建设项目选址研究报告编制探究
建设项目选址定点，是决定国民经济合理布局的一个重要环节。建设地点选择的合理与否，对国民经济发展、建设投资的经济效益和建设速度，以及城乡建设和发展都有重要影响，因此必须十分重视建设项目的选址工作。为进一步提高规划选址的科学性、规范性，内蒙古自治区建设厅修订了《内蒙古自治区建设项目选址研究报告编制导则》。该导则也是我们开展选址研究报告审查工作的基本依据。
本文针对建设项目选址过程及选址研究报告编制导则进行研究学习，梳理建设项目选址各阶段的主要工作内容，旨在提高建设项目选址研究报告审查工作的效率，保证项目建设顺利进行，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
一、基础资料收集
1.1综合资料
1.城市人民政府及其有关部门的年度总结（报告）、调研成果、研究报告、政策文件等；
2.城市国民经济和社会发展五年规划、土地利用总体规划以及住房、公共设施、工业、生态、环境、交通、旅游、物流、市政设施、地质灾害、矿产资源开发等相关规划。
3.城市总体规划、公共设施、基础设施等相关专项规划；
4.规划地区和周边地区已批准的控制性详细规划、修建性详细规划；
5.已批在建、已批未建地块的控制要求、近期新建及改建项目计划；
6.省、市人民政府及有关部门制定的规划编制技术规定、导则或要求，用地控制的有关规定。
1.2自然条件
1.地形图：比例尺1:1000～1:5000；
2.工程地质：地震断裂带的位置及影响范围，崩塌、滑坡、地面沉降、流砂、采空区等的分布及影响范围；
3.水文及水文地质：地面水系的名称、源流、走向及其分布，主要河流的泥沙淤积、水位、流量等，地下水的分布、补给条件等；
4.气象：风玫瑰图、四季主导风向、平均风速、最大风速，暴雨强度公式，最大冻土深度及分布。
1.3自然资源
1.土地资源：土地总面积，包括耕地、林地、滩涂、水域等的面积和分布，耕地地力（土壤肥力）等级和分布；
2.水资源：历年地表水的水资源总量、可开发利用量，历年地下水的储量、可开发利用程度，主要河流的名称、流量，主要湖泊、水库等的名称、类型、范围、面积、容量（库容）、历年水量等；
3.矿产资源：主要矿种及品位、储量、分布，已开发利用比例；
4.生物资源：植被类型及分布，珍稀动植物、各级保护动植物的种类、数量、保护级别和分布；
5.能源资源：风能、地热、潮汐能、水能等的分布、开发利用现状及开发潜力，太阳能、生物质能的开发利用现状及开发潜力。
1.4历史文化
1.历史文化街区的名称、保护区范围、建设控制地带范围；
2.文物保护单位的名称、等级、类型、年代、结构材料、使用功能、保护范围、建设控制地带范围；
3.历史建筑的名称、年代、位置、使用性质、建筑高度、建筑质量等；
4.具有保护价值的历史地段的用地范围；
5.非物质文化遗产的名称、类型、年代、传承场所用地范围等。
6.古树名木的年代、保护级别、位置。
1.5人口
1.户籍人口：历年市（县）域与中心城区户籍人口总量、出生率、死亡率、自然增长率、机械增长率、性别构成、年龄构成、素质构成，编制基准年市域各区、县（市）、乡（镇）户籍人口数量；
2.外来人口：历年市域与中心城区外来人口总量、构成，编制基准年市域各区、县（市）、乡（镇）居住三个月、半年以上暂住人口数量；
3.外出人口：历年市（县）域与中心城区外出人口总量，各区、县外出人口数量；
4.城镇人口：历年中心城区与其他城镇的城镇人口数量、城镇化水平；
5.农村人口：历年市区、县、镇的农村人口数量；
6.常住人口：历年市区、县（市）、乡（镇）常住人口总量；
7.就业人口：历年市域、市区、县（市）三次产业就业结构，乡村劳动力数量。
1.6经济社会
1.经济总量：历年市域、市区、县（市）、乡（镇）GDP、财政收入、固定资产投资、实际利用外资、进口总额、出口总额、社会零售商品总额等；
