2015年，最高法院重新调整了级别管辖的标的标准，大部分案件都由基层法院一审管辖。而文中这样一个标的不大，一审在基层法院审理的租赁合同纠纷案件，最终由最高法终审裁判。基层一审案件要跳至最高院审理，需满足两个条件，一是案件被高级法院再审提审后改判或维持，二是最高检就该再审判决提出抗诉。而一个高级法院再审改判的案件，被改判一方亦没有申请法院再审的路径，只能向检察院申请监督。 基层法院审理案件，虽然标的不大，但能被高院提审并最终被最高检抗诉的案件，通常属于需要规则供给的案件。这类案件由最高法院统一裁判尺度，有重要的指导意义。 本案是袁远检察官借调期间办理的一起由最高检抗诉并由最高法改判的监督案件。他曾是第一届全国业务竞赛十佳选手中唯一的一位基层检察官。今天，他除了介绍这个有指导意义的抗诉案件外，还在【检察官手记】中，将案件中涉及的租赁合同解除权类型做了细分，对租赁合同的约定解除权和法定解除权的行使条件做了梳理。对遇到此类案件的同仁，深有助益。
2009年3月，张某与工商大学签订《商铺租赁合同》，约定：工商大学将实践大楼一层，建筑面积为744.12平方米租赁给张某。张某租赁该商铺后，将其中188.12平方米用于经营体育用品。2009年9月15日，张某与冯某签订《商铺租赁合同》，约定：张某将旁边的商铺556平方米转租给冯某经营“客串客”快餐；租赁期限从2009年9月16日至2019年9月15日止，租金每月75元/平米，按季度收取，由冯某在每季度月末前十天按时缴纳。如冯某拖欠租金达到20天，合同自动终止。冯某进场装修需提供正规的装修审计图和门头广告图，报学校有关部门和物管审批同意后进场装修。租金从2009年10月26日开始；双方无故不履行合同或提前终止本合同的，应向对方支付月租金的3倍作为赔偿金；物业管理费按建筑面积每平方米每月2元收取。 合同签订后，冯某向张某交纳了85000元保证金，张某将该商铺交付冯某。2009年10月5日，冯某向物管企业缴纳了装修保证金，随后进场施工。在施工过程中，冯某提交了租赁房屋的设计方案，其中厨房和卫生间设计在配电房的上方。对最初的设计方案，工商大学基建处不同意，要求调整后另行报审。2009年10月9日，经张某担保，工商大学基建处对冯某的设计方案予以同意，并指出在配电房上方加盖防水措施。 因冯某延付租金，2010年1月14日，张某起诉至法院，要求判令：1、冯某支付房屋租金11.12万元；2、解除2009年9月15日双方签订的《商铺租赁合同》，并支付违约金125100元；3、冯某支付张某代为垫付的物管费5953元、水电气费2000元；4、冯某将所租商铺腾空后立即交还并承担占有使用费；5、冯某承担本案的诉讼费用。
一审法院审理认为，工商大学与张某签订的《商铺租赁合同》以及张某与冯某签订的《商铺租赁合同》，合法有效，各方均应按合同约定履行。由于冯某拒付租金，合同约定解除的条件已成就。故该院对张某要求解除与冯某签订的《商铺租赁合同》，并由冯某归还所承租商铺、支付租金、违约金、水电费等的诉讼请求予以支持。判决：一、解除签订的《商铺租赁合同》；二、冯某腾空商铺并交付给张某；三、冯某支付张某租金110303元；四、冯某支付张某代为缴纳的物业管理费5560元；五、冯某支付张某代缴的水电费224元；六、冯某支付张某违约金125100元；七、冯某按每月41700元的标准支付原告张某房屋占用费直至其将房屋腾空并交付张某为止；八、驳回张某的其他诉讼请求。 冯某不服一审判决，上诉至二审法院。二审法院驳回上诉，维持原判。 冯某不服二审判决，申请再审。再审法院提审后认为，本案争议的主要焦点是：双方签订的《商铺租赁合同》的合同目的能否实现的问题。 张某提供的该租赁物能否作为餐饮经营场地使用，应当依照该建筑物的设计规范来衡量。《中华人民共和国标准化法》第二条第（四）项规定，建设工程的设计、施工方法和安全要求，应当制定标准。该法第七条规定：“国家标准、行业标准分为强制性标准和推荐性标准。保障人体健康，人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制标准、其他标准是推荐性标准。”第十四条规定：“强制性标准，必须执行。”《中华人民共和国标准化法实施条例》第十八条第二款规定：“下列标准属于强制性标准：（三）工程建设的质量、安全、卫生标准及国家需要控制的其他工程建设标准。”根据上述法律及行政法规的规定，国家相继制定了一系列涉及建设工程的勘察、设计、施工、验收的技术要求和方法的标准，其中《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94第2.0.1条对变电所位置选择的要求之第七项规定：“不应设在厕所、浴室或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所相贴邻”；第八项规定：“不应设在有爆炸危险环境的正上方或正下方，且不宜设在有火灾危险环境的正上方或正下方。”而作为国家行业标准的《民用建筑电气设计规范》JCJ16-2008第4.2.1条对配电所位置选择的第7条亦规定：“不应设在厕所、浴室、厨房或其他经营积水场所的正下方，且不宜与上述场所贴邻。”此外，《民用建筑设计通则》GB50352-2005第6.5.1条第1项也规定了：“建筑物的厕所、浴室不应直接布置在餐厅、食品加工、食品贮存、医药、医疗、变配电等有严格卫生要求或防水、防潮要求用房的上层。”