房地产设计阶段的责任成本管控与提升

作者：曾翔

围绕房地产设计阶段的责任成本管控阶段出现的责任成本的过程把控意识不强、限额设计与价值工程的敏感点不足、各设计阶段的成本控制要点较差3个现状进行阐述，以根源原则、前置原则、系统原则等对设计阶段的责任成本管控进行分析，提出几点管控与提升措施。

1 设计阶段的责任成本管控现状

责任成本是按照目标成本管理的要求，根据项目建设流程和成本结转的特点，将提供产品或劳务或其他有关成本划分为多个责任中心，由责任中心负责的成本，是目标成本的基本单位和控制中心。而设计阶段的责任成本控制主要围绕设计前期、中期、后期的各项成本展开。但在实际的执行过程中，大部分人员的设计责任成本的过程把控意识不强、限额设计与价值工程的敏感点不足、各设计阶段的成本控制要点较差等现状，导致抓不住关键所在且效果不佳。

1.1责任成本的过程把控意识不强

房地产开发过程中，设计阶段责任成本的过程把控应该是全员参与全过程的成本把控，不仅仅是设计单位根据限额设计进行方案设计，各参建单位都有责任与义务进行全过程开发的成本把控。但在实际的工作过程中，设计阶段的责任成本执行意识与效果一般，传统的事后核算观念还较强。

建设单位在前期土地获取前对单方指标出具前花费较大的心思进行市场调研、同类案例分析得出了限额指标，但在土地获取后的过程管控、设计优化、施工方案审查、设计变更签证、施工管理等方面的重视度较为一般;设计单位在前期设计方案中对规划条件、建筑外立面及造型的考虑较为全面，对建筑地下室、主体的结构、钢筋含量、混凝土用量、施工工艺、施工方案等深化内容的考虑较为一般;施工单位在过程施工中注重按图施工，对经验数据的运用、反推、推广以及成本优化意识较为一般。

1.2限额设计与价值工程的敏感点不足

在设计阶段，平衡好限额设计与价值工程是反映设计单位水平与项目落地品质好坏的衡量标准之一，单方面的强调某一方面都不能使得设计方案的价值最大化。紧扣限额设计：在设计阶段注重方案阶段的设计限额指标而忽视了后期运营维护成本与支出;紧扣敏感点：强调价值功能的提升，大量采用新技术、新材料、新工艺，重点突出即时效果与展示性，无形中造成成本提高，突破限额设计。

1.3各设计阶段的成本控制要点较差

一个项目的设计阶段分前期、中期、后期3个阶段，主要包括概念设计、施工图设计、方案设计、二次深化设计等环节。

前期阶段的环节一直紧扣着建筑容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、场地土方平衡、通风、日照等内容;中期阶段涉及建筑、结构、幕墙、机电、室内、泛光、电梯等分项专业的交叉与配合;后期阶段围绕施工过程中的施工组织方案、专项方案、二次深化、材料样板、设备选型等内容的审查，均是设计阶段的敏感点，但在实际责任成本的把控过程中较差。

2 设计阶段责任成本管控的意义

2.1节约成本

房地产行业是一个资金密集型、产能消耗型产业，随着社会的高速发展、土地成本的增加以及市场的竞争，迫使房地产行业的资金投入也日趋加大。但房地产行业要在市场上立足长久，提高产品的吸引力和销售速度，增加利润，就必须对影响前期设计阶段的产品定位、设计方案、施工图纸、材料样板、施工方案等责任成本进行重点管控与提升，节约开发成本。

2.2提高产品品质

设计阶段责任成本具有可塑性、前瞻性、统筹性。结合责任成本分摊，可对设计品质的需求与客户敏感点进行适当调整，在前期设计阶段就将后期可能会发生的问题进行避免与调解，使得成本用到重点、用对位置，提升品质。

2.3提升盈利空间

房地产的盈利空间与土地成本、工程成本、财务费用、税费成本、营销费用、开发费用、前期费用等紧密相关，但该费用中能提高工程建造、销售速度，提升企业盈利空间的是设计阶段的成本控制。

