新盘多了、又降价了？天津年中买房先看这篇！

转眼现在已经是初夏了，回想五一，疫情稳定后的第一个小长假，适逢京津冀疫情一级响应降为二级，人群流动性增加，天津售楼处也迎来了又一波火爆行情。

不过与其说“爆”，情报员更愿意用“复苏”来形容当前的楼市状态。而以五一为节点，年中的行情对于下半年的走势也会有关键影响。

对于买房人来说，市场供应量足，普遍优惠促销，憋久了又终于能出来看房了，就好比后宫佳丽三千，环肥燕瘦，还各个主动往你跟前凑，如果有换房意愿，确实很难不心动啊。

本期买房情报，就从置业需求出发，以新盘动向为点、以板块概况为面，综合分析下宁的上车机会，重点涉及的板块和项目见下图↓

市区

向刚需倾斜？

说起来，天津楼市的在售新房，几乎每一个都能给出一定的优惠点位，包括市区市场，目前的成交主力南开宸院、凯旋门、公元大观等，价格都比较合适，以及近期拟入市的几个纯新盘，也都在总价控制上向市内刚需倾斜。

市区刚需定义，主要可以分为两类：

第一种是市区“上车盘”，如河东的路劲太阳城、凯旋门、雍祥园，红桥的九和府等，均价基本在3万以内，总价200-300万之间，是天津入手市区新房的门槛类房源。

以九和府为例，这是一个地处红桥、北辰交界的项目，虽然周边环境一般，但有两个关键优势：①旁边挨着地铁1号线站点；②所属片区直升重点公立中学天津三中。主推89、115㎡两到三室，均价25000元/㎡，对于预算有限，买不起上三区优质学区房的家长来说，就是一个可以够得着的选择。

再比如河东万东路的雍祥园，高层均价31000元/㎡，特惠房最低27000元/㎡，在售主力户型为84㎡、93㎡、111㎡和122㎡。

还有去年底入市的凯旋门，以26000元/㎡的单价冲击市场，近期加推新房源户型面积80、86㎡，意味着最低门槛只要200万出头。

而除了以上在售项目外，近期路劲太阳城也将携新组团入市，就是即将于6月份开盘的路劲太阳城·心邸，已于4月2日开启意向登记。

路劲太阳城是个超级大盘，一个项目可以单独作为一个板块的那种，这次的心邸新组团，是太阳城目前在售地块中最低密的一个，规划为2栋8层到顶洋房+4栋28-31层到顶高层，洋房户型为124㎡三室，高层户型85-116㎡两到三室，亮点在于，首次精装交付，再加上社区5万㎡的商业及九年一贯制学校都要兑现了，所以可说是一个全面升级之作，价格可能会比以往28000元/㎡的均价稍高，但仍然是一个市区综合性价比优选。

第二种是刚性改善盘 ，就是总价300万出头、到350万左右的一类市区房源。

比如4月28日新近开盘的中海左岸澜庭，位于河西洞庭路与浯水道交口，规划为10栋24-25层高层及两排街区商业，一共896户，全部精装交付。

项目首开高层9、10号楼，2梯4户。除排卡立减8万，5月1日-5日还推出特惠房源，82㎡户型、88㎡户型和107㎡户型特惠后总价分别约合309万、345万、412万，折合单价约38000元/㎡-39200元/㎡ ，总价优惠33万-41万。

最小面积82㎡，也就是说最低总价只要300万出头就可以入手河西新梅江精装房，88㎡户型总价也仅350万左右……据情报员打探，项目中小户型销售火爆哦。

◎ 中海左岸澜庭规划效果图

还有一些降价后可以垫脚够一够的项目，比如河北区的中冶德贤华府，特惠房源由38000元/㎡降价到32000元/㎡，108、111、135㎡户型最低总价341万起；红桥的公元大观，加推100、123㎡三室，均价28000元/㎡，其中优惠房源单价25000-26000元/㎡，总价最低约260万。

近期拟入市低门槛新盘还不得不提迎顺府。整个迎顺大厦位于南开区迎水道与苑中路交口，由天津市中隆丰泰置业有限公司开发，是由4层到顶商业体+21层到顶写字楼+1栋25层的住宅组成的小型综合体，其中迎顺府为其住宅组团案名。