2.产业发展：历年市域、市区、县（市）农业总产值、工业总产值、三次产业增加值，规模以上企业分行业产值、各产业内部产值构成等；
3.社会发展：市域、市区、县（市）城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、恩格尔系数，卫生机构数、床位数、卫生技术人员数、人均期望寿命，各类专业技术人员数、劳动力人均受教育年限、九年制义务教育普及率。
1.7土地利用
1.城镇及村庄居民点的建设用地面积；
2.基本农田的面积、分布；
3.历年新增建设占用农用地面积、新增建设占用耕地面积；
4.历年土地出让的用途、面积，已批未建的用地类型、面积及闲置时间。
1.8生态环境
1.市域
（1）生态保护地区：自然保护区、森林公园、风景名胜区、地质公园、饮用水源保护区、水源涵养区、重要湿等的名称、类别、等级、范围、面积；
（2）区域生态问题：水土流失、沙漠化、石漠化、盐渍化、生物多样性减少等的成因、范围、发生特点、历史发展过程和发展趋势；
（3）生态建设工程：生态公益林、防护林、水土流失治理、退耕还草及改良草地、湿地恢复、水体生态恢复等工程的名称、规模、分布等；
（4）环境质量：大气环境和水环境功能区划，主要水体及大气环境质量状况及变化趋势，酸雨频率、分布区域，生活污水、工业废水排放总量及主要污染物排放量，主要污染源分布和纳污水体，工业废气排放总量及主要污染物排放量；工业固体废物排放量、综合利用和处置量，危险固废产生量及处置量，危险固废处置设施位置、规模、占地面积等。
2.中心城区
（1）水：历年主要水体水质，生活污水、工业废水排放总量及主要污染物排放量，主要污染源分布和纳污水体；
（2）大气：历年大气环境质量、工业废气排放总量及主要污染物排放量、主要工业污染源分布，机动车尾气排放总量，机动车尾气主要污染物排放量；
（3）噪声：区域环境噪声和功能区噪声等效声级；
（4）固废：工业固体废物排放量、综合利用和处置量、处置方式，危险废物产生量及综合处理、处置量、处置方式。
1.9公共设施
1.行政办公设施：党政机关、社会团体、群众自治组织等机构的名称、位置、占地面积、建筑面积；
2.文化设施：公共图书馆、展览馆、博物馆、科技馆、纪念馆、美术馆、会展中心、综合文化活动中心、文化宫、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施的名称、数量、规模、位置、占地面积、建筑面积；
3.教育设施：高等院校、中等专业学校、中学、小学、特殊教育学校、成人教育机构等的名称、数量、位置、占地面积、建筑面积、学生数、教职工数、中小学班级数；
4.医疗卫生设施：综合医院、专科医院、急救中心、卫生防疫机构、兽医站等设施的名称、数量、位置、占地面积、建筑面积、卫生技术人员数，医院的等级、床位数、诊疗人次；
5.体育设施：体育场馆、体育训练等设施的名称、数量、位置、占地面积、建筑面积、座位数；
6.社会福利设施：福利院、养老院、孤儿院等设施的名称、数量、位置、占地面积、建筑面积、接纳人数；
7.商业设施：零售、餐饮、旅馆、娱乐、康体等设施的数量、位置、占地面积、建筑面积，市场的名称、性质、占地面积、建筑面积；
8.商务设施：金融、保险、证券、传媒等机构的位置、占地面积、建筑面积；
9.研发设计设施：科学研究、勘测设计、技术服务咨询等机构的名称、数量、位置、占地面积、建筑面积、科技人员数。
1.10居住
1.住宅用地的范围、面积，住宅建筑的面积、层数、年代、质量，居住户数和人口数；
2.经济适用房、廉租房与其他保障性住房的用地范围、占地面积，住宅建筑的面积、套数、层数、年代、质量；
3.居住小区及小区级以下的主要公共服务设施，包括教育、医疗、文化、体育、商业金融、社区服务、市政等设施的用地范围、占地面积、建筑面积、层数、质量。
1.11工业
