我们总是说：如果可以，不要碰老破小。 即便在上海这种一线城市，当市场新房保有量充足的情况下，老破小也依然会越来越难出手。 因为无法抵抗时间周期，同样作为不动产来说，老破小有着太多的软肋，比如房屋折损率过高，环境嘈杂、升值潜力堪忧等一系列硬伤。 即便有商业、交通等外部因素加持，不会跑赢周边次新房，居住体验也很差。 在此，特意强调下，我们说的老破小，不止是户型小，而是对有着将近20年左右房龄的老社区的统称。 这种老社区，比老破小更可怕的，是老破大。 但是最近，我跟朋友去看了一个社区的二手房，这个社区，有着17年之久的房龄，距离地铁站非常的远，最近的大概也要2公里左右，是典型的老破小社区。 但是，这个小区的房价，一直领跑整个板块，甚至某些户型一房难求。 在兜完一圈之后，我也理解了，这个不一样的老破小，为什么过了快20年，依旧被人们所选择。 这个老破小，是哪个小区，我先卖个关子，有可能大家看完之后，自有答案。 1 一个社区呈现出的精神面貌，在踏入大门的一刹那就能感受到。 我们之所以不喜欢老破小，就是因为很多的老破小破落不堪，整个社区的面貌丝毫没有生机勃勃的景象。 比如普通有着二十年房龄的老破小是像这样的： 但是在这个小区最早一期的楼梯多层产品的外立面是这样的： 让人不禁感叹，同样是差不多有着将近20年的房龄，而后者外立面保养的这么好。 一切的根源就来自于社区有非常好的物业管理。 如果有碰到掉漆，或者是外立面出现损坏，物业就会召集业主进行投票，大概率通过之后，物业会动用维修基金，对外立面进行补救和翻新。 这也是为什么整个社区给到我们肉眼所见，会感觉比大部分同龄的社区要保养的更好的原因。 可能有些人会觉得说，因为市政规划，很多的老破小外立面都翻新过，这有什么大惊小怪的。 的确，外立面可以刷新，但是，内部的很多细节是无法靠一时的掩饰能够遮盖的。 楼道堆满杂物，楼道贴满小广告是老破小最大的通病。 而这个不一样的老破小，是这样的： 而这个整齐排布的居然是社区的电箱，被安装的非常整洁： 不仅如此，我之前去一些老破小社区，很多楼道的窗户因为常年积灰，呈现出锈迹斑斑的模样，很难让人下手去触碰，然而，这里的窗台是这样的： 可以说，作为业主，在上下楼的过程中，拎重物也好，或者想要系鞋带也好，这个窗台是可以将手上的东西，随手放在窗台上的。楼梯道也简直太干净了。 最关键的是，在这里的每栋楼都会有一个这样的表格，每天保洁人员都会在上面签字： 这些细节的把控，绝对是经过日积月累的坚持，才会让整个社区的建筑抵抗时间的周期，一直保持着最佳的状态。 2 停车难，难于上青天，是所有老破小的通病。 当然，作为03年的老社区，这里当初的规划是不太可能预见如今的车辆使用程度。所以，与其他的老破小一样，这里的车位配比严重不足。 并且限制于规划设计，地下车库也不太可能实现，所以占用一部分道路变成停车位就成了必须要解决的事情。 很多老破小的道路建设都非常窄，规划了车位之后，基本上，整个通道都只够一辆车通行，并且，如果管理不当，旁边再堆放一些电瓶车什么的，几乎就很难顺利通过。 我彪悍的性格和熟练的车技，就是早几年在老破小中练就的。 因为每次开车出门或者回家的时候，就会碰到不自觉的邻居，把电瓶车乱停在楼栋门口，而道路就这么窄，每次我只能把头从窗户伸出去，大吼几声，让他们过来把电瓶车推走。 这还不是最痛苦的，最最痛苦的是，当碰巧对面会车，总归有一辆要选择退让，然后就是在狭窄道路上痛苦的倒车。 但是在这个社区，几乎不需要。 我之所以能够说，这是一个不一样的老破小，绝对是有其牛逼的地方。 那就是在这样一个体量不算小的社区内，这里的地上停车，非常有秩序，这点，依然归功于社区强大的物业管理。 强大到什么地步呢？ 首先，社区的访客在早晚的高峰期，是不允许开车入内的。陌生拜访就更别想进去。 其次，即便是非高峰时段，可以开车进入，物业也会根据你到达的楼栋，就近安排停车。 这点如何高效的做到呢？ 社区每隔几栋楼，就会有一个这样的保安亭： 不管是访客或者是业主也好，保安都会安排就近停车，且，绝不会占用通行车道。 所以，在这个社区，你会发现，所有的车辆停放的都非常有秩序，并且，在如此紧张的停车环境中，一样保证了小区道路的双向通行。
