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有用：您身边的民事法律顾问 有趣： 敬请点击“蓝字”加关注   文｜赵炳海  案例  1、2008年，臧某以房屋拆迁后所得补偿安置款购得涉案房屋，2008年8月，该房屋产权核准登记在其名下，房屋由其及家人居住使用至今。 2、2011年8月，李某以臧某代理人的身份与谢某就该房屋达成《房屋买卖合同》，约定价款80万元，2011年8月，该房屋产权变更登记至谢某名下。 3、2011年10月，谢某与连某签定该房屋买卖合同，约定价款110万元，2012年4月，该房屋权利核准变更至连某名下。 4、连某在第一次诉讼中要求谢某交付该房屋，臧某作为第三人申请参加诉讼，后经法院判决，确认李某与臧某就该房屋达成的房屋买卖合同无效，谢某与连某之间签定的该房屋买卖合同有效，该判决已经生效。 现连某诉至法院，以其已合法取得该房屋的所有权，臧某仍居住在系争房屋中，严重侵害其合法权利为由，要求臧某排除妨害，立即迁出该房屋。 问题：该案中当事人间的法律关系如何，各方权益纠纷应如何处理？ 分析 1、臧某是系争房屋的原始产权人。2008年，臧某以房屋拆迁后所得补偿安置款购得系争房屋，并于同年办理该房屋产权核准登记，继受取得该房屋的所有权，后被无处分权人李某将该房屋出售并办理了变更登记，在该案中处于原始产权人的地位。 2、李某的行为构成无权处分。事后查明，李某以臧某代理人的名义与谢某达成房屋买卖合同，事前没有得到臧某的授权，事后也没有得到臧某的追认，且不符合表见代理的构成要件，李某属无处分权人。在此情况下所达成的房屋买卖合同该如何定性，至关重要。对此，应从两个方面予以分析。该合同相对于臧某而言是为无效合同。《合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条的正确理解是，在权利人事后没有追认的情况下，该合同对权利人不产生合同的效力。在本案中，第一次诉讼中法院确认该合同无效就是指对臧某而言合同的无效。但是，该合同相对于李某而言是为有效合同。根据《合同法》第48条规定，无权代理人订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。由于臧某对李某的代理行为不予承认，该房屋买卖合同应由李某承担履行义务。《物权法》第15条规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。合同本身的无效只是在出现《合同法》第52条的规定的情况时才会发生，本案中，李某与谢某所签定的涉案房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，至于李某事后能否履行合同义务不影响合同的效力。 3、谢某系有处分权人，其与连某签定的房屋买卖合同有效，连某非因善意取得该房屋所有权。本案中，2011年8月，该房屋产权变更登记至谢某名下，依物权法不动产登记公示原则，应强调房屋登记的公示效力，形式上的权利人谢某对该房屋的处分是有效的。连某与其达成的该房屋买卖合同当然具有合法性，是为有效合同，至于谢某之前与李某的交易行为没有得到臧某的追认，连某对此是否知晓，是否为善意或者恶意，其处分均为有效，均不影响该合同的有效性和房屋所有权的取得。由此可见，连某取得的该房屋所有权非因善意取得制度取得。 4、连某是该房屋的所有权人。依上述分析，连某与有处分权人谢某达成该房屋买卖合同，且已支付对价，并办理了相关房屋产权变更登记，在法律上成为该房屋的所有权人。 5、臧某对系争房屋的占有具有合法性、正当性。生效判决已确认李某以臧某代理人身份与谢某就系争房屋所签订的买卖合同对臧某无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧某的真实意思表示，该房屋买卖合同对臧某自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今，具有合法的依据。 结论 1、臧某得依占有保护制度，请求连某注销系争房屋产权登记。由于臧某不是该房屋产权的登记人，其不能行使物权排除妨害请求权。但是据上所述，由于臧某对该房屋的占有和使用具合法的依据，有其合法性、正当性，得依《物权法》第245条规定的占有保护制度行使占有保护请求权，要求连某注销产权登记，排除对其权利行使的妨害。至于连某因此受有的损失，依其和谢某间达成的相关合同处理。 2、连某无权请求臧某迁出系争房屋。据上所述，第一手房屋买卖合同对臧某自始不生效力，臧某占有该房屋有合法依据，故产权人连某在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占有人臧某迁出，其主张不能成立。 3、连某有权要求谢某承担无法继续履行的违约责任。连某与谢某之间签定的合同是为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应依合同之约定履行相应的义务。房屋的交付履行包括权利交付和实物交付，在本案中，连某取得了房屋的产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连某有权依合同约定向谢某主张交付房屋实物。结合本案来看，由于第一手买卖合同已被确认为无效，谢某自始至终没有合法取得过系房屋而客观上无法履行向连某交付房屋的义务，故连某应向谢某主张无法继续履行合同的违约责任，并有权请求谢某承担因此造成的损失的赔偿责任。 4、谢某有权请求李某承担自始不能履行的违约责任。李某系无处分权人，对系争房屋事后也没有取得所有权，自始不能向谢某履行交付房屋的义务，因此应向谢某承担相应的违约责任，应返还房款并赔偿谢某因此造成的其他合理损失。 |
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