【原】太古观察：《民法典》明确物业公司不得以断水停电等方式催交物业费

导读
近年来，物业公司通过断水停电向业主催要物业费的纠纷屡见不鲜。在十三届全国人大三次会议通过的《民法典》合同编中，明确规定了物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《民法典》明确规定禁止物业通过断水停电等方式催交物业费
根据《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。此条文为新增法条。

在现实生活中，物业公司与小区业主之间最常见纠纷就是物业费纠纷，其背后的主要原因是业主认为物业公司收取的费用与其提供的服务不对等。面对业主不交物业费，物业公司往往采取断水停电等方式来逼迫业主缴费。《民法典》增加此条是从立法层面对此类行为明令禁止。

谁可以对业主断电？
根据《民法典》第六百五十四条，如果用电人逾期不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电，并事先通知用电人。此法条源自《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百八十二条。

我们可以看出，无论是现行《合同法》，还是即将实施的《民法典》，均规定供电人在用电人逾期不支付电费和违约金的情况下，才可以按照国家规定的程序中止供电。因此，物业服务单位是没有对业主进行断电的权力的。

擅自断水停电造成的损失，物业公司承担责任
作为物业公司来说，需要按照其与业主之间的物业服务合同的约定，为业主提供相对应的服务。在物业公司无权对业主断水停电的情况下，为催缴物业费而断水断电致使业主遭受损失，这属于物业公司未能履行物业服务合同的情形，其行为构成违约。同时，在业主足额缴纳水电费的情况下，物业公司的断水停电行为也侵犯了业主的权利。因此业主可以向物业公司追究违约责任或侵权责任。

相关案例：物业公司多收取电费，两审均被判返还
2012年，石某购买两处商铺，同时石某在该小区购买有三处独立车库。石某于2013年开始将所购商铺装修用于超市经营，同时其所购三间车库分别用于居住使用及存放物品。

截至2015年09月，石某的商铺总用电量为5599度。据悉，物业公司在向石某收取电费时按1.05元／度的标准收取，而当地供电部门的收费标准为0.7144元／度。石某对此十分不满，并于2015年9月开始拒绝缴纳物业费。而后物业公司以石某未交纳物业管理费为由，于2015年09月21日对其商铺进行停电。2015年12月3日，石某以物业公司对其停电造成损失为由将物业公司诉至法院，请求判令物业公司退回多收的电费和物业费，并赔偿停电两个多月造成的经济损失共计8万余元；同时请求判令物业公司恢复供电，并到当地供电所办理用电入户手续。

当地法院经审理认为：物业公司对石某停电是侵权行为，物业公司并非供电部门，其无权对石某进行停电，故支持了石某恢复其用电的诉讼请求。至于石某以冰柜中的食物因停电变质等要求物业公司赔偿其营业经济损失的诉讼请求，石某对此项诉讼请求所列举证据不足，法院不予支持。最终，法院判令物业公司退还石某多收物业费、电费共1990.19元，并恢复石某商铺的供电。

一审判决后，物业公司不服，提起上诉。物业公司认为电价多出的部分是电损，同时自己还存在抄表、收费、管理等方面的支出，而供电方并未就此补贴给物业公司。因此，一审判决物业公司归还石某的电费应由供电方承担。

二审法院认为，物业公司认为其存在抄表、管理、人工等费用，但该类费用不应由石某承担，物业公司与供电方签订的合同也未经业主同意，其擅自提高供电收费标准没有约定或法定的理由，且违反法律法规的规定；电损应属供电公司在收取电费时考虑之因素，并应由其附加于电费之中，非物业公司权限范围，故该上诉理由不能成立。因此，驳回物业公司上诉，维持原判。

太古解读：
本案中，尽管物业公司在上诉时解释了自己多收取费用的理由，但是根据《物业管理条例》第四十五条，物业公司是无权向业主在代收费用时多收取任何额外费用的。即便真的存在物业公司所称的成本支出项，其行为仍旧违反了《物业管理条例》第四十五条，擅自扩大了收费范围，因此，法院判处其返还石某多收取的电费。

另外在本案中，由于石某对其经营损失的证据不足，所以其要求物业公司赔偿其经营损失的诉讼请求没有被支持。这也提醒了广大业主在财产遭受损失时，应采取正确措施留存证据，形成证据链条，以便向物业公司追偿由于物业公司断水停电等所造成的经济损失。

我们的观察：
作为业主，要有依法维护自身合法权益的意识，作为物业方，尽职尽责地为业主服务是其必要的本职工作，当业主逾期不支付物业费时，可以向业主提起诉讼或者申请仲裁。从解决问题的角度来看，解决双方之间纠纷的最好办法是双方进行协商，协商不成的可以诉至法院，寻求法律途径解决问题。