2.4实现可持续发展

为谋求自身的发展、提高产品在市场的竞争力，房地产企业在投资决策、设计、施工管理、后期运营四个阶段花费了大量精力。然而，设计阶段是承前启后的阶段，对责任成本是影响较大，牵涉整个项目的定位、品质、进度等内容，从而实现房地产产业可持续、健康发展。

3 设计阶段的责任成本管控的原则

3.1根源原则

在设计阶段，施工图是设计阶段的最终表现。通过设计施工图纸进行咨询测算、清单编制及招标采购。按照图纸编制好的清单投标报价并合同签订可以将70%左右的成本进行确定;通过过程施工阶段一般约20%左右的成本变化;通过变更签证与结算约10%左右的成本变化。因此，设计阶段的责任成本至关重要，只有以前期设计阶段为根源把控，才能较好的管控与提升占70%左右的项目成本。

3.2前置原则

房地产行业是一个专业繁多、资金密集、业态复杂的行业。大多数管理人员是由施工企业历练后转入该行业进行成本预算工作，熟悉施工阶段的成本预算管理、招投标、验工计价、设计变更与签证、工程结算等工作，但该阶段已经是建安成本发生阶段，而前期设计阶段70%的责任成本处于放松与失控状态。因此，房地产行业的成本控制的侧重点要前置，将侧重点前置至前期规划条件、设计方案、地下基础工程、户型研究、结构设计、产品优化、材料选择、专项方案、深化图纸等内容的审核，这从某种程度上该部分内容不仅仅大大节约建造成本，也可以加快施工进度，提升产品质量。

3.3系统原则

房地产企业的目标成本管理是全员、全过程的管理，单独运用责任成本进行成本控制有可能忽视了设计方案本身的价值、后期运营等方面的内容，只有构建完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈与调整。因此，建立与完善责任成本体系是推动成果实际落地的有效方法。结合可研成本、目标成本先将整个成本按专业进行分解为土建、机电、室内、室外等科目;其次按分部分项工程分解为基础工程、主体工程、结构工程、门窗工程、装饰工程、园林工程等分项分部工程;最后按分部分项工程进行分解为门窗、钢筋、混泥土、模板等分项工程。实行层层分解，形成分项工程的目标成本，建立责任成本体系，保证成本控制在可接受范围内。

4 设计阶段责任成本管控的措施

设计阶段的责任成本管控要清晰责任内容与评价指标，做到全员参与。做到强化设计前期的指标与估算的管控、设计招标文件与任务书的编制;做到强化中期的过程成本控制的测算与审核、新材料新技术新工艺的审查、强化施工图预算编制、完善设计优化，实现降本增效、健全材料招采与材料集采平台的管控;做到强化全过程的责任成本考核奖惩制度。

4.1强化限额设计指标与投资估算的管控

限额设计与投资估算是房地产开发组织、规范设计单位有效构建建安成本的展开导向，以限额设计理论为指导，推进项目目标成本控制体系。有效的限额设计与投资估算，需要明确限额设计的管理工作，不仅仅只是设置限额设计指标;有效的限额设计与投资估算，需明确限额设计管理的关联部门及工作内容，限额设计不仅仅是设计管理部门或成本管理部门的工作，其他部门也要负责和配合限额设计的相关工作;有效的限额设计与投资估算需明确限额设计的制度、流程、标准、依据。

明确项目的投资估算对项目的全方位推进具有统筹意义。促使项目全员提前明确目标、梳理节控意识;促使项目全员参与设计阶段的责任成本管控与提升的主动性;促使项目的各业态与各专业的限额指标的确定，及时做到纠编与调整。

4.2强化设计招标文件与任务书的编制

招标文件与任务书的编制是将项目的各业态开发的蓝图提前绘制，进一步明确设计目标与限额指标。设计文件与任务书的编制，准确地表达了设计单位的选择要求、准则，及后期的管理模式。可以说，在很大程度上促使建设单位提前系统考虑项目的开发状态与愿景，也使得设计单位更进一步理解设计目标与设计限额质量把控。