迎顺府为70年大产权房，高层21层到顶、一共只有120户，主力户型为90-128㎡两到三室；毛坯交付，单价预计在4万以内。作为地铁3号线王堤顶站上盖项目，位置是不错，但非品牌开发商、房源少、产品也比较平，定位上有一点尴尬。

◎ 迎顺府区位地图

哦对了，迎顺府项目对面就是保利云禧，原址南开大学迎水道校区，主打洋房和小高，在售户型128-143㎡三到四室，毛坯交房，均价54000元/㎡，与迎顺府的定位形成鲜明对比，不过今年也是有机会够一够的哈。

环城

大部队来了！

环城从几年前开始就是天津楼市成交的“杠把子”了，从客群定位来看，大致可以有三个选择方向：

一是比肩市区的环内高端盘，典型如地处西青但接壤河西的梅江西板块，有在售融创梅江壹号院和即将首开叠拼的格调初晴；

二是众多品牌房企扎堆的成熟板块热点盘，西青、北辰、东丽、津南每个区都有两个以上这类的热点板块代表，如中北镇、淮河道、程林庄、海教园、辛庄等，均价基本在20000元/㎡左右。

三是新兴板块刚需盘，位置在环城中较偏远、价格门槛也更低，如北辰大张庄、津南葛沽、东丽湖等，均价基本10000-15000元/㎡，甚至在万元以下。

考虑到高端盘毕竟是占位特殊的稀缺产品，这里重点介绍后两类。

环城热门板块改善目标

聚焦环城均价2万左右、总价200万左右、且近期有纯新盘入市的板块。

01

西青南站

西青中北镇、精武镇、张家窝大家都比较熟悉了，这里重点关注下南站。

南站商务区新规划出炉后，南站板块就事实上与张家窝切割“独美”了，等到南站扩容，将来再引入津雄城际，西北这一片居住区，加上九年一贯住学校的规划，想想就给力。

目前南站已有津门正荣府、招商公园1872两个新盘：一个是纯洋房社区，均价约20000元/㎡；一个规划了2排高层，均价18000元/㎡。

去年11月金融街落子后，这第三个项目也要面世了。据了解，金融街金悦府规划有16栋高层住宅，其中3栋18层到顶、13栋15层到顶，均价待定。

02

北辰淮河道

北辰淮河道板块聚集了众多房企，已开通的地铁5号线+在建大型商业+规划中的北辰文化中心，配套资源是越来越完善了，但整体城市界面还是差强人意，再加上内部竞争的加剧，房价也由巅峰期主流的2万以上落入了2万以下。

新入市项目中，4月23日首开的北宸正荣府，在延续隔壁正荣府产品系的同时，又做了一定升级，但价格比一期便宜了不少，规划18栋楼，南侧为6-7层到顶的洋房，北侧是9-18层到顶的小高层和高层，首开1、5、6号楼约100套房源，全部1梯2户，户型有82㎡两室和99、108㎡三室，均价17000元/㎡起。

此外，碧桂园在淮河道的第二个项目碧桂园中心天宸，全部为11-15层到顶的小高层，共16栋楼、856户，此前一批1万5的房源关注度很高，目前在售86、106㎡户型，均价16000-17000元/㎡。

比较下另一个在售的碧桂园中骏天寰，是洋房、小高、高层产品都有，其中高层均价17700元/㎡，洋房均价约20000元/㎡。

◎ 碧桂园中心天宸沙盘实拍

03

北辰环内其他片区

淮河道以外，北辰环内热盘少不了提一提宜兴埠板块的未来城，这个项目也是一个可以单独“出道”的超级大盘，地处天津环内、北辰与河北交界地带，依傍两条地铁站、4个站点，自带商业和学校配套，均价20000-24000元/㎡，去年就卖得很火，今年售楼处更是摩肩接踵，尤其很吸引北京置业者。

