、主题商业等多元化产业集群于一体的大型文旅项目。

时隔3个月，即2017年5月25日，天津华侨城摘得西青区津西青（挂）2018-02号地块，总建筑面积约16.1万㎡，成交价15.52亿元。

其中，水街项目是津西青（挂）2018-02-B地块，为商服用地，位于天津市西青区中北镇板块东部。

作为天津华侨城布局西青即将落地的首个商业项目，水街项目对华侨城未来长期开发西青项目具有里程碑式的重大意义。

从本体条件上看，水街项目毗邻京杭大运河，分布两岸，享受一线稀缺河景资源，具备定位为高端运河商业的先天优势。

而作为华侨城在天津西南区域合作开发的两个住宅项目——万科翡翠嘉和、华侨城碧桂园天境，在竞争激烈的西青区也表现不俗。

从城东大盘到西南区域多片区布局，足见华侨城深耕天津的决心。

不仅如此，从其一系列的拿地动作，我们可以看出，华侨城不只是单纯地盖房子，而是每到一个区域，都倾力参与这一区域的开发建设，把文化旅游和商业浸透于城市的每一寸肌理。

3rd

一方归心天地 东丽湖板块连续5年均价稳中有升

回到华侨城在天津的起点——东丽湖，你会发现，相较于团泊湖的价格战，东丽湖板块内的品牌房企对于价格还是有着统一战线的坚守。

我们先看一组数据。

我研究了2006-2019年东丽湖板块商品住宅的量价走势，结果发现：

1）供应端：14年来，2006年、2007年、2008年、2014年这4年东丽湖板块0供应；

2）供求关系：进入2016年以来，2017年和2019年供求基本平衡，但2016年和2018年都出现了供不应求的现象；

3）价格端：东丽湖板块成交均价已连续5年小幅上涨，即2014年7880元/平米、2015年8074元/平米、2016年9336元/平米、2017年11301元/平米、2018年11427元/平米、2019年11896元/平米。

虽然涨幅并不明显，但是经历市场低谷，仍然能保持上扬态势，从侧面验证了东丽湖板块在某种程度上的抗跌性。

再来看看2019年东丽区分板块商品住宅量价走势。

我分析了东丽区九个重点板块的量价情况。结果发现，东丽湖的确是其中非常特别的存在。

1）供应面积：东丽湖以23.56万平米稳居首位，东丽区供应面积第二的军粮城板块仅10.15万平米，甚至都不及东丽湖板块的一半；

2）成交面积：东丽湖以21.19万平米遥遥领先，东丽区成交面积第二的华明板块仅15.73万平米，差值同样悬殊；

3）成交均价：东丽湖以11896元/平米成为东丽区价格最具性价比的板块，与高居不下的供应量、成交量形成鲜明对比。

结论是，东丽湖板块近年来供需两旺，板块价格较为坚挺，为东丽区价格最友好的板块，没有之一。

从市场端，我们已经对东丽湖有了一个大致的判断。

而从居住体验来讲，东丽湖更是一方归心天地。

公开资料显示，东丽湖温泉旅游度假区占地面积22.01平方公里，其中水域面积8平方公里( 12000亩)，湖岸周长12公里，总水容量2200万立方米，素有“淡水小海洋”之称，是杭州西湖的1.5倍。

与此同时，这里栖息着几十种、几近百万只鸟类，含白鹭、灰鹤、银鸥、苇莺等十余种国家保护鸟类。

2016年1月，国家旅游局和环保部拟认定天津市东丽湖景区为国家生态旅游示范区。

值得一提的是，东丽湖TSP、NO?、SO?（二氧化氮、二氧化硫）的浓度均低于市区浓度，PM2.5含量低，空气质量常年为优；负氧离子含量达到天津市区6倍以上，空气中的湿润度高，有着重要的“城市绿肺功能”，是天津市空气质量最好的区域之一。

4月底，我受邀前往天津华侨城水岸会所。在湖畔，春风拂面，心旷神怡。和几位媒体朋友交流，大家的共识是，在东丽湖有套别墅或者洋房，真的不错。远离市区的喧嚣，傍水而居，这才是生活。

4th

滨水社区 华侨城东丽湖项目独占水岸线近30公里

最后，我们重点关注一下坐落于东丽湖温泉度假旅游区的天津华侨城东丽湖项目。

地产开发，配套先行。

华侨城斥资34亿元投建的天津欢乐谷主题公园于2013年7月27日盛装开园，是深圳、北京、成都、上海、武汉、天津、重庆、南京8座连锁主题公园之一。

欢乐谷二期玛雅海滩水公园总投资超10亿元，于2018年6月30日开业，成为华北最大的水上主题公园。

随着投建各业态的投入使用，天津华侨城东丽湖项目已成为集东丽湖板块全维度配套、域内坐拥临湖资源的百万平米醇熟热盘。

作为在东丽湖板块深耕多年的超级大盘，天津华侨城东丽湖项目目前规划用地约115万㎡（1718亩），建筑面积约116万㎡。

不得不承认，天津华侨城东丽湖项目独占丽湖水岸线近30公里，的确是东丽湖板块难得的滨湖且含住宅用地的项目。

据内部消息，在未来用地出让条件中，所有滨湖用地均为商业性质，宅地不会再有。

天津华侨城深耕滨湖半岛A/C地块，开发建设11载，已累计开发近百万平米，入住业主近4700户，精心打造了集幼小教育、医疗卫生、文化娱乐、生活服务等全维度配套于一体的大型水岸人文社区。

要知道，天津华侨城东丽湖项目主要由A、C地块构成地产板块，C地块已开发入住40万方；A3地块11.49万方也已交付入住。A1、A2地块打造稀缺的滨水生态社区。

目前在售的A1、A2地块产品位于A地块北侧，现阶段在售产品为洋房85-134平米，精装高层88-129平米。

此外，今年还计划推出9栋高层，预计6月初首开。

今日（5月16日），建筑面积约88-120平米精装高层新品启动排卡，产品和面积段基本可以满足不同客户的置业需求。

远方，雾霭缭绕，似有丝丝缕缕的炊烟。阵阵清风温柔地拭擦着东丽湖畔的风景，便洋洒出一股股浓浓的花香、草香和泥土香。这时，尚有几丝云隙间的斜阳的辉照，似梦非梦。

漫步于东丽湖畔，这份悠然心境你很难在车水马龙的闹市拥有。

5月，莺飞草长，是东丽湖最好的季节，去看看，无妨。