工业企业的名称、性质、用地范围、占地面积、工业门类、主要产品、工业总产值、工业利税总额、职工人数、企业搬迁计划，建筑面积、层数、质量；
1.12物流仓储
1.物流设施的名称、用地范围、占地面积、功能、服务范围；
2.一般仓库、危险品仓库、堆场等设施的名称、权属、存储物品、用地范围、占地面积，建筑面积、层数、质量。
1.13绿化与广场
1.公园：综合性公园、纪念性公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园等的名称、用地范围、占地面积、绿地率；
2.街头绿地：道路、河湖、海岸和城墙等沿线有游憩设施的绿地名称、用地范围、占地面积、绿地率；
3.防护绿地：防护隔离绿带的名称、用地范围、占地面积、主要树种、绿地率；
4.生产绿地：苗圃的名称、用地范围、占地面积、可施业面积、主要树种、年可供出圃量；
5.广场：行政广场、游憩休闲广场、交通集散广场等的名称、用地范围、占地面积、绿化覆盖率。
1.14特殊用地
1.军事设施：指挥机关、营区、训练场、军用机场及港口，军用仓库、军用通信、导航、观测台站等设施的用地范围、占地面积；
2.外事设施：外国驻华使馆、领事馆等设施的用地范围、占地面积；
3.保安设施：监狱、拘留所、劳改场所等设施的名称、用地范围、占地面积，建筑层数、建筑面积、建筑质量；
4.宗教设施：教堂、寺庙设施等的名称、用地范围、占地面积，建筑层数、建筑面积、建筑质量。
1.15综合交通
1.对外交通设施：对外公路和城市道路的名称、等级、布局，各等级铁路线路布局，公路及铁路客货运站场的占地面积、集散能力、历年客货运量，航道的等级、布局；
2.城市道路：快速路、主干路、次干路、支路等的名称、起讫点、长度、宽度、横断面形式，城市道路、桥梁、隧道关键控制点的高程，大型桥梁和重要隧道的名称、位置、长度、宽度、车道数；
3.公共交通：城市轨道的线路和站点布局，车辆段、停车场等的布局和占地面积；快速公交（BRT）的线路、站点布局及配套停车场的布局、占地面积；常规公交的运营线路、专用道布局，首末站、停车场、维修保养场设施的布局、占地面积；水上公共交通的线路、码头布局，船舶运载能力、数量，历年客运量；缆车、索道的线路、运载能力、历年客运量；
4.非机动车专用路、步行专用路的布局和宽度
5.停车设施：配建标准，停车设施泊位总数，路内、路外公共停车设施的泊位数，主要路外停车设施布局、占地面积、泊位日均周转率、收费方式和标准；
6.加油（气）站：名称、用地范围、占地面积。
1.16市政基础设施
1.供水：主要水源名称、分布及水质达标、水源保护状况；大型提水工程和大中型水库的名称、分布、规模；区域供水工程设施的数量、规模、服务范围、分布；重要河流沿线城市取水口的位置；
2.污水：区域性污水处理厂的名称、分布、规模、服务范围、处理等级、尾水排放水体，达标尾水通道；重要河流沿线城市排污口的位置；
3.供电：主要电源的名称、类型、装机容量、电压等级、分布、服务范围；500kV及以上变电站的名称、位置、功能、主变容量、服务范围；500kV及以上电网结构和线路走廊分布；
4.通信：固定电话、移动电话、互联网、有线电视用户数量、普及率；通信枢纽中心、邮政枢纽中心、广播电视传输中心、大型卫星地面站等设施的名称、规模、分布；区域微波通道、重要主干光缆的功能、走向；
5.燃气：主要气源的名称、来源和可供应量；燃气长输管线的走向、压力、管径，燃气分输站（分输阀室）、接收门站、储配站、调压站等区域性燃气设施的名称、分布、规模；
6.环卫：区域性垃圾填埋场、垃圾焚烧厂等的名称、分布、规模、服务范围。
1.17综合防灾
