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由海南省财政厅牵头，海南控股落地实施的海南人才租赁住房REITs，经过近9个月紧锣密鼓的筹备，于近日全额资金募集到位。在博鳌亚洲论坛2019年年会即将召开之际，发行取得圆满成功。这是海南省首单REITs产品，也是全国首单省级人才租赁住房REITs。海南省将继续在人才租赁住房、基础设施等领域开展REITs探索，争取全国首批公募REITs试点资格，并在REITs税收中性等政策方面积极探索，发挥先行先试的政策优势，推进公募REITs试点。 作者丨RCREIT（REITs研究中心） 海南人才租赁住房REITs发行取得圆满成功 根据海南省财政厅官网消息，在博鳌亚洲论坛2019年年会即将召开之际，海南省首单REITs产品，也是全国首单省级人才租赁住房REITs—海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划（简称“海南人才租赁住房REITs”）发行取得圆满成功。 为贯彻执行中央“房住不炒”政策，服务百万人才进海南行动计划落地，落实省委省政府关于加强海南省房地产调控，有效防范房地产市场金融风险的决策部署，由海南省财政厅牵头，海南省发展控股有限公司（简称“海南控股”）落地实施的海南人才租赁住房REITs经过近9个月紧锣密鼓筹备，已于3月25日全额资金募集到位。正值博鳌亚洲论坛2019年年会召开之际，发行取得圆满成功。这是海南省首单REITs产品，也是全国首单省级人才租赁住房REITs。 海南人才租赁住房REITs产品规模为8.7亿元，由海南控股担任原始权益人并提供增信，中联基金、深创投联合担任项目总协调人和财务顾问，海南乐居不动产基金、工银瑞投分别担任基金管理人和计划管理人。产品的发行受到国有商业银行、股份制银行与地方银行踊跃认购，最终超额认购倍数2.16倍，优先级证券发行利率4.5%，创同期同类产品发行成本新低。 在海南人才租赁住房REITs筹备过程中，海南省财政厅牵头指导协调，推动组建了合资基金管理公司海南乐居不动产基金管理公司，创新方式落实了人才租赁住房税收优惠政策，并赴中国证券投资基金业协会协调REITs产品和海南乐居不动产基金管理公司备案等有关事宜。REITs产品的成功发行，得到了中国证监会、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会的指导和大力支持，同时得到海口市政府与省住建厅、省税务局、省国资委、省证监局等相关部门的充分协同支持。 海南省人才租赁住房REITs的成功发行，有利于促进人才住房作为扩大开放、招商引才政策工具作用的充分发挥，打造海南省人才租赁住房可持续发展的创新投融资模式，构建房地产租赁运营长效机制，引导房地产市场健康发展，为全国探索出一条以市场化手段有效调控房地产的改革路径；同时也为海南省在基础设施、总部办公、医疗养老等不动产领域实施资产证券化探路，形成金融和不动产资产的良性循环，吸引社会资本参与海南省投资建设。 海南省将继续在人才租赁住房、基础设施等领域开展REITs探索，争取全国首批公募REITs试点资格，并在REITs税收中性等政策方面积极探索，发挥先行先试的政策优势，推进公募REITs试点。 海南人才租赁住房REITs产品概况 专项计划发行规模为8.7亿元，其中优先级证券7.83亿，占比90%，由8家银行机构参与认购，发行利率4.5%；次级证券0.87亿，由原始权益人认购。优先级资产支持证券期限为3×6年，每3年设票面利率调整权和投资者退出选择权。中诚信证评给予优先级资产支持证券的评级为AAAsf级。产品安排了优先级/次级资产支持证券分级、底层资产租金收入和权利维持费超额覆盖、海南控股出具的差额补足承诺、流动性支持承诺及评级下调收购承诺等增信措施。 本产品底层物业资产位于海口市秀英区，是配合海南省“百万人才进海南”人才引进战略的配套人才租赁住房。项目交通便利，距离即将开通的高铁长流站约1公里，周边配套设施齐全。资产由海南控股旗下租赁运营公司润思进行整租并对外运营分租。 项目背景和相关参与主体情况 2018年5月，海南省发布《百万人才进海南行动计划（2018—2025年）》，明确提出“大力引进高端人才落户海南”、“以发放住房租赁补贴、建立人才公寓免租金和产权赠与”等制度保障。一方面从供给侧鼓励住房租赁业务的发展，另一方面也以人才引进作为租赁市场需求侧的保障。上述政策的颁布促使海口以旅居型为主的住宅租赁市场向以青年群体为主要客群的中长租租赁市场转变。 作为全国首单省级人才租赁住房REITs，项目由海南省财政厅牵头，海南控股落地实施，同时得到海口市政府与省住建厅、省税务局、省国资委、省证监局等相关部门的充分协同支持。项目在国有资产转让、人才租赁住房政策落地、税收中性等方面的探索，为海南省进一步利用REITs盘活其他存量积累了经验，也为其他地区探索以REITs支持租赁住房发展形成借鉴意义。 原始权益人海南控股是海南省规模最大、评级最高的省级国有投资控股公司，资产规模超过600亿元，核心产业布局包括基础设施投资、金融产业、区域综合开发、战略新兴产业等板块。本次REITs的基金管理人乐居不动产基金由海南金控携手深创投不动产基金、中联基金共同出资设立。乐居不动产基金将围绕海南省人才引进政策和产业发展政策，通过REITs等金融创新手段盘活海南省人才住房、公寓办公、酒店度假、医疗康养、物流基础设施等优质存量不动产。 发挥先行先试的政策优势 推进公募REITs试点 2018年5月8日，海南省委副书记、省长沈晓明在人行海口中支主持召开的有省政府、省金融监管机构和金融机构负责人参加的座谈会上表示，金融创新改革是海南自贸区(港)建设的重中之重。他说，党中央、国务院给了海南好的“牌照”，用好是前提，特别是金融政策，要结合海南实际、特点开拓创新之路，树立必胜信心，凝聚最大合力，加紧谋划搭建海南自贸区(港)金融改革基本框架。会上，人行海口中支党委书记、行长曹协和及海南省金融监管机构负责人表示，建议海南省委、省政府尽快启动QDIE试点工作；尽快推动自贸区内房地产投资信托基金(REITs)试点；给予新入驻的金融机构更多的政策优惠；加大引进和培养人才力度。 在中国证监会、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会的悉心指导和大力支持下，海南人才租赁住房REITs参与方经过多番论证，从产品设计上满足REITs对投资收益、增信措施等方面的要求，同时为未来衔接公募REITs预留了机制安排。在本项目经验基础上，海南省将继续在人才租赁住房、基础设施等领域发挥先行先试的政策优势，积极推进公募REITs试点。 REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。 我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。 |
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