此外瑞景-南仓道片区也值得关注，纯新盘方面，大运河西岸的绿地新里天澜已于5月1日开放城市展厅，预计近期开盘。

一个扎心的对比：绿地新里天澜旁边的龙洲道188号、大运河府，当年的拿地楼面价都在1万8左右，现房价23000元/㎡起；而去年7月成交的绿地地块楼面价仅9543元/㎡，几乎是前两个项目的一半，所以楼盘定价也是值得搓手期待一下的。

04

津南国展中心板块

严格意义上的国展中心板块，只包括西区和东区两个组团，但随着国展中心及其相关配套的推进，热度蔓延至周边辛庄片区也是顺理成章的事，所以这里也就笼统说了。

搭乘国展中心带来的交通、教育等一系列利好，板块发展苗头甚好，甚至已经对海教园带来了一定压力，具体可以点175亿砸出个天津国展，学区板块上位冲击海教园？详细了解。

拿地于2019年10月的天津美的云熙府，是国展中心西区组团首个亮相的楼盘。项目共规划了17栋楼，包括高层、小高层、洋房，户型85-143㎡。预计5-6月售楼处开放，具体开盘时间和价格待定。

◎ 天津美的云熙府规划效果图

城投项目天津悦府，共规划35栋楼，包含7层到顶洋房、11层到顶小高和18层到顶高层，预计5月中旬亮相、5月底开盘。

此外，天津大道南侧最早开盘的首创禧悦翠庭，均价19500元/㎡起，主力户型为79㎡、83㎡两室和89、109㎡三室，特惠房源总价140万起。

05

海河教育园

单纯从区位来看，海教园比几个环城环内热点板块要偏远，地铁线路也还没有兑现，但作为现行政策下、环城唯一有资格报考市区高中的“教育特区”，短期内陆位还是难以撼动的。

海教园楼市开发大致分为三个阶段：①早期东北角的仁恒滨河湾和融创中央学府；②2016年鲁能、仁恒、龙湖、旭辉分拿6宗地；③2017至今雅居乐、景瑞、阳光城、路劲、中海、华宇等更多房企进驻。

一个明显的趋势是，海教园近两年的产品线越发向总价控制较低的中小户型倾斜。不过考虑到海教园在环境及教育资源上的优势，整体仍未脱离低密改善生态住区的基本属性。

目前还未开盘的仅剩东南角这两个新成交地块了。

其中阳光城未来悦规划15栋7层到顶洋房、共686套房源，户型面积段89-110㎡，也是主打中小户型，今年5月1日已开放样板间。

◎ 阳光城未来悦规划效果图

隔壁龙湖天璞体量稍大，共36栋5-8层到顶洋房，大约2000套房源，同样以中小户型为主。

由于两个项目拿地价都在9000元/㎡左右，未来洋房售价很可能会控制在2万以内。

06

东丽新立板块

过去一年来，新立板块接连出让了一批地块，现在这里已经驻扎了金地、融信、甘建投、中建和万达等多家品牌房企。依傍轻轨9号线、宜家家居和未来的万达广场，新立周边的居住环境在进一步改善。

其中，融信、金地联合开发的澜悦项目已于去年底入市，目前在售的小高层和洋房均价22000-24000元/㎡。另一个中建项目刚刚公布案名为中建玖樾府。

而北京中建的中建新丽壹号，规划为25栋楼，包括7-8层到顶洋房，11层到顶小高层及14-15层到顶高层，合计1327套房源，4月26日已启动认筹，目前处于排卡升级阶段，预计5月首开1、2、4号楼共157套房，主力户型89、100、115㎡三室。

◎ 中建新丽壹号规划效果图

环城刚需板块看哪里？

环城均价1万-1万5、近期有新盘动向的板块，简单介绍6处。

01

津南咸水沽

咸水沽其实兼具刚需和改善属性，就拿卖得最好的销售主力代表华远景瑞海蓝城和富力又一城来说，前者地处咸水沽核心区域，均价14500元/㎡起；后者是刚需走量大盘，均价12000元/㎡起。

拟入市新盘中，可以稍微留意下蓝光雍锦香颂南侧的海玥名邸，是上海建工在天津的首个项目，共规划了31栋小高层、高层，11、15、18层到顶，合计1508套房源，会配建商业综合体，预计近期开盘。

