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为何城市化 城市是人类现代化的产物，越发达的国家，大部分呈现出越中心化的趋势。 比如巴黎，东京，首尔区域等等，几乎可以说一城等于一国的精华。 至于面积人口更大的美国，中国，也是逐渐中心化，美国的纽约，洛杉矶两大中心，再加上湾区等新晋科技中心，占据了美国经济最核心和最有价值的部分。 美国人口大部分集中在东海岸和西海岸 中国城市化了这么多年，产生了北上广深四大一线城市。 如果中国只有2-4亿人，那么这个进程可能会放缓。 但是中国有14亿人，也就是说参照美国的城市发展模式，中国需要20-30座以上的大城市。 然而从零开始造一座中心城的代价非常巨大，所以中国采取了折中的方式，未来中国会出现10-15座超级中心城市，但是每一座城市的人口规模和建筑面积，绝对会超过美国，法国等中心城市。 新的国家中心城市 为什么要城市化？ 现代社会是高度协作性社会，协作性而导致了必然需要聚集，聚集才能产生更高的生产效率，更大的经济价值。 除非人类社会能够找到一条去城市中心化的道路，那么中心城市的各种问题才会得到根本解决，比如最严重的问题高房价。 中心城市高房价，不过是人类社会用自己的方式决定稀缺资源的归属的方式，当去城市中心化后，资源不再聚集，自然也就不需要争夺。 所以中心城市化，是国家地域发展的不均衡的表现。但是这又是在人类社会大背景需求下的无可奈何的事。 东京同样摊大饼式发展 单从一个城市来说，也不会有均衡发展，包括北京这种典型环线发展城市，以天安门为绝对中心，也呈现出北强南弱的局面。 成都进入2-3环时代以后，普遍就是南门，西门先发展，然后才轮到东门，北门。 但是成都进入4-5环时代后，却只能优先发展南门，连西门也无法跟上南门的发展步伐，更不用说东四环和北四环了。 成都地铁 那么为什么会这样呢？ 一环扣一环的问题在哪儿? 为什么东二环经过时间可以和西二环可以做到发展程度一致，到了四环时代就不行了 环形内的圆面积=πR^2. 随着环形扩大，一环，二环，三环............ 随着R增大，实质的城区面积会呈现指数性增长。 是的，半径扩大一倍，面积则是原来的4倍。 成都从二环半径4公里，扩大到了四环时代半径10公里，五环时代半径20公里 四环，半径扩大了2.5倍，面积就会扩大6.25倍！ 五环，半径扩大了5倍，面积就会扩大25倍！！ 图片引用自滴滴热力图 在城市规模还小的时候，外来人口持续流入的时候，可以由一环-二环这样发展，同一环线的发展先后顺序时间间隔相对较短。 但是当R达到一定的阙值后 （这个阙值和城市自身实力相关，主要来自于人口流入和地方财政实力，产业引入等影响） 北京六环示意图 城市就已经无法按照环线发展了，因为人口流入速度，和城市基建需求的资金投入，无法匹配环线发展面积的指数型增长。 所以强如北京，在扩展到一定程度后，也是优先发展一个方向，比如北京优先发展北五环，南五环发展相对滞后。 北面地铁密集度明显高于南面 所以北京出现了北强南弱的局面。 成都这一点恰恰相反，南强北弱。 按照经验，传统环线发展的城市，根据城市强弱不同，当半径到达5-10公里左右时候，就不得不优先选择一个最具备优势的方向进行发展。 当环线发展到一定的程度时，这就需要考验城市决策者了。 到底是继续按照环线发展，还是转变发展模式。 注意，这里说的环线发展，并不代表一定要有环线公路 而是以一个绝对中心，不停的外溢发展 摊大饼式发展 继续按照环线发展，就必须要先抉择出优先发展的方向，然后一个方向一个方向的发展填起来。 如果不按照环线发展，那就必须改变城市的结构。 即中心转移或者中心分散。 这个世界上大多数的城市是选择第二种模式，无论国内外。 改变城市结构，进行中心变迁。 成都规划示意图 其实大家不要觉得只有中国的城市才这么热衷于新区。 国外的城市之所以在现在没有这么热衷于新区，那是因为城市发展到了相对固定的地步，而中国的很多城市才开始扩张期。 举个例子，巴黎的拉德芳斯新区 拉德芳斯新区的大概地理方位 拉德芳斯地理位置 从巴黎老城区眺望拉德芳斯新区
