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以房抵债未履行的能否主张工程款? 争议焦点 在发包人与承包人已约定以房屋抵工程款，但未实际履行，承包人能抛开以物抵债协议，直接主张工程价款? 解析案例 2005年7月28日，发包人内蒙古兴华房地产有限责任公司与承包人通州建总集团有限公司签订《建设工程施工合同》，由承包人承建“呼和浩特供水大厦”工程。合同签订后，承包人进场施工完毕，涉案工程没有进行竣工验收，发包人于2010年底投入使用。 2012年1月13日，发包人与承包人签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定就工程A座9层房屋抵工程款1095万元。其后，A座9层房屋所有权并登记在承包人名下；发包人已经于2010年底将案房屋投入使用。 各方观点 (1)发包人认为:《房屋抵顶工程款协议书》约定以承包人承接工程A座9层房屋抵顶承包人工程款1095万元，该房屋已经属于承包人，承包人不应就此范围内主张工程款。 (2)承包人认为:发包人提出《房屋抵顶工程款协议书》的目的是证明其有履行付款义务的意思，并未主张用以抵顶工程款，并且该协议并未履行，不可能抵顶已付工程款。 裁判观点 最高院二审认为“首先，…本案中，发包人与承包人2012年1月13日签订的《房屋抵顶工程款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行法定的情形，故该协议书有效。 其次，“本案中，双方当事人签订了《房屋抵顶工程款协议书》，但并未约定因此而消灭相应金额的工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议。 再次，…本案中，……大厦A座9层房屋既未交付承包人实际占有使用，亦未办理所有权转移登记于承包人名下，发包人并未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，故承包人对于该协议书约定的拟以房抵顶的工程款债权并未消灭。 最后，…发包人并未履行《屋抵顶工程款协议书》约定的义务，其行为有违诚实信用原则，承包人签订《房屋抵顶工程款协议书》的目的实现。在这种情况下，承包人提起本案诉讼，请求发包人直接给付工程款，符合法律规定的精神以及本案实际，应予支持。” 最高院解析 最高院民一庭司伟法官解析认为： (1)“代物清偿仅为以物抵债的一种情形或可选方式，并非全部。…不应此认为所有的以物抵债协议都属于要物合同。”“以物抵债，作为债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故以物抵债协议的成立要件，应当尊重当事人的意思自治为基本原则。” (2)“当事人于债务清偿期后达成以物抵债合意，可能构成债的更改，即成立新债，同时消灭旧债；亦可能属于新债清偿，即成立新债，与旧债并存。”两者的区分，“首先，应尊重当事人的意思自治”“其次，约定不明时，应探求当事人的真实意思”“再次，在证据不足以推定当事人是否新债务成立时消灭旧债务达成合意时，应作出有利于债权人的解释”“保护债权是基本立足点”“换言之，债务清偿期届满后，如未约定消灭原有金钱给付债务，一般应认定系双方另行增加一种清偿债务履行方式。 (3)新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。 （4)在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时“确定债权人应通过主张新债务或旧债务履行以实现债权，仍应本着诚实信用和效益原则，认定新债务与旧债务之间存在先后顺序。债权人只能先行行使新债务的请求权；如新债务届期不履行，或者新债务虽未明确约定履行期，但债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务的，此时，当事人签订以物抵债协议的目的无疑不能得到实现的，则债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，不以以物抵债协议被解除为前提”。与之相反，为了实现债权人的债权，“债务人即使在新清偿协议成立并生效后，也可随时反梅而选择履行旧债务”。 以房抵工程欠款协议、完全不同チ通的房买法律关系，最高淀对 【作者点评】 以房抵工程款协议，完全不同于普通的房屋买卖法律关系，最高院对该案的解析确定了以房抵款系列规则。 裁判规则 除非另有约定，在拖欠工程款情形下，发包人与承包人签订的以房抵款协议成立并有效；发包人不履行该协议的，承包人仍可以直接依法追讨工程款，发包人直接归还工程款的，承包人不得要求履行该协议。 |
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