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RCREIT（REITs研究中心）按 伴随市场进一步升级与洗牌，消费新标准正在倒逼行业变革。公寓市场住宿需求多元化趋势不断攀升，精细化运营能力更成为稀缺资源。通过精细化运营产生高品质的服务，从而满足差异化的市场需求，将突出体现公寓运营管理者服务输出的核心能力。 RCREIT（REITs研究中心）认为，公寓行业与REITs的结合是水到渠成、相辅相成的，在相关支持政策指导、推动公募REITs落地渐成共识的背景下，REITs能够成为支持公寓行业健康发展的最佳金融工具，公寓市场领域也可为中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 文/刘洋 REITs研究中心执行主任 华住、城家携手雅诗阁首项目落地 2019年8月8日，华住集团、城家公寓及雅诗阁三方共同成立的合资公司运营管理的项目——北京馨乐庭日坛公寓酒店正式开业。该项目位于北京日坛，共计（323）套服务公寓，系北京首家馨乐庭服务公寓。 该项目的成功落地，也意味着华住和城家实现了运营管理输出的一次重要实践。 城家由华住集团和IDG资本共同出资成立，承载着华住居住理想的实现。不同于传统的酒店业态，城家主攻非标住宿，目前已发展出公寓、酒店、服务三大产品线，同时延伸出民宿、民居等多条业务线，持续提升精细化运营能力，致力于成为品质化非标住宿引领者。 北京馨乐庭日坛公寓酒店坐落于朝阳区日坛北路，地处使馆区腹地，坐拥CBD中央商务区黄金位置，毗邻日坛公园，3公里内覆盖国贸、三里屯、东直门、东单及王府井等众多知名繁华商圈。 华住集团总裁、城家董事长兼CEO金辉表示，未来还希望向更多的地方政府、开发商、基金持有人等作出运营管理能力及赋能的输出。在雅诗阁的全球品牌影响力的加持下，华住、城家将持续引领并不断刷新行业运营与服务标准，为更多用户提供温馨的旅居体验。 雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁中国业务扩展总监陈志商则表示：“成立合资公司的初衷就是希望借助华住和城家强大的客户网络以及快速扩张的能力来大力拓展馨乐庭品牌。我们认为随着年轻一代消费者的成长，以及中产阶层可支配收入的不断提升，这个定位于活力时尚并且面向中高端消费者的品牌会大有可为。” “馨乐庭”中国计划到2025年发展1.6万套服务公寓 2018年5月，华住及城家公寓与新加坡凯德集团旗下的雅诗阁，签署三方战略合作协议，宣布共同成立合资公司，代理雅诗阁所持的“馨乐庭Citadines”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务。合资公司成立后，计划到2025年实现1.6万套服务公寓的战略目标。 该合作也是自2015年华住成为美居、宜必思尚品和宜必思品牌在大中华区的总加盟商，并在该区域联合开发美爵、诺富特品牌之后，华住系与全球跨国酒店业巨头的品牌资源的再一次合作。 ▌打造酒店式公寓品牌标杆 作为雅诗阁旗下享誉全球的几大品牌之一，“馨乐庭”拥有高品牌知名度和稳固的客群基础。再加上华住集团亿级会员俱乐部和城家丰富的行业运营经验，馨乐庭能够充分发挥酒店和公寓的优势，致力于为住客提供更高品质、更舒适的国际化入住体验。 馨乐庭依托华住对酒店、城家对公寓运营经验的优势，完成了酒店和公寓双升级的产品呈现。相比普通酒店，它为长期出差等商务场景打造了更全面贴心的配套设施。 北京馨乐庭日坛公寓酒店配有323套单房及两房公寓，独立起居室、充足的收纳空间、洗衣烘干机，以及涵括了烹饪灶台、面包机、胶囊咖啡机、微波炉、冰箱等齐全设施的厨房，即便是长租生活也显得从容、舒适。 相比普通公寓，馨乐庭致力于做得更灵活、更人性化。除了24小时安保系统、24小时前台值班管家、酒店级清洁标准、包括餐饮、洗衣等在内的主动服务，公区还设有餐厅、健身房、多媒体会议室、休闲娱乐区等多情景区域，满足多样化的社交和生活需求。住客可以从服务到品质，全方位感受本地化生活魅力。 ▌丰富城家公寓产品线经典作品 馨乐庭以“活力时尚”为品牌定位，专为旅行者提供灵活服务的服务式公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验。