巴黎天际线 拉德芳斯（法语：La Défense）是巴黎都会区首要的中心商务区，位于巴黎城西的上塞纳省，邻近塞纳河畔纳伊。 其涵盖的市镇包括库尔贝瓦以及皮托和南泰尔的一部分。作为欧洲最完善的商务区，拉德芳斯是法国经济繁荣的象征。 从图中感觉到什么。 是不是和成都的高新区，天府新区感觉一样。 与老城区相比画风突变，成为成都现代化的象征。 这就是中心转移。 当中心转移后，一个城市的发展模式和城市骨架就变了。 成都中心变迁 上篇提到2个概念，中心转移，中心分散。 这将会是大多数中国城市面临的问题。 纵观全国，城市中心未发生偏移的只有北京和上海。 而北京，上海的特殊之处，对于全国其他城市无法模仿。 北京和上海在中国城市等级上超然一等，拥有最强大的财政和政策优势。 在上篇提到的外扩半径R值，北京和上海就是全中国最大的。 北京因为帝都的特殊地位，中南海，天安门等绝对中心地位不可动摇。
北京资源集聚地 而上海规划的浦东新区的中心，距离传统上海老城不过一江之隔，因为上海没有传统的老城绝对中心，以上海市政府为例，距离陆家嘴直线距离不过2公里。 也就是说，上海的老的中心，和新的中心距离极近，根本不构成中心变迁的必要地理距离条件。
上海内环中环外环示意图 中心变迁的必要条件是，新老中心至少距离要达到10公里以上，不然新老中心太近，就无法构成地理差距。 另外要再说一个城市，深圳。 深圳虽然只有计划单列市之名，但是其实深圳才是中国城市的第三大特权城市，真正的影子直辖市。 所得到的政策等好处，经济地位，远超其他2个二流直辖市。 看深圳的发展，中心变迁的历史。 从80年代的罗湖，到90年代的华强北，2000年之后的福田，以及现在南山。
深圳2010年以前规划图 看到这里，有人肯定会跳出来反驳。 深圳的中心怎么可能是南山，应该是福田。 这里就引入开篇的2个概念。 中心转移和中心分散 福田是深圳的中心，南山也是深圳的中心。 中心不一定是转移，也可以是创造的。 2000年的互联网，IT行业是什么？那个年代不值一提，哪怕到了2010年都不算什么。 而这个行业的崛起，带来了南山的崛起。 就如阿里巴巴的崛起带动了杭州的崛起一样。
杭州阿里巴巴总部 福田是深圳的政治中心，金融中心 而南山是深圳新崛起的科技创新中心 中心分散 一个城市的中心可以不只一个，他可以分门别类，按功能分散 但是所谓中心都有一个共性，越靠近中心的宜居的房子，越值钱。 而同时能兼顾多个中心的房子，将会更值钱。
这里说的靠近，不是指绝对精确的距离，比如：更近的1公里比4公里的值钱。 而是指相对的一种概念，因为往往这些中心区域反而不宜居，反而是这些中心区域周边2-7公里最佳。 比如2公里和4公里的距离而言，并没有优势。 而4公里和20公里，就是绝对的优势。
简单一点说，就是当距离尚在接受范围内，基本不受距离影响，主要受到居住环境和学区等资源的影响。 距离越大，则影响越大。
数据取自链家 如上图可以看出，处于福田区西边的香蜜湖区域-----南山区东边的深圳湾，这个片区之间房子则是深圳整体最贵的。 为什么呢? 因为福田和南山2个中心之间的距离在十多公里，再加上良好的交通道路情况 这个片区基本能覆盖到深圳的2个中心的舒适距离。
