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中梁控股（2772.HK）于7月16日正式在香港联合交易所主板挂牌，为2019年在香港首次公开发行规模最大的房地产类型项目。2016—2018年，中梁控股的全年合约销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，实现营业收入从2016年的29.25亿元增长到2018年的302.15亿元，年复合增长率达到221.4%。 作者丨RCREIT（REITs研究中心） 中梁创始人杨剑敲锣 7月16日，中梁控股（2772.HK）正式在香港联合交易所主板挂牌，为2019年在香港首次公开发行规模最大的房地产类型项目。中梁控股本次发行最终定价为每股5.55港元，此次合计全球发售5.3亿股股份，10%于本港公开发售，90%作国际配售。其中，公开配售申购人数9550，一手中签率100%，超购倍数约1.01倍。国际配售申购人数159，超购倍数约1.35倍。 本次发售合计募集资金约27.73亿港元，其中60%将用作现有物业项目或项目阶段的建筑成本；30%将用作偿还绝大部分若干现有信托贷款；以及10%将用作一般营运资金。 招股书显示，2016—2018年，中梁控股的全年合约销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，实现营业收入从2016年的29.25亿元增长到2018年的302.15亿元，年复合增长率达到221.4%。 同时，截至2018年底，中梁控股有950亿元合约负债，在行业中属于均值之上，按照房企合约负债结转为收入的一般时间来算，公司未来两年收入基本明确。 中梁控股是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商，为中国房地产业协会副会长单位，稳居中国房地产综合实力20强阵营，根植于长三角经济区，布局全国。目前已在130余个城市开发了400多个项目，为广大客户营造高品质美好生活。 中梁控股最值得关注的是其商业模式和产品力。中梁控股的快速发展在于其独具特色的发展模式——阿米巴生态经营模式。中梁控股充分授权管理层和激励长期奋斗者，以扁平化管理倒逼人才的自我驱动力，使得企业能够高度聚焦于房地产开发，并通过三层半管控的组织架构和年轻化的经营团队，实现了业务模板的清晰分工管理。中梁控股建立了产品标准化体系以实现全国的可复制性业务运营。 仅仅三年，中梁完成了从百亿向千亿房企的蝶变，也因此创造出“中梁现象”“行业黑马”“成长性房企样本”“跨越式发展标杆”等现象研究，收获赞誉无数。 如此快的速度，而深究其逻辑，中梁奇迹的背后正是其战略投资、产品运营、组织机制、人才建设、融资能力等各业务板块的内功夯实与提速发展，更是“为美好生活创造价值”理念驱动下的不断变革。 ▌独具特色的阿米巴生态系统 根据招股书，中梁控股于2015年，在学习京瓷创始人稻盛和夫先生创造的著名阿米巴管理体系的基础上，创立并执行中梁阿米巴管理系统或阿米巴生态系统。 中梁控股的阿米巴生态系统将大的业务集团分成若干小业务组织，即所谓的「阿米巴」或「阿米巴组织」，每个单位组织于运行期间享有足够程度的自主权并遵循以结果为导向的评估及激励机制，从而鼓励每位雇员积极参与管理并分担责任和分享利益。这可实现快速扁平化复制和扩张，十分适合房地产开发业务可复制性高的特点。 凭借阿米巴生态系统，中梁控股得以大幅增长，中梁控股境内附属公司的数量从截至2016年12月31日的223家增至截至2018年12月31日的839家，且同期内中梁控股的雇员人数已由截至2016年12月31日的2,100人以上增至截至2018年12月31日的12,500人以上。 ▌业务发展 中梁控股于往绩记录期间的快速增长乃部分由于中梁控股实施多个标准化模块，涵盖从土地收购、建设及开发到营销及销售的整个物业开发价值链，确保较高营运效率的同时保持相对较低的营运成本及开支。 中梁控股的标准化土地收购模块基于多个因素提供细致的土地收购标准及规范的程序指引，适用于不同地区的各种产品类型。中梁控股采用多种土地收购方式扩大中梁控股的土地储备。中梁控股亦就产品设计及开发实施标准化营运模块，其产品分为四大系列：御系，国系，香系，百悦系。 根据招股书，中梁控股集团的两大重要里程碑事件：(a)上海中梁地产成为主要物业开发平台及未来数年加速业务开发的焦点，及(b)随后于2016年，中梁控股决定将总部从温州迁至上海，以落实集团扩展其全国业务足迹的策略。 该战略性决定启动了中梁控股的加速业务开发，中梁控股于2016年扩张至其他三个省份，即安徽、福建及江西省，于2017年扩张至其他十个省、直辖市及自治区并于2018年扩张至其他七个省及自治区。 自2013年起，中国政府根据国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》启动有关棚户区安置房改造的深化政策（「棚改政策」），这推升了中国房屋销售及价格，尤其是在三四线城市。 为了抓住棚改政策带来的市场机遇，从2015年开始，中梁将标准化的房地产开发流程应用于本集团业务在全国范围内的扩张。于往绩记录期间，中梁特别利用棚改政策产生的市场机遇。于2016年至2018年上半年度期间，中梁控股日渐加强对三四线城市的关注。 由于较一二线城市而言，三四线城市住宅物业的开发及销售所需的初始注资较低且无须遵守严苛的管控措施，于往绩记录期间专注小地块及日渐加强对三四线城市的关注的策略使得本集团缩短了典型的销售周期及现金流周期，从而可快速复制中梁控股的标准化项目开发流程。 ▌经营情况 ▌土地储备 根据招股书，截至2019年3月31日，中梁控股处于不同开发阶段的物业项目位于中国五个核心经济区域（即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区）内124个城市。 截至同日，中梁控股拥有于不同开发阶段的353个项目组成的产品，包括由中梁控股的附属公司开发的257个项目及由中梁控股的合营企业及联营公司开发的96个项目。 截至2019年3月31日，中梁控股应占土地储备总量为38.9百万平方米，包括： （1）约34.0百万平方米由中梁控股的附属公司开发的物业项目，包括可供出售、出租或投资的已竣工物业总建筑面积约为1.2百万平方米，在建物业总计划建筑面积约为27.5百万平方米，及持作未来发展物业总估计建筑面积约为5.3百万平方米；在该等34.0百万平方米中，有10个附带处于不同开发阶段的投资物业的物业项目，包括五个附带总建筑面积52,500平方米的已竣工投资物业的项目及五个附带总建筑面积约40,900平方米的开发中投资物业的项目； （2）约4.9百万平方米由中梁控股的合营企业及联营公司开发的物业项目，乃按中梁控股于各项目的股权予以调整，包括可供出售、出租或投资的已竣工物业中中梁控股应佔的总建筑面积约为0.2百万平方米，在建物业中中梁控股应佔的总计划建筑面积约为3.6百万平方米，及持作未来发展物业中中梁控股应佔的估计总建筑面积合共约为1.1百万平方米。 截至2019年3月31日，中梁控股发展项目于五大核心经济区的土地储备（基于可归属基准）的有关物业开发各开发阶段的地理位置及关键资料如下图所示： |
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