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首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的REITs产品。首创与深交所积极接洽，计划以奥莱作实验，再打包其他业态，期望做一个真的REITs。秉持“成为中国最大的奥特莱斯综合营运商”的企业愿景，首创钜大制定了“五年二十城”的发展战略，预计到2020年，首创钜大将持有/管理20个开业奥莱项目。 作者丨REITs研究中心 2018年3月28日，全亚洲首个奥特莱斯REITs——砂之船房地产投资信托（Sasseur REITs）在新加坡交易所成功上市，发行价格为0.8元新加坡元，获得包括星展银行、瑞信、曼谷人寿、海通证券等12家国内外知名基石投资者认购，共计募集资金达到3.9亿元新加坡元。砂之船房地产投资信托不仅是亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托项目，也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的房地产投资信托项目。 同时，Sasseur REITs上市作为“中新互联互通金融示范项目”获得新加坡政府和重庆市政府的高度关注和支持。Sasseur REITs的成功上市也让奥特莱斯这一独特业态再次引起关注。 于近日，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划（以下简称“首创钜大奥特莱斯REITs”）成功获深交所审议通过，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的REITs产品。根据深交所披露的项目进度信息，首创钜大奥特莱斯REITs由珠海横琴恒盛华创商业管理有限公司作为发行人，第一创业证券股份有限公司作为承销商和管理人。 目前，首创钜大已成功完成17个目标城市的战略布局，建立先发优势和规模优势。秉持“成为中国最大的奥特莱斯综合营运商”的企业愿景，首创钜大制定了“五年二十城”的发展战略，预计到2020年，首创钜大将持有/管理20个开业奥莱项目。 （一）概念的明晰 奥特莱斯诞生于美国，英文译为OUTLETS，是一种零售业态，真正有规模的发展是从大概1970年开始，最初的形式是专门处理工厂尾货，后来逐渐汇集形成类似购物中心的大型OUTLETS购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。 奥特莱斯有其自身的特点，一般应该是以制造商直接零售为特征，并且是国际知名品牌，销售的多为名牌下架、过季及断码的商品；一般而言，销售的商品为正价商品的1-6折，低于六折的商品应保证在一定比例之上；奥特莱斯拥有大型的停车场和方便舒适的环境。 2002年，被业界称为中国首家奥特莱斯的北京燕莎奥特莱斯购物中心(Yansha Outlets Shopping Center)开业，一般折扣幅度在1-7折，400多国际及国内知名品牌进驻；2013年12月，上海青浦奥特莱斯开业，随后，全国各地的奥特莱斯接连涌现。 （二）奥特莱斯的综合经营模式 首创置业通过“住宅+奥特莱斯”业务线，采用住宅与奥特莱斯综合体相结合，打造奥特莱斯商业品牌并提升周边住宅价值，2014年北京房山首创奥特莱斯下沉广场带动了房山奥特莱斯整体的营业额上涨。 1、“名品+折扣”的基本模式 奥特莱斯购物中心主要以中低收入为主的消费者大群体，调整商品结构，提升国内品牌，争取使不同的积压货物通过合理的销售渠道得以销售。奥特莱斯通过坚持名品+折扣的基本经营模式，在不降低商品质量水平的同时切实给消费者带来较为实惠的消费折扣。奥特莱斯购物中心通过有效形成顶级品牌组合，采用“品类+规模”形成优势品类为品牌的营销造势，为顾客创造更多的购物选择，以名牌的实惠突出自身的业态优势；并积极与国际一线品牌直接合作，真正将品牌作为奥特莱斯经营的基础。 2、与住宅、商场及超市相结合的模式 房地产商是奥特莱斯购物中心项目的主要引导者和创建者，因此房地产商可以将奥特莱斯项目与住宅建设相结合，优先考虑通过居民解决奥特莱斯购物中心的客流量问题，如根据居民情况，在高中低档小区等周围或连片小区社区中打造符合实际的奥特莱斯购物中心。 首创置业股份有限公司通过“住宅+奥特莱斯”业务线，采用住宅与奥特莱斯综合体相结合，打造奥特莱斯商业品牌并提升周边住宅价值。这是奥特莱斯与住宅相结合共同发展业务模式的例子，2014年北京房山首创奥特莱斯下沉广场带动了房山奥特莱斯整体的营业额上涨。 