当然这和房子自身新旧程度和品质也息息相关，但是可以看个大概。 相同品质的房子，一定是随着中心的半径R递增，外溢价格递减。 切记是相同品质，不要拿市中心的老破小和郊区次新房比。 深圳在过去的几十年，走过了中心转移的路，也走了中心分散的路。
深圳土地类别 而中国最近20年崛起的城市中，也有完全走中心转移的路的城市。 比如：郑州。 郑州已经把绝大部分资源投入了郑东新区，导致现在郑东新区的房价已经完全超越了老城区同品质的楼盘。
郑州规划示意图 这里就不细说了。 有兴趣的朋友，可以自行查证我所说的郑州的房价情况。 以上说了这么多其他城市 其实是想带入这个结论 越强大的城市，越不需要中心转移。 越弱小的城市，越需要把资源投入一个方向，进行集中打造 这是成本最低的高效发展方式
说回成都。 有想象力的读者是否已经联想到了成都。 成都的城市实力很明显在郑州之上，深圳之下。 郑州的实力大概跟过去些年的成都相当。 联想到成都过去20年的高新区大开发，是不是像极了当前的郑州 倾一城之力，造南门之盛世 为此北门的人民还编了不少段子，鸣不平 经过了这么多年的倾力打造，高新南区已经成为成都的金融-IT科技中心
火车南站地铁站拥挤的人群 每天早上拥挤的火车南站，省体育馆等换乘站 充斥着从西和东，往南上班的人群，而往北的相对少很多。 有一句笑话，所有地铁都是为了转一号线，充分说明了这种情况的根结。
早期的一号线三期规划 为什么南四环的房价比好多二环的房子还高？？ 很多人无法理解 因为这里已经是成都的创造出来的新中心！ 而老城区，以天府广场为代表老城区中心的职能被转移和分散了。
比如骡马市的金融中心地位，被金融城取代。 大源-软件园成为成都的IT科技中心，IT和互联网企业聚集，提供了大量中高薪的工作机会。
大源CBD 天府广场--春熙路这一片为代表，在90年代集政治，经济，文化，会展等为一身的绝对中心职能已经被一一瓦解。 现在剩下的是文化中心，商业中心等职能。 这就是成都的中心分散。 未来多中心是成都的趋势，通过多中心脱离环线发展。 通过多中心，疏散人群，缓解高峰期通勤压力。 比如高新区的会展中心职能，已经逐步移交给天府新区。
天府新区国际会展中心 而新兴科研项目，总部经济等职能，未来也将由天府新区承担。 这就是我前面写天府新区的文章所提的一区双核概念 未来的成都各个中心 将会是由老城区为代表的商业，文化，旅游等 高新区为代表的 金融，IT科技，生物医药等 天府新区为代表的 科研，总部，会展等。
三个中心 这3大中心未来通过天府大道南北相连，彼此之间保持10-15公里的距离，形成成都最重要的中轴线 至于政治中心，目前市政府在高新区，省政府在老城区，有传言说未来省政府将搬迁天府新区。 不过无论搬迁还是不搬，都不会远离天府大道这条中轴线多远。 一条天府大道，串联成都多个中心，将会是未来10年-20年，成都的发展态势。
城市中轴线天府大道
一个城市中心不是一成不变的，他是会移动的，或转移，或分散，中国只有极少数城市中心才不会发生变迁，目前只有北京，上海，未来深圳也是有可能的。 中心还可以创造，一个新兴的大行业，能够创造出一个具有影响力的新中心，比如2010年之后的互联网。 老破小的价值
如上图所示，IFS+太古里为代表的大春熙路商圈销售额远超其他片区。 大春熙路商圈，不仅包括上图的IFS，太古里，还包括王府井，群光，仁和春天等等一大片实力不俗的商业体，只不过是上图未整体理出。