1.地质灾害崩塌、滑坡、泥石流、地面沉降范围、危害程度范围 现场调研 拍照、观察、体验、记录（现状） 区域位置关系体验 如何到达场地、沿途所见所闻、宏观、跨区域的体验特质 相机、地图、草图纸、彩笔等 区域交通特质 公共交通形式、节点、站点等现状体验特质 自然景观体验特征 自然景观环境尺度、密度、体感、气氛体验特质 场地周边用地特征 体验、记录区域内建筑功能以及生活在区域内的人群活动习惯特质 场地周边公共环境中人的活动特质 公共空间种类以及人们对于公共空间的态度和使用的方式 场地地形特质 场地及周边地质、地形、地貌等体感特质 场地及周边区域内动植物特质 植物与动物的种类及生长情况 场地现状建筑与场地体验的关系 现状建筑物体量、功能、立面形式、周边公共空间体验 现状存在的问题和矛盾 发现场地中的问题：人对于区域中功能、体验的需求得不到满足、环境污染等 其他 其他在场地中的所见所闻：如建筑物细节、材料特征、偶发事件等 访谈 针对场地使用者 可以访谈以上所有问题，以及与设计相关的问题，主要需要使用者的感受，如：公共空间的气氛，建筑在场所中的角色和姿态等等 录音笔（需征求被访者同意）、纸、笔 在调研时，因为是在研究基础资料的基础之上有备而来，所以可以沿着已经梳理好的调研思路，结合项目主题有目的性地进行实地调研。
三、选址方案分析
3.1建设项目工程选址的原则：
1.工程选址必须根据拟建项目的技术经济要求，结合建设地点落实的资源、水源、原材料、燃料、动力和交通运输等协作条件，多方案比选。在选址工作中要进行细致的调查研究和技术经济综合分析，重要技术问题要依靠技术专家深入研究，妥善处理，不能草率决定。
2.凡在城市规划范围内选址，都必须符合城市规划要求，即要满足建设项目的使用和经营的需要，又不得破坏城市环境、影响城市合理布局和长远发展。由于工程建设需要，需对城市总体规划进行重大修改时，必须报请原规划审批单位批准。
3.要认真注意环境保护。有害环境的项目，严禁放在城市上风向、水源上游以及居民稠密区、风景游览区。布局不合理的老厂扩建，要慎重对待，严加控制，尽可能迁建或改建，避免增加污染源。凡排放废水、废气、废渣的项目，在建设前要做好环境综合调查，提出环境影响预评价报告，并认真制订环境保护措施。
4.要十分注意合理使用土地、节约用地、不占或少占良田，充分利用荒地、劣地、空地。征用农村集体的耕地要根据国家和省有关规定，制订生产、生活安置方案，并同所在市、县有关部门签订协议。
5.注意保护文物、古迹风景游览区。
3.2建设项目选址的内容主要有：
选择建设用地地址。建设项目选址应当考虑以下因素：一是掌握建设项目对选址的要求，了解建设项目的基本情况，包括名称、性质、用地和建设规模、供水与能源的需求量、采取的运输方式和运输量，以及“三废”的排放方式和排放量；二是研究建设项目与城市规划布局是否协调，建设项目的选址必须按照批准的城市规划进行；三是必须与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划和用地现状条件衔接，考虑能够配套建设的可能性，要避免选址对城市基础设施规划用地造成危害；四是必须考虑配套生活设施与城市居住区及公共服务设施规划的衔接和协调，有利生产，方便生活；五是要充分注意与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划、历史风貌区保护规划等相协调。
控制土地使用性质。为保证各类建设项目按照土地使用性质的相容性原则进行安排，应严格依据批准的详细规划控制土地使用性质，选择建设项目建设地址。
核定土地开发强度。土地开发强度的高低，对建设活动的经济性有直接影响，甚至会引起一定范围内社会、经济和环境的变化。土地开发强度的控制，主要是控制建筑容积率和建筑密度两个指标。
.3推荐最优方案
通过场地实地调研，分析项目的自身建设要求和外部条件，核实选址方案是否符合相关城乡规划。在此基础上，就场地工程条件、用地条件、配套设施条件以及项目建设对景观环境、交通、公共安全、社会效应等方面可能会造成的影响进行选址合理性分析；并就此进行选址方案比选、论证，最终提出项目选址的合理方案、建设条件及其他建设性意见。
