为什么 SOHO 不把物业拆分出售 | 十问冯叔

大家好，我是楼小姐。

 

《冯仑：标杆房企商业模式24讲》音频课程自上线2个月以来，楼小姐不是在「房企思维进阶学习群」里被大家催着更新课程课件，就是被后台的课后提问包围。

 

今天，楼小姐与小伙伴儿们从后台精心选择了六个非常具有代表性的问题，请到了冯叔来作答，本期问题为：

 

Q1: 互联网技术越来越成熟，它会不会逐渐取代房屋中介门店？作为房屋中介行业该如何发展，需要哪方面转型？

Q2冯叔在《标杆房企商业模式24讲》课程中介绍了黑石模式，持有资产价值和公司市值倒挂，为什么SOHO不把物业拆分出售呢？

Q3: 目前我国大力推广装配式，但大部分是在城市公租房领域。装配式建筑得做到标准化，才能做到施工快、成本低，但一个小区就有几种户型，不知道这一块发展机遇如何？

Q4: 在成本管控的前提，想要打造「会说话」的房子，一个产品和品控都很牛的项目，如何做到尽可能压缩成本，使得让我们和竞品之间不会有太大的价格空间差距？

Q5：在我们国家人民潜意识里，似乎都不太喜欢每天能看到自身情况的变化，毕竟不能喝酒、不能抽烟、不能熬夜和非常规作业，会打乱现阶段年轻人的「生物钟」，那智能化房屋会不会反而变成了一种枷锁，毕竟针对的客群都是一二线城市的年轻人，在我国大部分地方不接地气呢？

Q6: 除了品牌加持，代建公司如何保持核心竞争力？

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Q1 互联网技术越来越成熟，它会不会逐渐取代房屋中介门店？作为房屋中介行业该如何发展，需要哪方面转型？

冯叔：从过去 10 年互联网发展与中介之间的关系来看，的确是有了越来越多的技术，包括网络技术、区块链技术、VR技术等，带来了很大的便利性。需求方和供给方、买家和卖家、租户和业主的信息通过这些技术越来越能够快速匹配，线上的服务越来越多，而中介门店逐渐在减少，的确是这样一个趋势。

 

同时，我们可以看到，减少的是那些规模不够大的线下店，也就是那些中小型的房屋中介公司，他们的线下店先死掉了，而像链家这些大型房屋中介公司的线下店，反倒不是绝对数的减少。有时候在一些区域布局上，他们根据客户量，通过后台大数据计算成交的概率，确信这个区域更活跃，产生更多成交的时候，他们也会有意识地扩大这个区域的线下门店，以便跟客户之间有更好的互动，提供线下交易服务。

 

中小企业线下方面的转型，如果你的规模不够大，应该跟链家去谈，变成他的加盟，得到授权，成为他的一部分，分担一部分房租，然后用他的品牌，这是一种生存方法。

 

另外，也可以把特定的一部分房源放在线下门店里进行交易，比如豪宅，在门店除了房屋中介服务外，还能够提供一些附加服务给客户，比如咖啡、便民服务等，那么还是有生存空间的。

 

我相信未来 10 年以后，可能线下店还有，但是规模会非常小，甚至可以逐渐忽略它。因为如果技术进步，智慧家庭物联网全部都建成，那么我们随时随地都可以进行房屋交易、支付、产权登记等，而且会更准确，更直接，更便利，这个时候中介门店数量就会进一步的缩减，这是一个趋势。

 

Q2 冯叔在《标杆房企商业模式 24 讲》课程中介绍了黑石模式，持有资产价值和公司市值倒挂，为什么 SOHO 不把物业拆分出售呢？

 

冯叔：每一个公司的大股东都要自己去判断。不光是 SOHO，目前国内至少还有 10 家公司是这样的，他们在资本市场的公司市值远低于他们自持的物业价值，但是他们一直都还在稳健经营，并没有采取变卖资产退市的做法。

 

除了 SOHO 外，我也问过其他的几家公司，有的背景是地方国企，当然他们就没有这样的冲动；也有的是私企，但是他们不明白这样会带来什么问题，这个「壳」将来该怎么处置？但他们也并不是特别愿意变卖掉这些资产，现在收租也挺好。他们更希望有一些转型的机会。

 

