|
好久好久都没有根据行政板块去谈论上海楼市了，环线构筑着房价，热点定义着各种区位，关于行政区的，除了闸北惯常蹭静安的能级之外，其他地方已经很少提起了今天我特别想和大家聊下上海的闵行，因为似乎很多人都忘记了一个行政区的板块运作能力强弱可以领先其他地方有多少上海一共16个区，闵行在行政区域内并非市中心七区，但是在上海核心区地图里 示意图 闵行有很大一部分区域被纳入城市核心区。闵行成为唯一一个被上海官方认定的中心城区板块关于大虹桥，喊的最响的是青浦，但是不论是虹桥枢纽还是虹桥商务区示意图 而细看闵行各个细致的板块，你会发现整个闵行发展的非常均衡，不论是莘庄、漕河泾、金丰国际区、七宝……每一个地方拿出来都很有各自的定位和特色，关键是现在发展的都很好好了，一个很好的问题，为什么唯独闵行可以呈现出如今这样的模样回答这个问题，先需要面对一个能力，叫地方政府的运营能力每个区其实都像一家公司，每个公司都有自己的筹码，有土地，人口，产业，位置……每个区的牌面有好有坏各不相同，但是牌面的好坏不等于就直接决定了结局，如何出牌就很考验地方政府的能力了不知道各位知道么，当年上海只有两根地铁的时候，一号线的终点站本来选择停留在上海南站。从当时的地铁通达性来说这个站点已经足够，因为再往南就是当时的郊区，没人去那里，也没有人想要从那里进城示意图 但是那时候的闵行不计任何代价一定要求这条线的终点站放在莘庄，为了实现这个目的，最后几站的站点包括铁路费用都是闵行财政自己解决，从而打消疑虑，一号线往南最后通到莘庄这件事有多重要各位现在已经能够看出来了，莘庄不仅成为外环外最贵的一个地方，也因为一号线莘庄站的存在，后面的5号线从莘庄往南继续铺设，直接解决了闵行一半人的出行问题闵行也就比所有郊区领先10年融入市中心，后面的松江也好、嘉定也好以及当时的南汇也好，说白了都是学的十年前的莘庄这一点不知道各位留意了没有，闵行对住户友善的地方就在于，从来不画大饼，在住宅开发之前，配套都开始落位，所见即所得很多老片区就不说了，最近大热的华漕，不知道各位去看过了哇，作为一个新区开发，其实住宅开发从去年下半年的首创才开始启动上海有很多新区开发，常规逻辑就是先住宅开发，然后等项目交房以及人口入驻之后，才开始启动配套，不论是商业配套还是教育配套以及医疗配套都是如此但是你看华漕，房地产才开发了不到一年，区域内公办学校12年制直接确定，商业来就来开市客，医疗来的都是带有研发功能的总部医院这样的态度放在上海任何一个地方都不可能的，但是对于闵行来说却是稀松平常有一句说一句，闵行能有现在，和开发商相辅相成的开发很有关系，闵行特别善待第一个发现他们的开发商90年代的七宝真的就是农田，没有任何一辆公交车可以到市区的，但是万科就选择这里成为进入上海的第一站，然后就有了万科城市花园效果图 一个项目一开发就是十年，现在的七宝哪怕每天飞机从头顶轰鸣而过，也阻碍不了这里成为上海西区一个人文底蕴非常好的住区很多人看到90年代万科看准七宝，大家也可以想想七宝为什么想在那个时候开始卖地以及招商引资，七宝能和万科一拍即成，一定是源自于当初的节奏一致所以大家应该可以感受到闵行这个板块不太一样的地方，除了这些闵行还有很多软实力，比如说为什么在闵行的在校学生这么多，因为闵行这个区，外面人只要转到闵行户籍就马上享受学区资源，不会像很多地方初始学区和户籍要对应才可以这就是闵行的软实力，当闵行看中的区域，通过他的运营就能成为非常强势的地段，这是这家“公司”的自信和能力，也是能够构建版图的关键闵行经历了20年，孵化出了莘庄、七宝、华漕、虹桥……整个闵行几乎已经没有短板，变得非常的均衡从去年年底到现在那个片区发生的故事，在闵行其他地方曾经发生了太多次从2019年12月开始到1月，旭辉建发新城都纷纷拿地
示意图 而这个板块的第一个特色就是：先做好配套，再开发住宅在这里什么都没有的时候，万达就开业了，就在旭辉地块的一街之隔
示意图 一南一北，泾渭分明，井然有序地在做着城市开发建设，让这里保留了人文底蕴的同时，又将城市界面维护得很好不论是这样没有高压线，整洁干净的路面，还是这样整齐的树阵，以及规划好的完整绿化带从这里的每一条街道走过，整个板块的界面，都完全没有一丝慌乱感与此同时，商业，学校，轨交，BRT等各方面配套都已经建设好了，筑巢引凤，只等人来去年底，一个体量十万方的万达广场进来，让周边几十万居民庞大的消费力得到释放