IFS商圈 春熙路商圈的整体销售额位列全国四大top商圈之一，十足的全国性商业中心，这里shopping的不只是成都人，而是包括了整个西部的人和旅行的人。 这带来的经济价值，就是中心的意义。 从表里也可以看出，除了春熙路；环球中心、万象城等的体量不过是一个区域性商业中心，和春熙路商圈的影响力，完全无法比。
夜幕下的环球中心 再看成都新崛起的金融-IT-会展中心，金融城-大源片区。 这里的经济价值也极大，但他表现不在商业销售上。 金融城-大源片区拥有成都最多的中产阶级，随着这些年新经济的发展，为成都提供大量的中高收入人群。 这些将成都的声音带到全国，甚至带到全世界。 比如王者荣耀，咕咚等等。
王者荣耀开发团队在成都 同时这里也成为了资本的热土，全国的VC机构来成都大半都是来这里。 再比如会展。 长期出差的人应该知道，成都的酒店价格之贵，冠绝西部。 比如糖酒会期间，整个南延线下到便捷酒店，上到奢华级的费尔蒙酒店，全是爆满，而且不打折。
糖酒会盛况 这些就是实实在在的经济利益。 所谓中心，就是伴随极大的经济价值。 而在中心工作的人，必然会选择舒适的居住距离，不能太远。 这就是为什么离中心越远的地方，房价一定越便宜，因为他远离了价值中枢。 所以我们可以得出结论，在高峰期，到中心区域，半小时以内通勤圈的房子是最具备价值的。
成都的一小时生活圈 大家会用自己手中的钱来决定居住归属，钱不够的人就只能去半小时以上的区域。 比如买不起大源的人，只能去双流，只能去大面。
大面周围学区分布 中心=极大的经济价值 极大的经济价值带来大量中高收入人群 中高收入人群通过钱的方式，来决定附近有限的高品质住宅归属，价高者得，出不起价的人只能选择距离更远的片区
这就是城市的根本区域价值逻辑。 回头在来看老破小。 老破小的优势在于配套成熟，劣势在于居住环境差，甚至没物管。 那么老破小的房子基本是不值钱的。 可以认为老破小的价格=地价 那么土地的价值就是跟随着中心在走，中心如果不变，那么价值自然有，如果中心发生大变，那么现在看似配套成熟的老破小就可能变成毒药。
（成都的地段论可参考溜爸一篇原创文章： 有了以上基础逻辑理论 结合成都目前事实上双中心的情况，和未来三中心的概念 成都老破小购买法则 最保险，且最有潜力的老破小就是南一环至南三环之间的老破小 其次是位于高新区和天府新区核心区之间的华阳的一些低价老破小，不过华阳这些老破小将要忍受很长的持有周期
转载自球叔是个暖大叔公众号 从板块来说，就是玉林，紫荆，桐梓林等地，这一块老破小随着成都的多中心化，对新老中心都保持了合适的距离，也有地铁直接连通，会产生双中心叠加效应 而建设路等板块的老破小，随着成都中心南移，只能依赖老城区单一中心辐射，区域价值相对会降低。 以前和玉林的价格差不多的石人小区等等，这种老破小，随着未来成都的各种中心南迁，和玉林的老破小价格差距越来越大。
石人小区示意图 其二，投资老破小必须要有足够的持有耐心。 因为老破小在楼市周期中，往往是最后才涨，所以不要看着次新房先涨，就慌神了。 另一个原因是成都目前的房价基数还不算高，新房癌还比较严重，随着核心区的地越来越少，核心区的次新房和新房会越来越天价，不仅是单价高，而且都是偏向改善和豪宅，5+2核心区未来几乎没有刚需住宅产品供应了。
价格是新房癌的良药 低价老破小会成为新成都人置业的首选，不然就只能选到很远的郊区新房去 当然这还需要时间 高房价是治愈一切挑三拣四毛病的良药。 其三，尽量买带学区的老破小 老破小 大部分配套成熟，而且不少带有一个不错的学区，这在未来教育资源越来越紧缺的情况下是非常大的优势。 关注溜爸的公众号“成都学区房”学习学区知识才是王道。 城市中心还会变吗 中心会一直转移吗？ 先提出一个概念，中心固化。 所谓的中心固化，是指一个城市发展到了一个稳定阶段，中心相对固定，不再发生剧烈的变动。
