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《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法（试行）》于日前正式出台，为佛山利用集体建设用地建设租赁住房项目落地提供了基本政策指引。为确保租赁住房项目有效实施，增加项目建设资金来源，《办法》规定集体租赁住房可通过房地产投资信托基金（REITs）等进行融资。2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。佛山系全国首批试点的13个城市之一。 作者丨RCREIT（REITs研究中心） 佛山集体建设用地建设租赁住房新政出台 为了完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，规范城中村地区住房供应体系管理，降低居住成本、提升经济发展竞争力和增加农民集体收益，有必要借鉴北京、上海等地做法，为集体租赁住房的供应提供合法渠道，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑，《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》）于日前正式出台，为佛山利用集体建设用地建设租赁住房项目落地提供了基本政策指引。 为确保租赁住房项目有效实施，增加项目建设资金来源，《办法》规定集体租赁住房可通过房地产投资信托基金（REITs）、租赁住房租金收益权质押等多种进行融资。 《办法》指出，集体租赁住房遵循“政府主导，规划先行，村民自愿，只租不售”的原则。 根据《办法》，利用集体建设用地建设租赁住房是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划的集体建设用地建设租赁住房及配套设施，并出租住房的行为。集体租赁住房遵循“政府主导，规划先行，村民自愿，只租不售”的原则，用于租赁住房的集体建设用地按照居住用地标准进行规划和管理，优先在工业园区、大学园区、产业发展保护区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。 《办法》提出，将构建多层次多主体供应体系，逐步规范集体租赁住房建设，包括利用集体建设用地建设租赁住房，包括新建、村级工业园改造配建、城中村存量租赁住房等多层次供应来源。其中，配建集体租赁住房应临近原村级工业园集中布局，并优先面向园区企业或职工出租。 《办法》鼓励多主体参与建设，允许通过出让、租赁、联营、入股、转让、转租等多种方式选择社会建设运营主体，为保障土地承租人的合法权益，允许租赁取得的土地使用权申请办理不动产权登记。此外，为发挥政府对集体租赁住房建设的引导作用，允许建设运营主体为市、区、镇公有资产公司，或者村级工业园成片改造提升项目配建集体租赁住房的，采用协议方式进行交易取得集体租赁住房用地使用权。 2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。广东省佛山市纳入全国首批试点的13个城市，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》旨在增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系。 2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。 通过允许集体建设用地以租赁住房形式参与住房建设 助力构建租购并举长效机制 佛山市国土资源与城乡规划局指出：“长期以来，我市国有住宅用地的供应方式都是出让方式，且允许分割登记、分拆销售，2017 年出现首例以 70 年自持竞出的商住地块。我市宅基地量大且部分超高建设，是出租房的主要来源。仅靠现有存量国有住宅用地及住房较难在短时间内建立起购租并举的住房制度。为了贯彻落实住房制度改革精神，有必要从破解土地供应源头入手，通过允许集体建设用地以租赁住房形式参与住房建设，实现建立让全体人民“住有所居”、“住有宜居”的长效机制。 根据党中央、国务院关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号）提出“到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”的发展目标，国土资发〔2017〕100 号文确定第一批在佛山市等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，提出“以加快建立租购并举的住房制度为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则”的试点要求。 构建多层次多主体供应体系，逐步规范集体租赁住房建设 一是利用集体建设用地建设租赁住房包括新建、村级工业园改造配建、城中村存量租赁住房等多层次供应来源。二是鼓励多主体参与建设，允许通过出让、租赁、联营、入股、转让、转租等多种方式选择社会建设运营主体，为保障土地承租人的合法权益，允许租赁取得的土地使用权申请办理不动产权登记。三是为发挥政府对集体租赁住房建设的引导作用，允许建设运营主体为市、区、镇公有资产公司，或者村级工业园成片改造提升项目配建集体租赁住房的，采用协议方式进行交易取得集体租赁住房用地使用权。 加强金融支持，完善公共服务等配套机制 为确保租赁住房项目有效实施，增加项目建设资金来源，《办法》规定集体租赁住房可通过房地产投资信托基金、租赁住房租金收益权质押等多种进行融资。为努力实现城乡居民由“住有所居”逐步向“住有宜居”，在利用集体建设用地提升住房品质的《办法》规定承租人取得的集体租赁住房登记备案证明，可作为合法稳定住所证明，并按规定享受义务教育、医疗等公共服务。 REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。 我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。 |
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