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什么?民法典实施后,即使是自己的房子也住不了?一文透解居住权

2020-06-03  成靖

01

民法典怎么说

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。

民法典是什么?通俗的来讲,它是“社会生活的百科全书”,是新中国第一部以法典命名的法律,在法律体系中居于基础性地位,也是市场经济的基本法。涉及物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任等等等等。

换而言之,你生活中经历的绝大多数事件,都与这部法典有关。近期被讨论得沸沸扬扬的”离婚冷静期”,就是民法典里规定的有关婚姻家庭的基本事项之一。

什么?民法典实施后,即使是自己的房子也住不了?一文透解居住权

但是很多人没有注意到的是,在这部民法典里,用整整一章内容,解释了何为“居住权”。而这一章节,注定在未来的时间里,对所有人的房产价值、房产交易、婚姻共同财产以及继承,产生天翻地覆的影响!

首先我们来看,这一章节原文是怎么说的:

第十四章 居 住 权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权 自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住 宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

02

高于所有权的居住权

在这里我们首先要明确一点,《民法典》的居住权是用益物权:居住权,按照民法典的解释,是高于所有权的。也就是说,即使是你的房子,你也不一定有权利去住!

简单的说,居住权本质上就是把房子的所有权和使用权分离了,并且进行了物权化。居住权不是所有权,而属于“用益物权”,就是占有、使用和收益的权利。

何为物权化?就是它是一个物权,而不是债权,是登记在房管局的权利。一旦登记了,就能对抗所有人。不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖,都不影响居住权人居住、使用这套房屋。

一旦你的房子被设定了居住权,就等于被剥夺了使用权,除了卖房子你能决定,其他的你说了都不算。只要居住权期限没到,享有居住权的人就可以合法地住下去,房子的主人没有任何办法赶他走。

那么有人要跟我杠了:即使是使用权又怎么样?房子还不是我的吗?

但是要知道,人对物的使用权,才是终极权利,不仅仅是房屋。

比如说,我现在住的这栋楼,它住得再舒适,在这5年之内,使用权也是我的。房东虽然拥有所有权,但他并不能享受。

投资升值、炫耀性占有除外,大多数情况下,人们对物的拥有和占有,是为了使用,所以使用权才是终极需求。拥有只是手段,使用才是目的,不能本末倒置。

即使可以传给后代子孙,但你后代子孙死去的时候,房子也不能背走,有意义的仍然是使用权。

小到房屋或一切物,大到世界、生命,所有权或只是一种占有欲,使用权,才具备终极意义。

但要注意的是,属于物权的居住权,必须要去房管局等不动产登记机构登记才成立,未登记则不能成立。

所以,到了2021年,买房一定要去不动产登记机构查询该房屋的完整内档,看房屋是否被设置了居住权。

一旦被设置,即使你是新房东,也不能赶走居住权人!

03

居住权牛在哪

居住权物权化,第一个最直接的影响,就是婚姻生活。

如果没有这个“物权化“的居住权,夫妻之间约定一方长久可以居住在某个房屋里,但外人是不知道的。别人买了这套,可以把配偶轰出去。房屋所有权人一旦欠债,被拍卖了,买家也可以把配偶轰出去。

但物权化的居住权一旦登记了,拥有居住权的配偶,就能理直气壮地住在房屋里,不能被轰出去了。

这也意味着登记了居住权的房屋,价值几乎就没有了!

人家买这套房屋,不能居住,不能出租,等于使用价值为0,等于没有流通价值。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后,房屋才恢复价值。

所以从2021年后开始,谈婚论嫁的时候,谈居住权会变成一个比加名字还挑战人心的话题。至少婚姻关系存续期间,要有居住权吧?