实景图 教育也是让学校先建好，不论是幼儿园，小学，初中还是高中
示意图 我们用肉眼看到的是，所有学校硬件设施配好的，只要人来，立马就能引进学校开学的状态
实景图 包括八号线轨交的延申、板块内的BRT（奉浦快线）建设都是如此，一切你能想到和生活有关的配套，都走在了住宅开发的前面实景图 浦江鲁汇板块已然形成了一个成熟居住区的模样，这样配套先行也体现了旭辉选址的超前意识
03 闵行为什么看好这里，背后的逻辑就是它放在上海整个版图里，先天条件出奇的好 首先是地理位置 这里距离人民广场的直线距离只有28公里，驾车从浦星公路上外环到任何地方都很方便
实景图 距离这里不到2公?的地铁 8 号线及其延伸线浦江线，是整个上海交通动线最笔直的地铁线，同时板块内部由BRT与轨交无缝连接
示意图 这样交通多维度的通达，就是无论你想乘坐何种交通工具去到市中心，都能找到相对路径比较短的出行方式更重要的是，这是上海独特的能够享受到两大区域辐射利好的板块，浦江镇属于闵行，但是完全可以受益于大浦东带来的整体升级
比如浦江的配套先行，生态较好，规划统一，都是得益于这样的特殊因而，在前滩板块日益高涨的房价下，这里承接的更多是大浦东，如陆家嘴、前滩、张江各区域，沿着交通动线带来的外溢市场需求
示意图 单单因为滨江，某种程度上这里就是上海最稀缺的位置，同时也是最被低估的版块不仅如此还有，上海目前深受年轻人喜欢的网红打卡公园我敢保证这是一个被名字严重耽误的公园了，名字叫浦江郊野公园
实景图 但是内部是这样的，完全一个主题乐园的规划，不仅如此还要收门票，人气还旺得很，小红书里已经火的不行了这样的宜居的生态环境，放眼整个上海，都是相当少见的这也是为什么旭辉在去年年底的时候不计代价一定要拿下这个区域，因为几乎所有外部条件和内部配套都已经准备好了，现在就等着项目开发了浦江?前在售的?品漫城均价约6万3，江?路附近保利锦上预计开盘售价6万5。同纬度的周浦已经站上了6万，就连祝桥、新场售价都在4万5左右相比之下，浦江鲁汇板块地理位置更好，交通更便捷，配套更成熟，所以很明显这里的价格被明显低估这个低估不是因为规划需要时间兑现而低估，就是因为没有一手房开发市场没有被检测到，没有新房供应带来的房价刺激所以整个区域的发展，最后一步，就是这个区域选准了那个开发商一个在土拍市场会相对冷淡的时间点，因为几乎在这个时候所有房企的拿地分数已经用光了，所有企业都在抓自己的回款和现金流但是这个时候旭辉出手了，9.8亿拿了一块地，这就是旭辉的节奏一种从头到尾都有自己的择址观和态度的旭辉，所以一如既往的旭辉拿出了版图里的第一个产品首先，与LCM置地旭辉广场相同，项目内部同样规划了上海最美菜场，各位请注意，这个规划1500㎡的菜场，是直接在售楼部里面的将菜场IP和集会文化融入售楼部，带来不一样的烟火气息和生活情调将售楼部作为配套的一部分来打造，这也是旭辉这家开发商超前的地方这样匠心的售楼部，就是提前为业主未来的生活打造好高品质的生活场所，并非仅仅是一个营销阶段的产物而已，未来还会被赋予更多实用功能还有立面的变化，在住宅立面趋于同化的当下，旭辉用对称的美学、简练的线条、柔和的色彩搭配使得立面在任何角度，都呈现出流畅的美感，同时每一户也能因此收获更好的采光和视野
示意图 项目没有做高低配，而是小高层的均好排布，这样做的好处是社区公共空间最大化，可以有最大的空间重点打造小区内部景观价格还没出来，但据我所了解的，应该会是在这个板块上目前市场上非常友善，也非常具性价比的产品了另外比较难得的，虽然户型图不能对外释放，但从释放出来的90-120平米的面积段可以得知，因为单价低保持总价低的前提下，让每个人在室内可以住的更好不知道各位有没有看腻90平米的小三房，旭辉未来的这款户型会向大家证明多十平米的空间设计会改善得有多好所有的节奏都是对的，从闵行选择这片热土开始，再到遇到旭辉，如今拿出来的这款产品，最后一步就是产品面世时候迎接那一批认可他们的人了
对于客户而言，选择一个地方的理由有很多，这一次我建议选择闵行，理由非常简单
交易担保 真有好房购房神器 旭辉江山都会测评 小程序 （本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。）
|
