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有用：您身边的民事法律顾问 有趣： 敬请点击“蓝字”加关注   文｜赵炳海 案例：张某与郑某是邻居，郑某将其住房租赁给一家网络公司作基站。张某认为，郑某和网络公司未经相关业主同意，将光纤传输机柜等设备放置在郑某室内，无人值班，存在安全隐患。遂诉至法院，要求判令郑某和网络公司拆除相关设备，恢复房屋住宅用途。一审法院认为，网络基站并未影响到相关业主生活，并非物权法规制的行为，不属于改变商业用途，驳回了原告的诉讼请求。二审法院认为，无论是否影响相关业主的生活，只要住房改作商业用房，事前未经相关业主同意，均可以要求恢复原有住房用途。 现实生活中，小区住房用于餐饮、理疗、学屋、办公等用途的现象十分普通，给小区相关业主带来了很多生活上的不便，一定程度上也存在安全隐患。对此，物权法第77条作了明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。适用这一规定，要特别注意以下几个问题。 一、商业性用房的界定。商业性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，二者之间因用途不同而具有本质的区别。本案中，网络基站的使用，明显具有经营性特性，不为生活所用，其行为属于将住宅改为经营性用房。虽然，基站运行中，没有辐射、也无噪音，但不能因此改变其用途的性质。 二、相关业主的范围。依照最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第一款的规定，未按物权法的规定经有利害关系的业主同意。有利害关系的业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者请求赔偿损失。适用这一规定，需要明确相关利害业主的范围。根据该解释第11条的规定，本栋建筑物内的其他业主，也就是一个楼栋的其他全体业主都是有利害关系的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到影响。而对于本栋建筑物之外的业主，则必须证明对其受有上述影响，才可以主张自已也是利害关系人。 综上，张某和郑某在同一楼栋，郑某将房屋租赁给网络公司用于基站，即使没有对张某的生活造成实质的影响，在事前没有经张某同意的情况下，郑某和网络公司的行为也不具备合法性，应予拆除相关设备，恢复房屋住宅用途。 |
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