Q3 目前我国大力推广装配式，但大部分是在城市公租房领域。装配式建筑得做到标准化，才能做到施工快、成本低，但一个小区就有几种户型，不知道这一块发展机遇如何？

冯叔：一般来说，推广装配式建筑目前在几个领域里比较有效：

 

一是大型的施工单位，一些基建项目工人的临时住宅会大量的使用装配式建筑。

 

二是一些简单的宿舍、单身公寓或者蓝领公寓。它们需要的配置相对较低，又需要很快速地建设。

 

三是医院、军营、学校。装配式建筑的建造效率比较高，使用起来也比较方便。

 

目前看来，装配式建筑在居民住宅中大规模使用和推广还不是特别顺利。在欧洲、日本、美国都有一些系统能够把装配式建筑做成品质不错的多层建筑，但是在国内面临成本相对较高的问题，比普通的建筑成本至少高出 15~30%。当然我也知道，政府有很多补贴政策，包括容积率补贴，还有其他的补贴，但是目前推进也不是特别顺利。

Q4 在成本管控的前提，想要打造「会说话」的房子，一个产品和品控都很牛的项目，如何做到尽可能压缩成本，使得让我们和竞品之间不会有太大的价格空间差距？

冯叔：要是做一个「会说话」的房子，「聪明」的房子，我们过去的传统做法和日本的经验比较起来，是有点「笨」。这个「笨」在于地产商做完了钢筋混凝土四面白墙以后，还要在这房间里配这个配那个，成本高，品质不好，客户感受也比较差，不具备整体网络化服务技能。

 

那么在日本，他们是怎么做的呢？比如松下房屋，一次性把室内智能家居的设备终端全部都整合在一个房屋体系里，既控制了成本，又提升了体验和便利性，同时房子看起来又很整洁。产品每过几年又会整体更新一次，就像汽车要更新内饰和配置一样，这样的话就能够做到既控制成本，又提升产品竞争力，使智慧房屋变得更有竞争力，客户也更喜欢。

Q5 在我们国家人民潜意识里，似乎都不太喜欢每天能看到自身情况的变化，毕竟不能喝酒、不能抽烟、不能熬夜和非常规作业，会打乱现阶段年轻人的「生物钟」，那智能化房屋会不会反而变成了一种枷锁，毕竟针对的客群都是一二线城市的年轻人，在我国大部分地方不接地气呢？

冯叔：科技在日益发展，智慧城市、智慧交通、智慧家庭等一切都加上智慧以后，你有时会感觉到不自在，你的一举一动，一蹙一颦，一思一念，一步一移，都有被人「盯」着的感觉。

 

但这些负面的感受和便利性比起来，还是便利性的诱惑更大。比如说我们现在淘宝天猫上买东西，大家都知道我们的信息被它的后台抓取了，但确实也很方便，你在走路、坐车、马桶上都能买东西。我们宁愿把这点信息数据让它抓走，从而得到便利性。所以在智慧城市、智慧家居给大家带来的舒适性、便利性、愉悦感要大于这种小小的负面的感觉。

 

当然未来的法律制度对大众的隐私保护可能也会有所加强，使这种技术对于个人生活的介入也有一个边界，所以未来还是能够在保证个人隐私的同时享受智慧生活的。

Q6 除了品牌加持，代建公司如何保持核心竞争力？

冯叔：代建公司的品牌确实非常重要，要保持核心竞争力，我觉得需要做好这三方面：

 

一是技术和效率。帮别人代建，你得比别人建得快，建得好。

 

二是品质。做好代建过程中的管理工作，保持持续高水平的现场管理、员工管理及客户管理，并且为给业主方带来客户，找你代建才有价值。

 

三是后续服务。代建完工移交给业主后，提供优质的后续服务对于维护品牌是更重要，在后续的维护、物业管理、城市公共服务等既有对接也有交叉。业主方委托代建公司时，哪些项目让你介入的更深，哪些部分让你做更多的服务，这要根据双方的协商。

 

我个人倾向代建公司应该尽可能的延伸后续服务，把代建的建设过程和后边的服务过程联系起来，这样可以保证建设的质量，而且如果提前介入交付后的管理，那么对于产品设计和建造过程无疑是有非常大的帮助。

 

所以，我认为做好这三个方面，才能发展成为一个持续得到客户信任的品牌。