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十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。 十九大关于房地产政策的基调与长效机制 1、十九大关于房地产政策的基调与定位 十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这将成为未来我国住房政策核心指导思想。在2016年底中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后，在党代表大会报告中再次郑重提出这个提法，这充分说明，“房住不炒”将成为相当长期内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。 十九大报告还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明深化供给侧改革，将成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。相比十八大报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，本次报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。再看“租售并举”，这是这几年来政府在住房市场方面最为大力推进和提倡的口号，其直接目标是要改善住房市场在租售结构上的失衡，其本质思路也是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。 10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的问题时表示，住建部以及有关部门按照党中央国务院的部署，正在抓紧落实这方面的工作。他还进一步提出，坚持“房子是用来住的”定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。 2、房地产长效机制的内涵与发展方向 房地产“长效机制”一词在2013年的政府工作报告中首次出现，在2015年4月30日的政治局会议中再次提及。2015年至今，我国房价又经历了一轮暴涨，2016年12月的中央政治局会议明确提出要加快研究建立房地产长效机制。同年的中央经济工作会议更首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段，加快建立房地产长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。 房地产长效机制必将加快推出。从租购并举到租购同权，租赁必然成为长效机制的重要组成部分，并且住建部近期所做的工作将是建立房地产长效机制的重要前置要件和一般思路： （1）加快培育住房租赁市场，在12个人口净流入的城市开展住房租赁的试点工作，同时研究制定《住房租赁管理条例》；（2）加快推进住房保障和供应体系建设，支持北京和上海开展共有产权的住房试点，多渠道、多方式为住房群体提供住房需要；（3）统筹规划大中小城市的空间布局和设施配套，把稳定房地产市场和推进新型城镇化能有机结合起来，加强基础设施的互联互通，同时提高公共服务的水平，引导住房需求合理分布；（4）大力整顿和规范房地产市场的秩序，始终保持高压严查的态势，加大对违法违规企业的查处曝光力度，进一步净化市场环境，切实维护群众的切身利益；（5）研究建立房地产的统计和市场监测预警的指标体系，加快建立市场的预警机制，加强监测分析，指导地方保持房地产市场的平稳。 《住房租赁管理条例》的溯源、期待 即将出台的《住房租赁管理条例》（以下简称“《条例》”）必然是对中央“房住不炒”、“购租并举”、建设房地产长效机制相关政策在法律层面的体现，这点无需赘述。根据《立法法》第六十七条“行政法规由国务院有关部门或者国务院法制机构具体负责起草，重要行政管理的法律、行政法规草案由国务院法制机构组织起草”以及19号住建部部长王蒙徽所言“将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。正在加快研究和制定《住房租赁管理条例》”，因此应当是由住建部负责《住房租赁管理条例》的具体起草工作，这点也是比较显而易见的。综上，那么通过溯源住建部此前关于住房租赁的相关规章规定，会让我们对《住房租赁管理条例》的内容有相对明晰的预期。 1、《商品房屋租赁管理办法》和《公共租赁住房管理办法》 我国现行有效的住房租赁制度有《商品房屋租赁管理办法》、《公共租赁住房管理办法》（制定部门都是住建部）。
《公共租赁住房管理办法》的适用范围是公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理。并且根据《公共租赁住房管理办法》第三条“本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房；公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。”明确了公租房可以由社会力量投资，该条款符合“多主体供给、多渠道保障”，未来立法也会得到坚持。这两部现行有效的住建部的部门规章是目前我国住房租赁市场纲领性的法律文件，尽管其层级较低，但会是《住房租赁管理条例》的重要基础。 2、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 今年5月份，住建部发布了关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，此条例的立法目的在于建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益及保障交易安全。并且（1）《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第五条是个重要条款，即“国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。”此条也将会在《住房租赁管理条例》得到体现和延伸。（2）在附则中明确了“公共租赁住房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用本条例的规定。” 此外，《住房租赁管理条例》应当发挥“维持房地产市场稳定”的作用，房地产长效机制可以看作是近几年来房地产“调控”的升级版，并且在未来很长一段时间会得到坚定的贯彻落实。在这种背景下，住房租赁REITs作为一种适宜的金融创新工具，能够有效的平衡住房租赁市场的风险、稳定与发展。 租售同权概念的阐述及对REITs的影响 1、租售同权对REITs的影响 目前而言，我国的租售同权还无法达到德国、美国等国家的水平。但在租售同权政策的不断升温背景下，住房租赁市场优势也逐渐显现，国家政策一方面对相关投资机构施行税收优惠政策，一方面也积极推进金融助力，支持符合条件的住房租赁企业进行债券发行、不动产证券化等试点工作。简单的逻辑就是租售同权带动租赁市场的发展，而租赁市场的发展离不开REITs的助力。 2、租售同权概念的延展 租售同权是构建房地产长效机制以及政府在高房价下保障民生的诉求。住建部等9部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中》也明确指出，加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举制度的重要内容，也是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式，是实现全面建成小康社会住有所居目标的重大民生工程。 在我国，目前购房的权利远远大于租房权利，租售同权意味着“租”的权利要向“住”的权利靠。房屋所有权层面，法律规定购房拥有房屋产权，权利界定非常清晰，而租赁不拥有房屋产权，主要受《合同法》约束，权利界定不够明晰。由于承租人和出租人的租赁合同法律关系不会改变，租赁权不得超过房屋的所有权。