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你我都在见证历史，5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这是1949年以来中国第一部以法典命名的法律，将于2021年1月1日起施行， 这部法典出台的意义重大，意味着我国民事权利保护将进入法典时代。民法典施行后，现行《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同步废止。 民法典以2879票赞成、2票反对、5票弃权，表决通过 民法典的出台，不仅是法律界的一件大事，也与普通民众的生活息息相关。从先前公开的草案来看，民法典草案共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则，几乎所有的民事活动，都能在民法典中找到依据。 因此，民法典也被誉为'新时代人民权利宣言书'、'社会生活的百科全书'！ 对于外界普遍关注的住房和居住问题，民法典也从多个方面进行涉及，下面简一老师将为你逐一进行分析。 '住宅用地70年期满怎么办？自动续期！费用依法缴纳或减免在我国，业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地有70年不等的使用权。 住宅用地70年期满后会怎么样？我的房子还属于我吗？这个问题一直被探讨，却从未有定论。 此前，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 如今，民法典在此基础上，进一步做了规定。 民法典明确，首先，产权到期可以自动续期；其次，续期或是需要缴纳费用的。这也意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。因为，70年土地使用权期满后，可以自动续期，不必担心土地被收回，房子仍然还是你的房子。 不过，民法典只是规定了大方向，续期周期是多少年？续期的费用是多少？有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律法规进一步明确。 目前与产权续期相关的现法律规定主要有二： 2016年，温州曾出现一批住宅产权到期后无偿续期的案例。 当时，温州一批只有20年使用权的住宅用地到期，原国土资源部给出的处置意见可作参考。这项处置意见给出了'两不一正常'的方案，就是'不需要提出续期申请''不收取费用''正常办理交易和登记手续'。最终，这批住宅产权无偿续期。 因此，也有人呼吁，住宅用地70年使用权到期后以温州为先例，不收取费用，保障公民财产权。 不过，我国住宅市场化大规模推广始于20世纪90年代，1998年大规模房改启动后，住宅商品化才开始大规模启动。因此，目前大多数商品房距离住宅用地70年使用权到期仍有较长时间。 不少网友更是戏称，你的房屋能不能挺过70年还得另说。 参考国外来看,大部分住宅都是永久产权，但为了弥补政府的土地出让金收入，需要缴纳房产税或者物业税。例如美国房屋的产权包括土地和房屋，但是每半年就要交一次房产地产税。如果抗拒不缴或逾期不交，政府有权把房子公开拍卖收走。 因此，有专家推测，住宅用地70年期满续期也有可能与房地产税结合，通过缴纳房地产税的方式，实现住宅用地使用权70年期满后续期的衔接安排。 新增的'居住权'意味着什么？为'以房养老'提供法律支撑民法典草案增加了'居住权'这一新型用益物权，将房屋的'居住'这一使用属性单独规定为一项物权。 而此前居民的房屋所有权包括占有、使用、收益和处分，居住权将其中的一半分离了出来，这会带来什么影响？ 居住权能使居住者得到更多的保障，其权利期限可不设上限，一直居住至离世为止。同时由于居住权需要向登记机构申请登记，让他人能清楚地知道居住权人所享有的权利，完成权利公示后，形成的居住关系更加稳定。 居住权的出现，让'以房养老'更具保障。如果说有一个老人晚年生病，无人照顾，但拥有一套住房，老人可以把房子卖掉或者抵押掉，换取相应钱款。与此同时，保留居住权——有生之年自己也能无偿居住于此。 此外，如果这个老人有一个保姆，并且为保姆设置了20年的居住权，子女继承房屋，那也要等到保姆的居住权到期才能继承。 另外，那些无力购买房屋的低收入群体，能够通过取得公租房、廉租房等房屋的居住权，实现更好的住所保障，获得更多的安全感。 不过，简一老师也在这里提醒大家，一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，没有登记则不成立。如果你买的房屋被设置了居住权，那你是没有权利赶走居住权人的。 被设置居住权的房子不能流通，只能等居住权到期后才会恢复商业价值。所以以后买二手房也要注意了，务必要先去房管局查册，查询房屋是否登记有居住权。 租房住，能住得舒服吗？房屋承租人有优先承租权刚步入社会的年轻人多选择租房，然而在租房过程中，可能会踩到很多的'雷'，例如房源信息不实，居住环境差，被中介欺骗，甚至会遇到房东各种涨价、转租的说辞，而不得不搬离。 租房住，能住得舒服吗？ 承租人的'优先承租权'，也被称为'续租权'， 是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。 在一线城市，由于房价高昂，很多人买不起房，只能租房。遇到不顺心的居住问题，就只能搬家，权益得不到保障。 '优先承租权'被写进法律，则能让'租房族'住得更安心，那么选择长期'租房'的人也会越来越多，这也为接下来推行租购同权的住房制度，提供了基础。 完善公共维修资金使用的表决程序 让资金不再'沉睡'更好投入使用公共维修基金又称专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。 虽然说，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。但是公共维修基金想要真正动起来，却十分困难，近年来由于公共维修基金使用带来的种种纠纷也是屡见不鲜。 对此，民法典草案明确了地方和居委会等部门对业主大会和业主委员会成立、选举提供指导和协助的职能定位。 此次草案还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比'双过四分之三'同意，修改为'双过半'同意。完善公共维修资金使用的表决程序，有利于让资金不再'沉睡'，更好的投入使用。 此外，民法典草案还增加了紧急情况下使用维修资金的特别程序的规定，这样的修改，增加了业主大会通过启动公维基金的效率。 过去，房屋大修由物业说了算，现在则是业主说了算，什么时间修、修哪些部位、花多少钱，均由业主大会或业主委员会决策，物业管理公司只是负责执行。比如说下大雨时，房屋漏雨非常严重，如果要马上召开业主大会来表决，时间上可能来不及。这个时候就可以通过紧急程序来使用公共维修资金。 这也保护了买房人的合法权益，使小区公共维修基金的使用实现'透明化'。 小区物业服务太糟心怎么办？物业服务合同章节保障业主权益广告在很多小区随处可见，例如电梯广告，楼内大厅广告，甚至小区路灯上也有灯箱广告。但是，基本上，小区物业接广告都不会经过业主同意，并且收益也是进了物业的腰包。 如今，民法典明确了，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。 此外，很多业主表示，小区物业服务不到位，甚至十分糟心。针对物业行业乱象，民法典草案专门新增物业服务合同一章，将物业管理全面提升到法律层面。 草案明确规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
此外，民法典在草案基础上进一步进行了完善，有代表提出，为了催缴物业费，不少小区经常强行断水断电，给居民生活造成不便，因此，民法典合同编里物业服务合同一章里增加了禁止性条款。这也意味着，物业不能利用自己相对强势的地位，用断水、断电这种方式催收物业费了。 在民法典的保障下，无论是居住者还是租住者，权益都得到了保障，体现了居民自治的真正内核。 |
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