百货商场是每个城市较为普遍的购物场所，奥特莱斯购物中心可以通过与有特色的大型百货商场进行优势互补，共同合作经营，提高奥特莱斯的品牌号召力。联合销售有助于货源的合理流通和销售，通过分散整合减少积压和库存，如北京燕莎奥特莱斯购物中心其实是百货商场开设的，并不为独立的购物中心，这样的运作模式通过打折促销本商场积压的过季品牌商品 3、与旅游贸易相结合的模式 奥特莱斯除了“名品+折扣”，更要为消费者提供一个舒适放松的休闲环境，所以休闲、餐饮、娱乐等辅助业态必不可少，据统计，英国比斯特购物村(Bicester Village)访客中的三分之一为游客，奥特莱斯综合经营模式可以尝试与旅游业相结合。 例如日本的静冈奥特莱斯(Gotemba Premium Outlets)，距东京市区约一个半小时的车程，风景秀丽，毗邻河口胡、箱根温泉、富士急乐园等景区，依托著名的旅游景点，实现客户共享，将奥特莱斯设置在旅游景点的相邻地区或者必经之路，形成与旅游景点的共生体，在业态上互补，旅游度假产业为奥特莱斯提供休闲、娱乐等配套，奥特莱斯为旅游产业提供商业配套，同时营造更加良好的休闲环境。 2013年11月，首创置业股份有限公司（2868.HK，简称“首创置业”)联合北京首都创业集团有限公司（简称“首创集团”)控股钜大国际控股有限公司（1329.HK，简称“钜大国际”）；2015年3月，钜大国际正式更名为首创钜大有限公司（简称“首创钜大”）。首创钜大战略定位为首创置业旗下以奥特莱斯为核心业务的商业地产旗舰平台。 目前，首创钜大已成功完成17个目标城市的战略布局，建立先发优势和规模优势。秉持“成为中国最大的奥特莱斯综合营运商”的企业愿景，首创钜大制定了“五年二十城”的发展战略，预计到2020年，首创钜大将持有/管理20个开业奥莱项目。 首创奥特莱斯的产业布局 首创钜大上半年租金收入上涨超五成 主要系奥特莱斯销售表现强劲 根据首创钜大（01329.HK）2018年中期业绩报告，公告期内，首创钜大总收入3.91亿元，同比上涨30％。其中物业销售额约2亿，同比上涨15.89％；租金收入约1.58亿元，同比上涨50.72％。首创钜大表示，上半年收入上涨的主要原因是正在运营的奥特莱斯强劲的销售表现导致租金收入的增加。 报告期内，首创钜大已开业的7个奥莱门店实现营业额23.7亿元，同比上涨43％；年客流量达1032万人次，同比上涨23％。今年4月29日，武汉首创奥特莱斯开业，开业三天的销售额高达2570万元，客流量高达20万人次。 关于首创置业 2018年4月底，首创置业顺利完成董事会换届，首创置业新任总裁钟北辰表示，改革开放带来市场化的竞争，国企正在变得更有活力和市场竞争力。而规模化是行业的游戏规则，必须尊重它。提出“强投资、快周转、冲规模”的核心发展策略，同时发布了“三年3200亿元”的销售业绩目标，正是首创置业面对竞争的变化。 首创置业将积极探索新零售创新融资渠道，实现线上、线下业务全力融合，多渠道发展。首创置业也正在与深交所积极接洽，计划以奥莱作实验，再打包其他业态，期望做一个真的REITs。 首创置业成立于1993年，前身是阳光房地产。2002年重组成立首创置业，2003年成功在香港联交所上市。依托国企资源，首创置业在北京赢得了大量低价土地储备。2003年港交所上市之初，首创置业的发展脚步也仅限于北京区域。2005年以后，首创置业开始进行战略布局调整，在二、三线城市大量发展项目，开启了京外扩张之路，先后进军西南、长三角，两年内将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市，2010年又新增布局珠三角经济圈，并以地产加产业的模式拿到房山地块之后，宣告重回北京市场。 2005年以后，首创置业开始进行战略布局调整，在二、三线城市大量发展项目，开启了京外扩张之路，先后进军西南、长三角，两年内将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市，2010年又新增布局珠三角经济圈，并以地产加产业的模式拿到房山地块之后，宣告重回北京市场。 参考资料： 1、首创钜大2018中期报告 2、首创奥特莱斯官网 3、尹彬，《奥特莱斯购物中心新商业模式探索》，商业经济研究 4、赵雪虹等，《中国奥特莱斯发展现状与存在问题探析》，商业经济 REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。 我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。 |
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