上述国家标准及行业标准的规定系从保护人身安全及财产安全的角度出发去制定，因此，均属于强制性标准。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，租赁合同的目的在于承租人对租赁物的使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物给承租人，并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。本案是租赁物在转租期间产生的纠纷，因此，就转租人与次承租人之间的法律关系而言，双方订立的租赁合同可以成立并生效，从而发生债的效力，转租人负有使次承租人取得对租赁物的使用收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得租赁物的使用收益的权利，次承租人可向其主张违约的损害赔偿责任。本案中，张某与冯某签订《商铺租赁合同》的标的物是用于餐饮经营的场地，而在该租赁场地内设置厨房和卫生间则是餐饮经营不可缺少的配套功能区，但由于冯某经出租人批准在该场地内设置的厨房、卫生间等经常积水场所位于该大楼配电房及发电机房的正上方，违反了国家标准的强制性规范，致使其不能实现租赁该场地经营餐饮的合同目的，依据《合同法》第九十四条第四项对双方签订的《商铺租赁合同》予以解除。张某因向冯某交付的租赁场地不符合合同约定经营餐饮的条件，对此应当承担违约责任、赔偿冯某的损失并退还保证金。由于双方在签订的《商铺租赁合同》中未就转租人提供的场地如不能从事餐饮经营应承担何种违约责任作出约定，且冯某亦未就装修损失提起反诉，故在本案中不予审理，冯某可通过另案诉讼的途径解决。但本案中冯某尚未向张某支付的场地租金及物管费则应作为损失由转租人张某自行承担。张某承担对冯某的损失赔偿责任后，依照合同相对性原则，可以向工商大学追偿。 本案一、二审法院在审理本案时忽略了对租赁场地原设计使用功能的审查及对大楼所有权人批准的装修方案是否符合国家强制性标准的审查不当，应予纠正。据此判决：一、撤销二审判决和一审判决第三、四、五、六、七、八项。二、维持一审判决第一、二项。三、驳回张某的其他诉讼请求。
经省级院提请，最高检就本案提出抗诉。抗诉理由如下： 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”该条款第四项规定的是在合同当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情况下，非违约方享有的法定解除权。适用该条款必须具备两个条件：一是一方当事人根本违约，致使合同目的不能实现；二是非违约方提出解除合同的意思表示。本案并不具备上述条件。 第一，张某在本案中并不存在致使合同目的不能实现的根本违约行为。涉案商铺未通过验收的根本原因是冯某在装修设计中将用水房间设立在配电房之上，而非张某提供的房屋不适合用于经营餐饮。再审判决以张某提供的商铺不符合餐饮用途致使认定合同目的不能实现为由认定张某存在根本违约，无法律依据。 第二，本案张某依据双方签订的《商铺租赁合同》以冯某迟延履行租金为由要求解除合同，系行使约定解除权。在冯某未提出反诉且在诉讼过程中要求继续履行合同的情况下，再审判决以张某存在根本违约致使合同目的不能实现为由适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项解除合同系适用法律确有错误。
最高人民法院受理本案后，决定提审本案。2016年12月29日，最高人民法院再审判决认为：第一，原审判决认定张某交付的商铺不能经营餐饮，无法达到冯某签订合同的目的，缺乏事实和法律依据。在再审的过程中，通过实地调查确认装修设计可以采取其他方式进而满足国家标准，因而张某在与冯某签订《商铺租赁合同》后，已经按照约定向冯某交付了商铺，履行了基本合同义务。第二，冯某一直没有按约向张某缴纳租金，未履行合同约定的基本义务。冯某迟延交付租金的期限已经达到了张某可以解除合同的条件，但就本案事实而言，合同履行过程中确实存在双方当事人未曾预料的客观情况，故酌情对冯某的违约金予以调整。据此，判决：一、撤销原再审判决和原二审判决；二、维持一审判决第一、二、三、四、五、七、八项；三、变更一审判决第六项为：冯某于支付张某违约金75060元。
一、装修设计方案不符合国家规范不是认定租赁物不符合租赁用途的充分条件。 首先，装修设计方案系冯某自行委托装修设计公司完成。该装修设计中，在大楼高、低压配电房（室）及发电机房上层设置了厨房、厕所，即使工商大学增加了防护措施也违反了国家强制性标准。该设计方案并非张某要求冯某完成，与合同的履行并无关联。其次，冯某欲以张某提供的租赁物不符合约定用途进行抗辩，需提供租赁物本身不符合餐饮用途的证据，或者进一步证明无论何种装修设计，均不符合餐饮用途，方能阻却张某支付租金请求权的行使。再次，涉案商铺未通过验收的根本原因是冯某在装修设计中将用水房间设立在配电房之上，而非张某提供的房屋不适合用于经营餐饮。这一点，最高人民法院在再审的过程中，通过实地调查确认装修设计可以采取其他方式进而满足国家标准，进一步印证了再审法院仅以装修设计违反国家强制规范认定张某根本违约的错误论断。 二、租赁合同解除权详解 （一）租赁合同的法定解除 《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。