城市化进程示意图 如何判断一个城市的中心是固化还是变迁阶段？
众所周知，我国还在城市化率较低的层次，未来城市化率是越来越高，各大中心城市的人口也会越来越多，一个城市越来越多，对城市的各方面压力就会增大，只依靠原有的规划，很明显是容纳不下的，所以需要更大的城市框架来进行容纳。 这是我国的特殊发展阶段的大背景，在这个背景下，注定了很多城市变迁的活跃。
发达国家和发展中国家差异
当前人类的科学发展水平，一个城市的人口常规容纳有一个软上限，目前公认为3000W人左右。 当然如果让很多人去住密集的贫民窟，那自然可以容纳更多，可是这在我国社会是不可能出现的。毕竟我们是伟大的社会主义国家。 所以基本上一个城市的常住人口发展到2000W+，就会开始控制城市的人口总量，并且提高人口准入门槛。 比如北京和上海，已经开始疏解人口。
大城市的城市病 因为北京和上海常驻人口已经达到2000多万，再加上庞大的流动人口，实控人口肯定达到了3000W级。 回头看看成都，成都目前有1600W常驻人口，再加上流动人口，实控人口超过2000W。也就是说成都距离开始严格限制外来人口，还有一定的距离，但是也相差不远了。 再结合目前成都的规划，基本上天府新区+东进两个未来扩城主要方向，成都就会到达人口上限。
华西医院每天排队盛况 大天府新区和东进大概可以再容纳600W-700W以上的常住人口，那时候成都的常住人口将达到2000W+，再加上流动人口，体量已经能和目前的北京，上海相比，当然质量另说。
溜爸和广大屌丝们表示不服 所以在科技发展到可以大大提升人类城市的容纳上限之前，成都的现在的东进南拓，恐怕是成都未来最后一次中心大变迁。 完成这一次造城计划，成都大概率也将像北京，上海一样，出现中心固化。
当然即使中心相对固定了，也不是不可能出现一个新中心，比如出现大的产业革命。 上一篇文章强调过 中心=极大经济价值 新的产业革命，能带来新的高收入和大量的利润，影响力。 那么这时候拥有这个产业集群的地方，也可能成为新的中心 甚至不只是城市的中心，是全国性，乃至世界的中心 比如信息化产业革命的胜利者，硅谷所在的湾区和中国的深圳。
硅谷
之前的篇章说过，城市实力越弱，越喜欢进行中心转移，甚至完全抛弃老城。 并非故意，而是不得不为，老城区高昂的拆迁和改造费用让人望而生畏。
钉子户 地方财政很难从老城拆迁重建中获取大量的利益，所以从荒地里建立新区是最划算的账。 这才是为什么全国遍地新区的原因。 没钱啊！
毕竟全国能够少上缴税收的城市只有那么几个 四大直辖市和深圳这种计划单列。 如下图所示，四大直辖市和深圳牢牢占据财政预算收入前几，并不是因为他们真的比广州，成都强那么多。 而是因为这几个城市的财政预算是二级 而广州，成都是三级财政,上缴比例高很多。
所以地方政府也是很无奈，没钱是最大原罪。 最后总结 1.中国的大一点的城市，在不断提升城市化率的大背景，人口就会不断扩张，出于地方财政等各方面考虑，大部分这种城市的中心都是会变迁的 2.城市的扩张是有上限的，当常驻人口到达2000W+后，控制人口在所难免 以成都的目前发展情况来看，应该会先于满足条件2，从而中心逐渐固化 但是并非绝对没有变迁机会 每一次产业革命，可能会带来新的中心崛起。 这两天我会把以前写的文章，经由<成都学区房>公众号整理过的版本，发出来。 一方面是给一些后台不停问问题的人普及一些基础，另一方面是经由整理的，阅读性更高。 多学会自己思考。 |
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