房屋附加值层面，房屋产权、户籍与公共服务的交叉捆绑使得购房享有的公共服务权利远远超过租房，租售同权意味着“租”在公共服务权利上要向“售”靠拢。 毫无疑问，租售同权对人们概念的重塑、对住房租赁市场的影响是深远的。住房租赁市场因租售同权可稳固根基，住房租赁REITs也得以觅得发展良机。 住房租赁REITs实操层面的可行模式 因为目前公开资料还未有新派公寓REITs、保利租赁住房REITs（保利此单项目的底层资产也是公寓）相关募集书、交易结构等具体说明，因此本处也只是对这两个项目作简要的情况介绍（REITs行业研究此前有关于这两单情况更为详尽的梳理，参见本文后附），并梳理长租公寓REITs的可行模式。此外，公租房REITs在我国也属于探讨已久的课题，将来也不排除公租房REITs兴起的可能，因此我们对公租房REITs的模式也进行了介绍和分析。 1、长租公寓REITs模式 （1）新派公寓REITs基本情况 新派公寓权益型房托资产支持专项计划是我国首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs，于2017年10月11日在深交所正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。 此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA，未借助第三方进行增信，体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力。此外，本单项目从立项到上报到获批仅用了不到20天，也体现了长租公寓REITs的推进效率和监管层面对长租公寓REITs的支持。 （2）保利租赁住房REITs基本情况 2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。 保利租赁住房REITs产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。 （3）我国长租公寓适宜的模式 目前长租公寓REITs宜采用的模式有两种：银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种，长租公寓持有/运营方选择合适物业作为资产池，以租金的未来收益权作为偿还来源，并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施，根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份额，在银行间市场上市交易。 第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业，以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司，设立REITs筹集资金，在证券市场上市交易。 2、公租房REITs模式 （1）发展公租房REITs的意义 发展公共租赁房等政策性保障房是完善住房保障体系的重要举措，也是民生工作的重点。然而公共租赁住房在实际操作中遇到供应相对不足、资金相对短缺的问题，很大程度是由于政府财政拨款资金不足以及现有融资渠道单一等问题造成的，仅靠政府的财政资金拨款是无法解决公共租赁住房的资金和供应缺口，也将无法保障公租房的常态化、自给化。公租房前期投资大、只租不售和运营成本较高，导致公租房项目投融资难度很大，但同时公租房也具有租金收入稳定、风险低的收益特点，与REITs投资标的物业特征相符合，同时国外有类似保障住房REITs的成功经验，因此可以通过REITs的形式作为解决公租房融资难问题的创新方式。 （2）公租房REITs的境外示范案例 基于REITs的投资特点和租赁型保障住房的收益特征，在国外已有成功案例将REITs应用于保障房开发建设和运营管理中。在20世纪60年代，美国廉租住房由于投资收益不高，风险较大，导致其发展非常缓慢。1986年，美国政府推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案，即联邦支持低收入家庭住房的低收入住房税收优惠证(Low-income housing tax credit，简称LIHTC)计划，从此美国掀起了运用REITs来发展本国廉租房体系的高潮。计划要求获得税收优惠证的前提条件是，项目必须有一定比例的单元分给低收入家庭(至少20%的单元提供给不高于当地中等收入水平50%的家庭，或至少40%的单元提供给低于当地中等收入水平60%的家庭)，并且这部分住房的租金不得高于租户家庭收入的30%，出租年限至少为30年，此计划产生了良好的收益和社会保障效果。 在亚洲，香港是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。为解决居民尤其是中低收入阶层的住房问题，香港正度积极参与公营房屋的发展。香港公营房屋建设的资金来源途径主要有三种:一是政府资助;二是售租公营房屋及其附属商业楼宇;三是成立领汇REITs（现已更名为领展，REITs行业研究此前有关于领展的介绍，参见本文后附）。香港政府为在短期内解决公屋运作亏损问题，从长远方面推行节省成本措施，改善财务状况，香港房委会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场，成立领汇REITs。实质是以其部分有商业用途的、可采用市场经济规律运作的、非福利性的资产，将其租金收入基金化与单位化，吸收社会资金参与公屋运营管理。领展REITs作为香港政府的重要金融支持计划，通过分拆出售公屋附属具有商业用途的设施所得的收益，有效满足了中短期内兴建公营房屋的经费需求，有利于吸收民间资本，从而提高了政府管理公用资产的透明度与营运效率，是融资方式的创新与突破，对境内发展公租房REITs也具有很好的借鉴意义。 （3）我国公租房REITs的可行模式 我国的公租房REITs可采用契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年，信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。具体交易模式如下： 目前国内政府为完善住房体系所存在的财政压力及地产开发商开劈新型融资渠道等方面因素都将促进我国公共租赁房引入REITs模式，以此来促进我国房地产长效机制的进一步完善。此外，国内的公租房REITs也可以政府通过土地作价入股及对管理机构或入住人群进行经济补贴等运作模式防范国有资产流失风险。 结语 从国际经验来看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面解决了我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力。另一方面通过市场化手段能够有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。 相较快周转的住宅开发，传统租赁行业资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式是制约租赁行业发展、房企较少涉及租赁行业的最大原因。我们认为住房租赁REITs能够帮助租赁企业打开融资渠道，真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，促进住房租赁市场的蓬勃发展。同样，万亿级的住房租赁市场也可以给中国REITs的发展提供广阔的舞台，促进中国REITs实现扬帆远航。我国住房租赁市场与REITs模式的结合，必然是水到渠成、相辅相成！ 附：REITs热点丨从首单长租公寓REITs 看我国长租公寓发展之路 REITs动态丨住房租赁REITs再迎突破！ 首单央企租赁住房REITs获批 [点击上面链接即可阅读] 微信号：REITsResearch 专注中国REITs与商业地产证券化 投稿、转载或合作请加微信： C-REITs |
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