◎ 海玥名邸社区效果图

02

东丽东丽湖

中建玖棠府位于东丽湖星灿道与泽霖路交口，规划为60栋住宅，为5-9层的洋房和小高层，合计1410套房源。项目自带小学、商业，预计5月开盘，主力户型95、115、125㎡三室，参考5446元/㎡的拿地楼面价，估计房价估计也就万元出头。

◎ 中建玖棠府规划效果图

03

北辰大张庄

这两年，先有京滨城际北辰站辐射片区的名头，再有品牌房企的接连拿地，北辰大张庄板块市场认知度明显上来了。

从配套来看，现有北辰区实验第二幼儿园，以及在建的天津外国语大学附属学校、绿地缤纷城商业综合体等，大张庄开发前景是不错的，但离真正成熟还有差距。

目前阳光城翡丽公园、中梁津门首府、新城悦隽风华、绿地新里栖湖公馆等在售项目均价12000元/㎡，对于本地改善和外地刚需来说是个选择。

金侨瑞公馆是今年1月份金侨刚在大张庄拿下的地块项目，规划为11栋8-11层到顶的小高层，共670套房源，户型为75-95㎡的两到三室。虽然开盘时间待定，但据了解目前已经开始施工了，近期亮相的可能性较大。

◎ 金侨瑞公馆规划图

04

其他板块

北科建水岸华府位于北辰科技园双街双裕路与和正道交口，也就是北辰郊野公园附近，而且是地铁5号线上盖楼盘。住宅共规划了18栋楼，包括8栋9-11层到顶的小高层、10栋13-15层到顶的高层，预计2020年7月开盘，其他信息待定。

泽信公园御府位于北辰双青新家园、辰柳路与新致道交口，住宅部分规划为6栋高层，17-18层到顶，合计424套房源。5月1日已开放售楼处，预计近期开盘。

津南八里台刚需纯新盘爱情花园里，主推89-117㎡三室洋房，预计总价90万起，目前正在排卡。

远郊

最后简单说下远郊。自市场下行周期以来，天津远郊的很多板块就慢慢被迫“裸泳”了。静海团泊新城尚且惨淡经营，一时风光无两的宝坻新城也稍显后继乏力。

总的来说，远郊置业仍然首推底盘更为夯实的武清，基本上总价预算100万左右的可以重点看南湖，总价预算150万左右的可以重点看商务区，具体可以点我们之前的推送了解：超详细の天津武清置业攻略！50-200万预算分别能买哪？

而对于宝坻、静海、宁河、蓟州等区域，应优先配套基本落地的成熟板块，如宝坻城南、宁河芦台镇、蓟州新城等。新兴板块中可以稍微留意下宝坻南站。

结语

今年传统“小阳春”因居家隔离“苟”过去了，所以疫情好转之初，各大开发商优惠力度确实比较大，但在楼市不断回温的情况下，这股降价促销的势头实际已经没那么强烈了，买房人要注意甄别，有自己的判断。

从长远看，随着LPR利率降低、落户政策放宽等大环境的定调，下半年天津整体房价预计能保持平稳，不会大涨，也不至于大跌，但“捡漏”的机会是不会少的。

另一方面，当前市场供应量充足，不少“熟面孔”仍在扛销售的同时，一大波新盘也在加紧入市……所以除非是遇到各方面都非常合适且价格机不可失的房源，否则这个时候不建议着急下定，切记不要因为烘托出来的抢房气息而胡乱上车。

毕竟，每多一个新盘入市，置业者就多一个潜在选择，所以多看看真的没毛病。后续情报员也将持续关注热点新盘动向。

最后，就买房消费观提两点中肯建议：

第一，必须承认一个事实，广告特惠多，但真正的“大便宜”往往是轮不到普通购房者占的，所以要么对促销之类的信息脱敏、只看房子合不合适，要么就努力拓宽内部信息渠道、抢占先机；

第二，预算上相比“轻松买”，更推荐“垫垫脚”，也就是说在现有经济实力基础上，选房时往稍高一层次上靠拢，可能短期内压力大一些，但长期来看会更受益。