我们简单举个例子,大家就知道,居住权,到底牛在哪了。

例如,甲乙是夫妻,甲婚前首付买房写了自己的名字,甲乙婚后共同承担房屋贷款。甲在婚前或在与乙婚姻存续过程中,将自己的父母(兄妹)登记为居住权人,居住权期限超过20年(甚至是可以到最长的70年)。

情形一:甲乙后因矛盾离婚,甲承诺将房屋所有权给予乙,并和乙签订了离婚协议。甲乙办理了离婚手续,乙取得房屋所有权证,但因居住权高于所有权,乙只能眼睁睁看着甲一家人继续住在房子里。

情形二:甲出轨(家暴),乙要与他离婚,因证据不足无法起诉,但甲认识到自己的错误,决定和乙协议离婚并承诺用房产变卖所得补偿乙,乙同意。可离婚后发现,甲房产因设置居住权,致使商业价值大减,最后所得到的补偿接近于无。

情形三:甲出轨(家暴),乙取得证据与甲诉讼离婚,法院判定甲为过错方,甲无余钱,所以以房产变卖所得向乙赔偿,并由法院对甲房产进行拍卖。因居住权不得转让,有居住权房屋不得出租,经过几次流拍,降价后,房屋最终由一人以1000元的价格竞拍成功,于是乙最终得到了1000元的补偿。

上述三种情况,甲及其家人至始至终都可以居住在这房子里,无论房子转让变卖,都不影响居住权的效力。他们可以居住到居住权消失。

那居住权什么时候才能消失?有且只有两种:居住权期限届满,或者居住权人死亡!

如果换成甲乙是债权关系,也同样会出现这样的问题!

居住权可比离婚冷静期彪悍多了,在不违反公序良俗和合同无效及可撤销情形下,在最高法不出其他司法解释前,居住权就是王者!绝对的王者!

所以,如果房子租给租户,租户哀求你,想让自己孩子就近读书,麻烦你给他登记居住权若干年。一定要想清楚,后果自己能不能承担,千万不能因心软而遗恨终生!

04

谁的风险最大?

民法典对居住权有严格的规定:

比如居住权只能通过合同、遗嘱等方式获得,必须签订书面合同,而且要向登记机构申请居住权登记才能生效;

居住权不能转让,不能继承;

居住权到期或者居住权人死亡,还要办理注销登记。

那么,居住权的意义在哪里呢?谁愿意把自己房子的使用权拱手给别人,而且自己都无权使用?

从民法典对居住权规定背后的含义来看,它主要适用的应该不是普通公民之间的平常行为,而是针对公租房、老年人“以房养老”等特殊情况,让享有居住权的这部分人能够更有保障,某种程度上可以解决“房子是用来住的,不是用来炒的”这个问题。

但是这个时候,最可怕的情况已经出现:

子女继承父母房屋财产上最大的风险来源,就是居住权!

在一二线城市,由于房屋价值几乎占到了普通老百姓资产的绝大部分,近几年来,假借婚姻、恋爱关系获取信任,夺取老年人财产的案件,屡见不鲜。

而民法典颁布了居住权之后,广大单身老人的子女,更要打起十二分的注意。

由于居住权民法并未就居住权规定最高限制期限,拥有房屋的单身老人,完全可以给保姆、广场舞舞伴、舞厅舞搭子、租客等相好设置了70年的居住权(也就是让保姆、广场舞舞伴、舞厅舞搭子、租客等相好住到死)。

这还不是最可怕的。更要命的是,民法完全没有约定居住权人范围!

也就是说,可以把相好的儿子、孙子、侄子、外甥,总之相好的一切亲戚朋友全部都设置为居住权人,甚至是刚出生的婴儿!

而对于租客,如果租赁合同到期或未到期提前实质性解约后,老人和她签了居住权合同,并在房管局登记,那女租客身份就变成居住权人,一样可以住到死!

更冤枉的是,目前七十年产权到期后,住宅类不动产产权自动延期,是否需要补交土地出让金,还不确定。

但一旦要补交,也是由继承房产的产权人补交,而非居住权人补交!

广场舞舞伴等相好按照法律,理论上还能用违背公序良俗原则为名确认居住权合同及登记妨碍子女继承权无效(但如何证明其违背公序良俗,实践中很难,抗辩理由会是陪伴聊天解闷让老人不再孤独),如果是保姆这一角色,最难定性为违背公序良俗,几乎无解!

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