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株洲日报记者 李军 设定“居住权”，老人可设定期限让保姆居住，有房产证的子女也不能驱赶；以后买房子除了看是否抵押、租赁，还要看是否存在“居住权”，否则可能买了房却无权居住。 民法典中新增的“居住权”，将深入影响房屋居住与交易。 【民法典原文】 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。 【新闻回放】 九旬老人去世后，住房等遗产全赠给保姆 2016年4月7日，94岁株洲老人殷维栋因病去世，根据他生前的遗愿，他的遗产全部留给照顾了他8年的保姆宋康兰，遗产包括石峰区清水塘株化生活区内的一套约85平方米的住房，以及约2万元存款。 上世纪五十年代，殷维栋从南京老家来支援株洲建设，他有过两段婚姻，却无子女。2008年，株洲县姚家坝乡的农村妇女宋康兰经人介绍，到殷维栋家做保姆。宋康兰当时要求将2岁的孙女小琪带在身边，殷维栋看小琪乖巧可爱，欣然应允。 宋康兰无微不至地照顾殷维栋，小琪把殷老认作曾爷爷，殷老把小琪当曾孙女带。其乐融融的氛围，给了多年独居的殷老“莫大的幸福”。 为感谢宋康兰，也为了“曾孙女”小琪更好地成长，2012年，当时90岁的殷老决定，死后将房屋及存款全部留给宋康兰。为此，他先后两次找到市国信公证处，要求办理相关遗嘱公证。 更令人感动的是，殷老生前偷偷留下的“录音遗嘱”里，多次嘱咐自己的两个侄女，今后要多帮帮宋家人，“真正把小琪当成我的曾孙女看待，一定保证她今后能读到大学。” 【专家解读】 保障了相关群体权益，也会深刻影响房地产市场 市律师协会副会长、湖南金州（株洲）律师事务所主任律师李国说，一直以来，我国并没有居住权的相关法律规定。民法典在物权编中专设一章对居住权进行专门规定，能满足特定人群的居住需求，更好地保障相关弱势群体的居住权益。 他介绍，虽然具有居住权的人没有真正的所有权，但由于房屋的特殊属性，在某种意义上，实际居住者所拥有的房屋支配权，与房屋真正的所有权几乎对等。怎么设立居住权？民法典规定需要两个条件：一是双方书面约定，二是需到房管部门登记。没登记，则不产生居住权。房子只要设立了“居住权”，即使没房产证，也可长期乃至终生居住。而新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，无权赶走居住权人。 居住权的应用场景较为广泛，包括婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚房产归属等问题，都可得到有效的解决。比如，老人给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。再如男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名字往往带来诸多家庭矛盾。居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方“居住权”，而不用让出所有权，等等。 李国认为，居住权也会深刻影响房地产市场。过去房产交易，只需看是否存在抵押、租赁。今后的房产查册，还要看是否存在“居住权”，如果存在，房产交易就不是那么简单了。 |
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