4.3强化各设计阶段成本控制点的测算与审核

一般情况下，设计分为概念设计、方案设计、扩初设计和施工图设计，有的图纸可能因设计单位资质与专项的设计的难度需要进行二次专项深化设计，这五个环节环环相扣，紧密联系，且都各自有着责任成本的控制点与要素。

概念设计阶段的容积率、建筑密度、建筑层高、场地土方平衡等内容影响设计阶段的责任成本分摊。容积率的大小决定项目建造的最大建筑面积，反映土地的利用强度，决定了项目单位建筑面积的土地成本的高低;建筑密度反映了首层建筑产品的多少，设计方案中建筑密度的指标越大，说明首层建筑产品越多，也就意味着这种设计方案产品的价值越大;建筑层高建议控制2.8-3.1米，一般不超过3.3米;土方平衡一般占建安成本5%左右，土方尽量做到因地制宜、挖填平衡，减少无效成本的支出。

方案设计阶段的地下室车库、钢筋含量、混泥土含量、交通流线等内容影响设计阶段的责任成本的分摊。地下室柱位尺寸一般为0.5*0.5米，柱跨为7.8-8.1米进行设计，既满足结构最优，也满足车位停放;钢筋含量和混泥土材料的含量一般占工程成本的20%-25%左右，主要是以结构类型、抗震等级、建筑高度等因素有关。根据不同类型建筑物的单方平米建筑面积的钢筋用量和混泥土用量分别有不同的区间范围与指标，根据区间范围选择合理的基础形式与埋深、合理的计算参数、钢筋等级、混凝土标号等内容。

扩初设计阶段的关注点应该在施工工艺与施工技术。一般扩初设计将在方案设计的基础上将建筑或构筑物的尺寸、材料、顏色、固定方式、门窗、排水、数量、工艺标准、施工重难点等内容进行深化，要尤为注重图纸的节点工艺的审查工作。

施工图设计阶段是设计方案的最终落地阶段，是整个设计阶段最为核心、最为关键的部分，既影响方案的延续与落地性，也影响责任成本的管控与提升。因此，在这个阶段，需要强化与联合施工审查工作。强化施工审查是要对设计图纸的设计说明、平立剖面图纸、设计详图、样板材料、物料表、施工工艺、二次深化图纸等内容进行审核，对图纸中的钢筋含量、混泥土含量、柱位、安全、使用等内容进行推敲;联合审图是要对图纸中的建筑设计、结构设计、户型设计、机电设计、幕墙设计、园林设计、泛光设计、电梯、智能化设计、软装设计等图纸进行联合审查，避免出现三不管现象，同时各专业联合审图可避免错、漏、碰、缺等现象。

材料选择与定板定样工作是设计阶段责任成本的效果呈现阶段。材料的设计样板、材料的施工样板、材料的样板引路等内容也将较为直观地兼顾设计效果、施工工艺、成本等内容。

设计变更管理是项目开发过程中因客观原因、政策变化、现场条件、建设单位等原因进行设计调整，设计变更的签发前需设计工程部、成本管理部、营销部、设计单位、咨询单位进行技术讨论与经济测算，在不同的角度下对方案的实施、可行性、安全性、功能等内容进行综合考虑，树立责任成本意识，提高设计变更的审核的精准性、合理性。

4.4强化新材料、新工艺、新技术的审查

新材料、新工艺、新技术的推广是房地产企业一直以来不断革新的使命。装饰材料采用的轻质隔墙、GRC板、GRG板、陶瓷薄板、岩板等材料也成为新材料新工艺新技术研究领域。弄清楚材料的生产工艺、环保、性能、应用方法、材料特点、应用技术、施工工期、材料造价也是设计阶段责任成本的重要工作。