四、编制选址研究报告
建设项目选址研究报告总体要求是：既要综合考察项目拟建地区的资源环境、经济社会、城乡建设、土地利用、基础设施等建设条件及同类项目的建设情况，尽量做到使建设项目选址与区域经济社会发展阶段与水平、资源环境与基础设施条件相适应；又要考虑项目自身基本情况及选址要求，综合考量其建设过程及建成后可能对城市社会经济发展、功能布局、景观环境、城市交通、公共安全等方面产生的影响，以实现经济、社会、环境综合效益的最优化。
4.1项目概况
4.1.1项目建设的依据与必要性；
项目建设依据包括：法律、法规、规章、规范性文件、标准规范、相关城乡规划和基础资料项目建设意义以及实施后对区域经济、社会、环境等产生的相关效应项目选址的地理位置地形起伏和地貌单元的变化情况论述建设项目与城乡规划的关系，内容应当包括：
（）明确项目与各级规划区范围的位置关系。
（）说明项目性质与规划确定的城市性质、职能和发展目标是否符合。
（）明确项目与规划划定的禁建区、限建区、适建区范围的位置关系。
（）论述项目拟选用地与规划确定的空间布局、用地安排及相应的控制指标是否吻合。
（）当项目位于城市中心城区、县城区、镇区和乡驻地范围以外时，应当明确项目建设与规划区空间增长的关系。
（）建设项目可根据自身场地形状，分为点状项目、线状项目和点线结合项目等类型，论述时应当加以区分。
（）当建设项目位于工业集中区时，应当明确项目与周边项目在产业、能源、生产工艺、基础设施等方面的联系。
.4.2选址方案及各方案的基本情况
建设项目应有两个以上建设用地选址方案，应对各方案拟选地点的具体位置、走向和范围，用地现状、优缺点等基本情况进行描述。
针对有些项目建设用地选址方案唯一，仅需对该方案的基本情况及优缺点进行描述。
4.5选址方案分析论证、比选
针对各个方案进行以下八方面的具体分析论证、比选。
⑴对城乡功能、城乡空间资源配置的宏观影响分析；
论述建设项目与拟选用地所在区域的城市（镇）或工业园区的交通、通讯、能源、市政的衔接和协调。 保护区域 选址要求 自然保护区和重要湿地 核心区缓冲区 不得选址建设任何生产设施项目 实验区 不得选址建设污染环境破坏资源或者景观的生产设施项目 外围保护地带 不得选址建设损害自然保护区内环境质量的各类项目 饮用水源保护区 一级保护区 不得新建扩建与供水设施和保护水源无关的各类项目 二级保护区 不得新建扩建向水体排放污染物的建设项目 水源涵养区 不得新建扩建化工造纸制药皮革电镀冶金以及其他对水质有严重污染的建设项目 洪水调蓄区 不得选址建设阻碍行洪的各类项目新建项目必须符合防洪要求并应避开洪水流路选择较高地形采取平顶能避洪救人的结构形式 森林公园 在主要景点和核心景区内不得选址建设宾馆招待所疗养院等项目不得选址建设工矿企业及其他污染环境破坏资源或者景观的建设项目 地质公园 不得选址建设与地质遗迹保护无关的各类项目
4.6结论与建议
⑴统筹考虑各种因素，通过方案对比分析，提出推荐选址方案，并对其合理性、可行性与否等相关内容提出研究结论；
⑵提出按推荐方案进行前期工作和建设的条件和建议。
4.7图纸要求
图纸是选址研究报告成果的另一必需内容。选址报告应根据实际需要出具相应图纸，其主要图纸包括：
（1）建设项目在总体规划（城镇体系规划）总图上的选址位置，相邻重要基础设施的位置。
在图中标示建设项目选址方案的选址位置，注明项目所在（经）区域公路、铁路、河流、水库、机场、变电站等重大基础设施及风景名胜区、文物古迹、重要军事设施等公共设施与城镇、相关村庄的位置。2）建设项目平面布置图。