租赁合同的法定解除权除了《合同法》第九十四条规定的一般情形外，具体还包括： 1.承租人的解除权 （1）租赁物毁损解除权：《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 （2）危险租赁物解除权：《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 （3）不能取得租赁物解除权：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》（以下简称《城镇房屋司法解释》）第六条第二款规定：不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 2.出租人的解除权 （1）未按租赁用途使用之解除权：《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《城镇房屋司法解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 （2）迟延支付租金解除权：《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。 （3）非法转租解除权：《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《城镇房屋司法解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 （二）约定解除权 《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”约定解除权的规范体现了合同自治原则，对合同解除的适用意义重大。约定解除权的行使是合同法对合同自由价值追求所产生的必然结果，因此，当事人可以通过约定创设法律关系，在更大程度上使得当事人自主配置资源、提高效率。 通过签订合同实现其预期利益，是双方当事人签订合同的基本动因，而保障当事人的利益最大化也是合同法各个制度设立的目的。因此，在双方均为意思表示真实的情况下，可以就合同是否解除、合同何时解除、合同因何解除作出约定，实现双方追求的合同效果。当然，对于合同解除权行使的事由进行限制也是十分必要的。首先，合同双方当事人不可以设立违反法律禁止性规定的条款，不得以意思自治优先于法律为由以合同的形式排除法律的禁止性规定。其次，合同解除制度设立的初衷是保障社会公平正义的实现，维护守约方的利益，然而这不仅仅是形式上的，维护的更应该是实质意义上的公平正义。最后，还需要实现个人利益与社会利益之间的平衡，遵循不损害社会公共利益的原则，使约定解除权在维护当事人利益的同时不损害社会公共利益。 当事人行使的是法定解除还是约定解除决定了本案审理和监督的方向。本案中，张某与冯某签署的《商铺租赁合同》中明确约定了合同的解除条件，即冯某在拖欠租金达到20天时，本合同自动终止，张某有权收回商铺。一审、二审与再审法院判决理由不同的原因在于对本案合同解除制度行使事由适用的不同：一审、二审法院依据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”认为冯某的违约行为，已经使得张某行使约定解除权的条件成就，故以此认定合同解除并应当由冯某承担违约责任。再审法院依据《合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”认为本案当事人张某系根本违约进而解除当事人之间的合同。最高人民检察院从再审判决认定的合同目的不能实现的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误两个角度提出抗诉。最高人民法院再审时通过实地调查认为装修设计方案可以变更，且本案应适用约定解除条款审理，进而全部支持了检察机关的抗诉理由。 三、关于《合同法》第九十四条第四项的适用条件 正确理解适用《合同法》第九十四条，可以从下几方面进行理解： 第一，该条款应为守约方提出。根据《合同法》第九十四条第四款后半段规定：“其他违约行为致使不能实现合同目的”的当事人可以解除合同。这条包括的违约行为含有履行不能、瑕疵履行、不完全履行等致使合同目的无法实现的行为。在这种情况下，违约方即使补充履行、另行给付也无法再实现合同的目的，合同的履行对守约方没有意义，如果合同不解除，守约方却还要受对己方没有任何意义的合同束缚，因此，应当承认此条款是守约方的合同解除权。在冯某、张某均未援引该条件的情况下，再审法院以此解除合同无法律依据。 第二，适用该条款需满足合同目的不能实现之条件。从事实认定的情况来看，本案中张某并未构成根本违约。笔者认同最高人民检察院的抗诉意见和最高人民法院再审之观点，即在张某提供商铺的任何地点都无法设置不违反国家和行业标准的强制性规定的厨房和卫生间以供正常使用，则可认为张某提供的房屋不足以达到冯某租赁用于餐饮经营之合同目的。再审判决认定合同目的不能实现，建立在装修设计方案将商铺的厨房和卫生间设置在配电房正上方的基础上，违反了国家和行业标准的强制性规定，并未考虑装修设计方案是否可以变通，且该设计方案并非张某行为所致。对该设计方案的否定并不导致对房屋作为餐饮用途之否定的后果。 （原文刊载于《天同诉讼圈》2017年6月8日。） |
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