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近日，国内首单合作型长租公寓储架REITs——“平安不动产朗诗租赁住房REITs”成功发行。随着越来越多长租公寓参与方加入践行金融支持住房长效机制、落实十九大“房住不炒”政策的队伍中，中国地产行业的资产证券化将在创新中走向成熟，向着公募REITs的目标不断迈进。 作者丨RCREIT（REITs研究中心） 据平安不动产官微：长租公寓行业行至深水区，地产与金融的结合更加紧密，融资闸口已开，首当其冲便是REITs。作为政策风向助推的产物，REITs被视为盘活存量资产的法宝，市场也普遍认为它代表着中国房地产金融的重要发展方向（参见：REITs观点丨刘洋：REITs代表中国房地产金融重要发展方向）。 在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手（参见：RCREIT独家丨住房租赁类REITs蓬勃发展 长租公寓公募REITs试点呼之欲出）。 长租公寓虽处在经济风口，但长期以来未见盈利端倪。参照美国的经验，房地产行业到了发展后期，主要资金来源将转向公众募资，实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例。 商业模式将以金融化和轻资产运营的房地产信托投资基金和房地产私募基金为主；营业收入将主要来源于物业管理收入、租金收入以及资产增值收益，行业的回报周期延长至10-20 年。最典型的融资模式就是公募REITs。 国内首单合作型长租公寓储架REITs成功发行 近日，国内首单合作型长租公寓储架REITs——“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划”成功发行，首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%，获AAA评级，票面利率为4.6%。产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。 所谓“合作型”主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。 作为平安不动产的首个长租公寓项目，朗诗寓上海森兰店位于上海知名独立综合性社区——浦东森兰国际社区内，紧邻6号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群，向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。项目总建筑面积达4.35万平方米，由朗诗旗下品牌“朗诗寓”进行运营管理，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。 2018年，平安不动产已先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓重资产项目，总房间数近7000余间，重资产端的投入领先全国。未来十年，平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模将达到2000亿元。 长租公寓类REITs可为公募REITs落地突破口 长租公寓行业行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。从这一角度来看，平安不动产这类地产金融机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。 随着越来越多长租公寓参与方加入践行金融支持住房长效机制、落实十九大“房住不炒”政策的队伍中，中国地产行业的资产证券化将在创新中走向成熟，向着公募REITs的目标不断迈进。 ▌长租市场行业全链条资源整合 平安不动产以“重＋中＋轻”的模式发展长租公寓。重资产端，选择一线及强二线城市优质物业长期持有，并形成后续长期的资产管理规模。中资产方面，平安不动产倾向于选择大规模项目，如参与村集体用地建设及改造长租公寓等形式，单个项目一般要超过10万方的体量，从而有助于平安不动产迅速做大规模。轻资产方面，通过协助重、中资产的运营管理，与可能合作的长租公寓运营品牌进行战略合作。 在长租公寓领域，平安不动产不是单一的开发商或资产运营商角色，而是联合行业上下游的优质资源，充分运用平安集团内外部资金以及金融背景，做长租市场行业里的专业投资者及全链条资源整合者。通过联合国内陆产头部公司及业内领先运营管理品牌，一起搭建长租公寓产业的发展平台，平安不动产可以为长租公寓行业上下游的各个环节实现赋能。 通过REITs，平安不动产将自持的物业资产资本化，重资产变轻的同时，还可以继续拥有资产的管理权，远期享受超额业绩提成，形成一整套利于长租行业稳健、良性的发展机制与商业模式。 ▌未来十年内长租公寓总资产管理规模达2000亿元 在银保监会开放险资投资长租公寓的背景下，平安不动产在2017年就已开始布局长租公寓领域，以“重资产＋中资产＋轻资产”的发展模式，联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商，在核心目标城市专注于长持出租型不动产的资产投资及管理。 未来十年内，平安不动产计划于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市，发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。 ▌与朗诗在一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目 朗诗寓森兰项目位于上海森兰国际社区内，由两栋小高层形成独立的封闭社区。两栋小高层各20层，由近800间房组成，涵盖白领公寓、精品公寓两大产品线。设计团队设置近50种不同的户型，精致一室户、舒适一室一厅、宽敞两室两厅。 2017年11月，朗诗旗下青杉资本与平安不动产签订协议，共同收购上海森兰项目，将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。2018年1月，朗诗绿色集团与平安不动产有限公司签订战略合作协议，双方充分调动各自优质资源，在长租公寓领域开展战略合作，共同寻找更广阔的发展机遇；未来三年内，双方将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。 REITs是长租公寓全产业链上的核心闭环 金融工具已成为长租公寓发展的重要手段，资产证券化作为一种创新型融资方式越来越受到市场青睐，通过资产证券化，长租公寓的存量资产将得到有效盘活。作为最受期待的一类资产证券化产品，REITs是全产业链上的核心闭环，被视为长租公寓最重要的退出机制。 RCREIT（REITs研究中心）早期观点即表示：十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。 这个过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。 REITs对培育我国住房租赁市场的意义 REITs对培育我国住房租赁市场具有以下几方面的意义: 第一，契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。REITs对住房租赁市场的有力推动，将会更新社会对房产的地位和传统的观念，其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响，有利于遏止非理性买房、投资房产的情况，促进房地产市场平稳健康发展。 第二，便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金，投资于收益型物业，并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格，信息披露规范，专业化运营管理，作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力。为此，REITs可成为租赁住房资产投资的重要来源渠道。 第三，帮助规范发展和住房租赁市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和租赁住房市场的活力。通过提高租赁住房运营方专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验，推动租赁住房市场规范发展。 第四，推动不动产金融创新。住房租赁REITs通过专业化管理，为市场提供优质的租赁住房，改变传统的房地产融资模式，在资产端和服务端都进行优化，也有力推动房地产商的转型。 |
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