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集体经营性建设用地入市是土地制度改革的重大举措之一，也是基层和社会一直关注的焦点。新《土地管理法》已于2020年1月1日实施。法律制度首次明确：允许集体经营性建设用地入市流转。到底哪些集体建设用地可入市？该如何入市？今天小编为大家分析新法体系下使用集体建设用地的路径！ 旧土地管理法 新土地管理法 很多人说起原《土地管理法》（1998年通过、2004年修正版）时，总会说该法严禁集体建设用地流转，其实是不准确的。原法并非完全禁止其他单位和个人使用集体建设用地，但确实范围很小。 一是农民集体经济组织“兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业”；二是“乡镇村公共设施、公益事业建设”；三是“农村村民建住宅”。除以上三种情形之外，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 新《土地管理法》扩大了集体建设用地使用范围和方式，允许经营性集体建设用地入市流转。破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。 允许农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股联营方式共同举办企业使用集体土地，包括工业、商业、租赁性住房、养老、医疗、教育、三产融合等类企业。允许规划确定的工业、商业(包括仓储物流、办公、租赁性住房等)等农村集体经营性建设用地，可由土地所有权人直接以出让、出租等方式交由其他单位、个人使用。允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。退出的宅基地也可纳入集体建设用地流转与使用范围。 这意味着：村里可以享受到更多“卖地”的收益。作为民宿、乡村旅游等投资者，你在项目开发过程中用到建地的时候，可以不再去政府调指标，直接去村里，花更少的钱，更方便的拿到土地，这将大大的推动乡村旅游的发展，也会把发展中的实惠更多的让农民所有。 战旗村 集体建设用地入市案例 战旗村是成都周边一个普通的村子，全村1704口人，1930亩土地。2007年，村里开始了“资源换资本”的方式开始发展，现在战旗村经济总产值近3亿元，集体资产达到5700万元。战旗村究竟是如何做到的？ 第一步：土地入股 有“成都小普罗旺斯”之称的妈妈农庄，11年前被招商引资到战旗村。对于妈妈农庄的运营，战旗村以土地入股，年底保底分红的方式合作。妈妈农庄围绕花卉的观赏交易、旅游观光等形成了一个完整的产业链条，解决了战旗村120多人的就业。 第二步：土地入市 早在2015年，战旗村被确定为集体经营性建设用地入市改革试点，原有的村办复合肥厂、预制厂和村委会老办公楼用地入市拍卖，以705.9675万元的总价成交。这宗面积为13.447亩的土地，在全川敲响了农村集体经营性建设用地挂牌拍卖的第一槌。 第三步：自主经营 2018年，战旗村迈出跨越式发展的第三步，也就是打造“乡村十八坊”景点发展乡村旅游——利用本土工匠技术资源，还原旧时作坊生产方式，打造传统农耕文化记忆。 把乡村变景区，采取自主经营，给老百姓新的财富密码。迄今，战旗村经过近20年的发展和市场淘汰，产业结构进行了很大调整。全村现有13家企业，其中7家集体企业，6家民营企业，主要扎根于乡土资源，以农副产品加工、郫县豆瓣及调味品生产、食用菌生产和旅游业为主。从数据上看，战旗村村域经济总产值近3亿元，集体资产达5700万元，集体经济收入达450万元。 |
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