4.5强化施工图预算编制

为加强企业的施工管理，实行经济核算，提高工程成本和提高管控水平都起着重要作用。经过施工图纸会审、会审记录、标准图集、施工组织设计和施工方案、施工定额和补充定额、机械台班价格与材料价格（市场价格）、计算手册等有关资料进行施工图预算编制。施工图预算编制中尤为要注意非常规材料（厚度、尺寸）、参照图集、漏项、施工工艺不明确、工程量暂估、暂定价、无定额与信息价套用需进行认价手续的材料等内容的审核与编制，避免后期结算差额较大。

4.6完善设计优化，实现降本增效

完善设计优化，实现降本增效是房地产行业永不停止的话题。鉴于市场变化、产品定位调整、施工条件变化等因素都会使得对原有设计的档次和功能剩余进行调整与优化。

前期规划的成本优化：根据土地价值最大化和利润最大化，对产品组合进行优化;在符合客户选择尽量选择节约时间、提高效率的成熟产品，减少后期签证;满足抗震和功能，尽量简化建筑形态;结合地形尽量减少土方工程;入口与组团优化;路网优化，减少不合理的曲折;满足消防规范下对消防分区布置优化;满足人防要求下严格控制地下室面积。

室外工程的成本优化：满足消防与交通流量的前提下对道路尺寸进行优化;考虑管材适中的前提下对给水管和排水管进行优化;结合机动车与非机动车及绿道等部位，对检查井道的材料、埋深、走向、长度进行优化。

建筑单体的成本优化：建筑高层与结构设计的钢筋等级优化;利用建筑墙体减少防火卷帘与防火门及喷淋系统的设置;在符合设计规范的情况下建设沉降缝的设置;地下室层高优化建设埋深与结构成本，严控地下室层数;转换层与设备层是较为保守区域;建筑顶层、外挑构件、门窗、护栏外墙装饰、布品及材料、金属构件、钢构件也是材料与形态的优化。

景观设计的成本优化：控制软硬景比，提高软景比;时令花卉尽量少;水景面积尽量少;名贵树种尽量少;微地形造景尽量少;构筑物数量和形态可优化。配套工程的成本优化：泳池设备选型品牌可优化、智能化设计品牌可优化、围墙造型可简化;配套学校、会所、物业用房、架空层面积可优化;设备间布置与走线可优化。

4.7健全材料招采库与材料集采采购平台

合理的配置与集中采购是房地产后期发展趋势之一。健全材料招采库与集中采购不但可以规范采购流程、提高采购管理效率与透明度、有效降低采购成本，还可以协调和整合各需求单位的资源，实现资源的统一调配。依据设计材料的物料表和白皮书招采职能部门进行招采工作，建立健全的材料招采库并进行集中采购也是房地产设计阶段的责任成本管控与提升的延伸。

4.8建立全员责任成本考核奖惩制度

房地产设计阶段的责任成本管控与提升应该是全员参与，但在我国目前大多数房地产企业更多的设计部门或是成本部门的人员参与，导致最终的成本管控结果与设计效果差异甚远，并且致使工期、质量均有一定影响。因此，房地产企业需建立健全全员的设计阶段责任成本考核与奖惩制度，与绩效挂钩，做到偏差预警。结合设计进程的前期调研、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、二次深化设计、材料选型、设计优化等各个阶段将设计阶段的成本科目、责任目标、指标类型、考核系数以任务书、企业管理制度或成本控制表等形式划分各部门、各单位，按权重分解至个人;对过程结果进行充分的分析、沟通与协调，对各阶段的敏感点与控制点进行管控提示、评估与审核;对该阶段的成果进行考核与奖惩机制，既完善了方案与推动方案的落地性，也进一步促使成本可控。

总而言之，设计阶段的责任成本是房地产项目管理的核心与关键所在。在设计阶段强调责任成本的管控与提升，不仅提升了总体成本把控的根源性、前置性及整体性，也较好的节约成本、提升产品品质、提升盈利空间、实现可持续发展，这也将更进一步促使房地产项目进行全面的、科学的、合理的成本管控与提升。