而这在一般的老破小社区，很难实现。 3 常规的老破小大多感觉没有社区的概念，所以居住体验感就会比较差。 没有绿化，没有配套设施。 即便有零星绿化，最后也沦落为杂草丛生，最难受的就是，很多老破小内，出租率较高，租客素质不一，很多杂草中，时不时就会有垃圾等物品。 居住在那样的老破小，回到小区就是直接回家，仅此而已，几乎不太可能在社区内过多的停留。 但是在这里，社区内实打实规划出了一个郊野公园。老人散步，小孩玩耍，遛狗……全部都可以在小区的公园满足业主一切的休闲娱乐需求。
不仅如此，还有一个原生态的水系。 据说，这条生态水系以及旁边的植被，是20年前开发商拿地的时候就有的，然后又被完好的保存了下来。
更夸张的是，内部的绿化，吸引到了很多野生的鸟类。
社区内还规划了网球场地，我们去踩盘的当天，社区的业主在网球场打网球。 看我们如此惊讶，中介告诉我，这个是室外的，免费对业主开放，只需要提前预约好时间即可。如果下雨，还有室内的网球场。
瞬间我就酸了，这是什么神仙配置！！！这几乎就是现在上海别墅区才会有的标配啊！ 在这种社区，不管是对任何年龄段的业主来讲，都会生活的非常舒适。 4 最后一点，老破小被人诟病的最大因素就是户型差。 我们每次聊到什么是差户型的时候，都会拿老破小去举例。 因为年代久远，其中能找到很多不合理的设计因素，也导致了很多人会觉得说，老社区的户型风水不好，都是因为户型在设计之初不够合理，导致采光不足，或者过于阴暗，所以使住进去的人，容易生病。 而在这个社区，大概是05年左右的户型，曾经拿过白玉兰户型设计奖。 这是一个三房的设计，即便过去了15年，在当下看来，仍然是市场上不可多得的好户型。 毫不客气的说，简直是秒杀当下很多新盘的户型。 据说，这个户型，到目前为止，依旧没有拿出来卖的，几乎是出来一套，卖掉一套。
这个户型格局非常的好。南北通透，且十分方正，并无任何的缺角。 即便是15年前的户型，里面的设计依旧能找到几个亮点。 一个是玄关。 这个玄关有一个数字，叫42双鞋子的规则，就是在玄关打造的鞋柜，可以满足一家三口一年四季的鞋子收纳需求。
我们现在，居住的房子，总是说收纳空间不足，在住进去之后，会发现收纳的空间根本无法满足越来越多的杂物。 而在这个十几年前的户型中，一开始就为业主之后的生活提前一步的想到了。 还有一个亮点，就是单独的洗衣房。
我们现在很少看到四房的户型能够分出一个洗衣房出来，但是大家有没有想过，一家三口或者是三代同住，也不需要四个房间呀。 基本上三个房间已经可以满足我们日常所需。 而洗衣房这个设计，我最近一次，是在前滩的220平的户型中才见到过。 各位有生活经验的人试想下，我们现在最烦的是什么，不就是阳台变成了洗衣和晾衣的专区了吗？ 而每次收完衣物，如果想要熨烫，就得另找空间。 而在这里，可以放得下洗衣机，烘干机，可以收纳所有洗衣的各种清洁剂。甚至可以放下一个熨烫板，每次衣物晾干之后，直接烫平，再进行收纳。 还有一个亮点，在于厨房。 前段时间，我抱怨了阳台小，厨房小，但是这个房子的厨房，在同样面积段的前提下，几乎做到了少有的大厨房。 这个厨房的大，是因为收纳空间十分充足。 几乎，你可以不需要把有关厨房的物品，外移到餐厅去。 全是因为做了这样的一个细节的处理。
在水槽的上方，打造了出风口，既可以保证干燥，又可以采光通风。但同时，也在上方保留了很多的储物空间。 这样的户型，几乎没有什么槽点和硬伤，更难想象，它出自于十几二十年前。 这样的社区，也的确会打破老破小没有升值潜力的魔咒，让更多的人愿意选择这里。 |
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