住客可以根据各自的生活方式与预算，自由选择所需的服务。 馨乐庭的加入，将成为城家公寓产品线“品质居住”的代表产品，以优秀的品质和精品化服务，满足更多用户的居住需求。 致力成就非标住宿新标杆的城家 城家公寓，成立于2015年，是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌，致力于成为品质化非标住宿领导者。 以“成为世界级的伟大企业”为愿景的华住集团，位列美国Hotels杂志公布的全球酒店集团排名第9位，目前已布局全国390个城市，运营4,000多家酒店 ，为全球超过1亿会员提供住宿、出行、购物等服务 。 城家的代表性核心优势如下： ▌强大的房源获取能力 1、开发团队：城家的开发团队脱胎于华住酒店集团，经验丰富，在核心区域100%覆盖，迅速捕捉到优质房源； 2、改造能力：城家团队的物业设计和改造能力可以显著提高楼宇经营坪效，吸引众多房源合作伙伴； 3、渠道优势：华住旗下拥有众多酒店及庞大的加盟商网络，城家与其开发团队相互配合，充分利用各渠道及各类型房源。 ▌复合业态提高运营效率 城家特有的复合业态，整合办公、酒店、公寓等多种业态，有效消化大体量物业，降低每平米租金成本。 办公、酒店和公寓相结合，可以实现空间复用和服务配合，从而有效节约有可能的闲置空间，最大限度地增加坪效。 ▌国内首创长短租结合的CAS系统 长租公寓作为非标准化产品，与短租结合后，运营管理的难度极大增加，产品、人员、考评、财务等各项管理的一整套体系都需要重新建立。为此，城家自主研发了国内首个长短租结合的CAS系统，房态实时共享，系统智能排房，能提前调度布草人员，保证到店有房。 通过城家研发的首个CAS系统实现长短租结合的差异化模式，无论住多久，房态可实时共享，系统可实现自动智能排房，保证空置率降为最低；同时，可根据入住、退房情况，提前调度布草人员，保证客房及时准备就绪；智能门锁系统实现“去前台化”管理。 在销售端，通过实时数据监控，还可实现全渠道的提前预售。该系统未来还将不断迭代、叠加智能化功能，包括通过大数据监控实现动态定价，根据供需预测智能匹配长短租占比，实现公寓管理上的全面移动化等等。 RCREIT观点：把握公寓公募REITs机遇 充分发挥公寓结合REITs经营模式优势 自2017年8月起，RCREIT（REITs研究中心）陆续发布《美国长租公寓REITs模式研究》、《我国长租公寓REITs模式研究》、《从首单长租公寓类REITs 看我国长租公寓发展之路》等长租公寓REITs研究报告文章，并率先提出观点指出，十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。 RCREIT（REITs研究中心）强调，上述过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。租赁住房亦为中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点，我国住房租赁市场与REITs模式的结合，必然是水到渠成、相辅相成。 RCREIT（REITs研究中心）相信并期待，住房租赁能够先行成为中国公募REITs试点领域，而REITs也成就助力租赁住房市场发展的最佳金融创新工具。在RCREIT（REITs研究中心）上周发布的深度研究丨美国公寓REITs发展全解析一文中，工行投行研究中心分析师亦提出，公寓使用REITs的经营模式主要有两大优势： 第一，REITs使公寓更容易融资。以EQR为例，从1993年上市到2000这短短七年间，公司发行了43次股票，10次债券。EQR利用所得资金大量扩张市场，为其日后跻身美国长租公寓第一梯队奠定了基础。但是值得注意的是，尽管EQR进行了大量的融资，但其杠杆水平一直保持在相对可控的范围，以避免由于过度融资带来的风险。 第二，REITs使房屋租赁市场的经营变得更加公开透明。根据美国的《公司法》要求，REITs必须定期且即使得披露公司的经营情况并向股东们提供真实有效的运营数据。这让整个行业变得更加清晰透明，而且也更有利于房地产的估值，有利于REITs二级市场的构建，对房地产市场具有正向的引导作用。 |
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