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在棚户区改造和旧城旧村改造项目中，地方为了加快拆迁的速度，会打着预征收或模拟拆迁的旗号进行拆迁。虽然实现了高效率，快拆快建，但也导致了程序违法，合理性欠缺等问题的发生。 什么是预征收？模拟拆迁？
预征收，也叫模拟拆迁，是指在实际征收过程中，没有公布房屋征收决定之前，房屋征收部门或者是开发商先与被征收人预签订安置补偿协议，等到签订的安置补偿协议数量达到一定比例（实践中为80%-95%），再做出房屋征收决定，正式启动补偿和搬迁工作。 01、预征收属于程序违法 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收的法定程序一定是先救房屋征收决定和安置补偿方案进行公告，在顺序开展调查登记、入户评估、协商签订补偿协议直到作出征收补偿决定，申请司法强拆。所以这种拆迁模式打乱了法律规定的征收补偿顺序，在法外建立一个新的程序，预征收的存在严重违反了上位法规。 02、模拟拆迁补偿协议和拆迁补偿协议的区别 模拟拆迁补偿协议在法律上属于附生效条件的合同，会有相应的条文约定协议生效的条件。在约定条件具备时，协议才具备法律效力。模拟拆迁协议一般明确约定了两个协议的生效条件:第一是住户签约率达到一定比例以上；第二就是必须办理房屋拆迁所需的行政许可。 模拟拆迁陷阱在这里！ 03、预征收导致“发动群众斗群众” 预征收这种模式无疑对拆迁方是有利的，拆迁方利用程序手段将被拆迁人们的补偿利益强行“捆绑”。对方就是抓住了被征收人迫切和焦急的心态，在预签约之初就以“如果你不签约项目就启动不了，搬迁就遥遥无期”为由对大家变相“要挟”，是一部分人在未经考虑而匆忙之中签订了不唱戏诶呦。 这样拆迁方就会以集体利益来对个别人逐个击破，在短时间内完成大部分的签约，大大提高了签约率。等到签约率达到约定的比例后（80%-95%），房屋征收决定生效，剩下的那20%一下子成了少数派，站到了绝大多数人的对立面。 本来是对补偿数额非常不满，但最后迫于刑事压力而签约。原本安置补偿事宜协商和博弈空间被大大压缩，来自外界的签约压力除了拆迁房还有朝夕相处的邻居，最后坐收渔翁智利的就只有拆迁方，即降低了补偿数额，又降低了组织签约工作的工作量。
04、相关地区规定 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》 第十二条 （旧城区改建的意愿征询）因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。 《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例 》 第二十一条 实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市、县级人民政府作出征收决定；未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定，但不得低于百分之九十。 《广州市旧村庄更新实施办法》 第22条 项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。 补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。 |
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