包括：1）保留的地形和地物；2）测量坐标网、坐标值，场地范围的测量坐标(或定位尺寸)，道路红线、建筑控制线，用地红线；3）场地四邻原有及规划的道路、绿化带等的位置(主要坐标或定位尺寸)和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数、间距；4）建筑物、构筑物的位置(人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程用虚线5）与各类控制线的距离，其中主要建筑物、构筑物应标注坐标(或定位尺寸)、与相邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸、名称(或编号)、层数；6）道路、广场的主要坐标(或定位尺寸)，停车场及停车位、消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意；7）绿化、景观及休闲设施的布置示意，并表示出护坡、挡土墙，排水沟等；8）指北针或风玫瑰图；9）主要技术经济指标表；10）说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单位、日期，坐标及高程系统名称(如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系)，补充图例及其他必要的说明等。
3）其他相关图纸
1)建设项目区域现状图
在对现场进行踏勘的基础上，详细绘制建设项目的区域现状图纸，并标示清楚指北针、比例尺、图例等，图纸内容应达到规划图纸现状图的标准。
2建设项目地形图及用地界线图
在地形图上标示建设项目的用地界线及相应拐点坐标。
由旗县环保部门出具的建设项目选址不在《内蒙古生态保护红线划定初步方案》划定范围之内的证明文件。
生态保护红线：指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、必须强制性严格保护的区域，是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，通常包括具有重要水源涵养、生物多样性维护、水土保持、防风固沙、海岸生态稳定等功能的生态功能重要区域，以及水土流失、土地沙化、石漠化、盐渍化等生态环境敏感脆弱区域。
国土空间：指国家主权与主权权利管辖下的地域空间，是国民生存的场所和环境，包括陆地、陆上水域、内水、领海、领空等。
生态空间：指具有自然属性、以提供生态服务或生态产品为主体功能的国土空间，包括森林、草原、湿地、河流、湖泊、滩涂、岸线、海洋、荒地、荒漠、戈壁、冰川、高山冻原、无居民海岛等。
重点生态功能区：指生态系统十分重要，关系全国或区域生态安全，需要在国土空间开发中限制进行大规模高强度工业化城镇化开发，以保持并提高生态产品供给能力的区域，主要类型包括水源涵养区、水土保持区、防风固沙区和生物多样性维护区。
生态环境敏感脆弱区：指生态系统稳定性差，容易受到外界活动影响而产生生态退化且难以自我修复的区域。
禁止开发区域：指依法设立的各级各类自然文化资源保护区域，以及其他禁止进行工业化城镇化开发、需要特殊保护的重点生态功能区。
生态安全：指在国家或区域尺度上，生态系统结构合理、功能完善、格局稳定，并能够为人类生存和经济社会发展持续提供生态服务状态，是国家安全的重要组成部分。
生态安全格局：指由事关国家和区域生态安全的关键性保护地构成的结构完整、功能完备、分布连续的生态空间布局。
生态保护红线原则上按禁止开发区域的要求进行管理。严禁不符合主体功能定位的各类开发活动，严禁任意改变用途。生态保护红线划定后，只能增加、不能减少，因国家重大基础设施、重大民生保障项目建设等需要调整的，由省级政府组织论证，提出调整方案，经环境保护部、国家发展改革委会同有关部门提出审核意见后，报国务院批准。
4.9成果要求
选址研究报告是城乡规划行政主管部门办理建设项目选址行政许可的重要技术依据，研究报告成果必须加盖编制单位资质专用章，并附编制单位资质证书和主要编制人员。
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