 受新冠疫情影响，近几个月许多企业收益迅速下滑，因无法承担租金而纷纷倒闭，由此产生的租赁纠纷迅速增多，房东要求租客交租时，租客往往以房东在国家规定的电价基础上加价为由主张租赁合同无效并且要求房东返还多收取的租金、电费。 本团队近日接到这样一个案件：某外企承租了东莞虎门某物业企业的厂房，现在合同即到到期，外企突然向东莞市第二人民法院起诉，认为双方合同中约定的电费高于供电部门的电价，要求物业企业返还多收的电费80余万元。 为更好地制定庭审策略，我们检索到相关案例作为参考，通过以下案例，我们可以了解到当承租方以出租方收取电费高于国家规定为由主张要求返还电费差额时，法院是如何判决的。  案例一：黄智斌、黄智禀房屋租赁合同纠纷 广东省高级人民法院 （2018）粤民申12717号 案情介绍：2014年5月20日，黄智禀（出租方）与黄智斌（承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定黄智禀将某房屋出租给黄智斌作餐饮行业使用，在合同尾部的手写部分，双方补充协议：电费为每度1.1元。自2015年10月10日起，双方协商一致将电度标准调整为每度1.05元。自2016年12月起，黄智斌按照同期电网终端电价向黄智禀支付电费。此外，黄智斌按每月用电量的0.01计算损耗，向黄智禀支付一定数额的损耗费。双方确认，2014年8月至2016年11月期间，与同期电网终端电价相比，黄智禀多收取的电费共计42855.23元。 黄智禀主张合同约定的电价高于同期电网终端电价，是双方的真实意思表示，原因在于黄智禀购买电表、抄表及缴纳电费需要一定的成本，但黄智斌认为合同约定的电价违反了电力法和价格法的相关规定，属于无效条款。 争议焦点：双方在案涉合同中约定的电费标准的条款是否有效？ 法院认为：（1）根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，所谓强制性规定是指效力性强制性规定。（2）原告主张案涉合同中关于电费收取标准的条款因违反《中华人民共和国价格法》和《中华人民共和国电力法》的有关规定而无效，但《中华人民共和国价格法》第十八条并没有规定房屋出租方和租赁方约定的电费不得超过国家规定价格。《中华人民共和国电力法》第四十四条虽规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”，但该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。因此，案涉合同中关于电费收取标准的条款，系当事人自愿协商后签订，合法有效。原告以该条款无效为由要求被告退还电费，缺乏依据，本院不予支持。 裁判要旨：1.价格法的约束对象不是房屋出租方和租赁方；2.电力法虽禁止加收电费，但该规定属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不必然导致租赁合同无效；3.合同中关于电费收取标准的条款，是双方自愿协商后签订，合法有效。 案例二：关树雄与卢毅欣房屋租赁合同纠纷 广东省高级人民法院 （2017）粤民申1508号 案情介绍：2010年2月15日至2014年9月6日期间，关树雄承租卢毅欣位于白云区某房屋。双方于租赁期间并未签订书面租赁合同，仅口头约定租赁涉案房屋的相关事宜。承租期间，关树雄按月向卢毅欣交纳涉案房屋的房租及水电费。关树雄缴纳的水费标准为：2010年2月至2012年5月为3元/立方；2012年6月至2014年9月为4元/立方；电费标准为：2010年2月至2012年7月为1元/度；2012年8月至2014年9月为1.3元/度。上述水电费标准均记载于每月的收款收据中。关树雄在承租期满搬出涉案房屋后，又以卢毅欣向其收取的水电费明显不合理为由要求卢毅欣退还“多收”水电费，卢毅欣拒绝退还。 争议焦点：双方关于租赁期间电费的收缴是否违反强制性规定而无效？ 法院认为：首先，双方并未签订合同，从收据来看，双方口头约定的租金包括租金、水、电、路灯、有线、卫生费等几个部分，其中一项为“电”。关树雄现以卢毅欣抬高单度电价标准主张卢毅欣退回差价，即关树雄认为该部分仅为由卢毅欣代收的向电力部门缴交的部分，卢毅欣对此不予认可并认为是包括设施设备的损耗在内。因此，关树雄主张该部分仅为卢毅欣代收部分缺乏合同依据。其次，国家电力部门的收费标准是公开的，关树雄若对此有异议应及时向卢毅欣提出，在关树雄长期租用卢毅欣房屋，在租住期间对用电部分的收费标准并未提出异议且已按月缴费后，以其现在才知道国家电力部门的电费标准主张卢毅欣退还已收取的部分电费，即是在履行完毕合同义务后又否定之前的意思表示，有违诚信，本院不予采信。最后，关树雄主张的《电力法》第35条所称的“电价”，如前所述并不适用于本案中双方关于电费缴交的约定，而行政机关的复函亦未排除出租人与承租人之间就收取电费另行协商，故关树雄以此为由要求卢毅欣退还电费亦缺乏理据，本院亦不予支持。 裁判要旨：1.出租方可以向承租方收取设施设备损耗的费用；2.承租方在履行完合同后再主张合同无效并要求出租方退还电费，有违诚信；3.电力法第35条所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价，因此该规定不约束房屋出租方和承租方。 案例三：曾远平、朱林文房屋租赁合同纠纷 广东省东莞市中级人民法院 （2019）粤19民终7399号 案情介绍：曾远平（承租方）与朱林文（出租方）签订租赁合同，约定由朱林文将某房屋出租给曾远平。现因租赁合同中约定的电价高于供电部门的电价，曾远平要求朱林文返还多收取的2017年2月至2018年6月电费526154.37元。 争议焦点：曾远平要求朱林文返还多收取的电费的依据是否充分？ 法院认为：因双方经平等协商后在合同中对电费收取达成一致，该价格中除了供电部门收取的电价外，还包括其他成本因素（如用电状况的变化、电价上升、设备和线路更换及维护、用电损耗等），且案涉厂房的用电均要依靠朱林文来实现，故案涉租赁合同中约定的电价高于供电部门的电价具有一定合理性，合同有关电费的约定条款有效，朱林文按照约定收取电费并无不当，故本院对曾远平主张朱林文主张退还多收取的电费的诉讼请求不予支持。 裁判要旨：合同中约定了电价以外的成本因素，具有一定的合理性，法院予以支持，承租方不能要求出租方退还多收取的电费。 通过以上案例，我们认为承租人对于物业企业加价电费能否要求返还，应当从以下几点分析： 一、如果物业企业在供电部门规定电价的基础上对电费进行了加价，但收取的电费与供电部门电价的差额不存在显失公平的情形，原则上应当认为加收的电费是其他成本因素，法院不会判决返还的。 二、物业企业电费加价不能过度，从前述几个案例分析，加价的电费应当从物业企业投资建设的供电设施设备、线路及其修改保养、管理成本几个方面进行分摊，对于加收的电费应当有合理的解释。 三、虽然《价格法》《电力法》规定了电价是政府定价，任何单位都不能加价，但上述规定都不会导致租赁合同中电费的约定无效，承租人以此要求返还没有法律依据。 四、从诚信原则分析，如果承租人长期都按加价的金额交纳电费，在发生争议时特别是租赁合同终止时提出返还多交纳的电费，明显违背了诚信的原则，也不会得到法院的支持。  |
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