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根据国家、省条例的规定，一个物业管理区域成立一个业主委员会，委托一个物业服务企业提供服务。在城市建设中，许多住宅小区被市政道路分为了几个自然街区，表面上看似每个自然街区独立存在，实际上他们可能共用一套消防设施、监控设施及其它弱电设施。如果分别成立业主委员会进行自治，或者委托几个物业服务企业分别提供服务，就可能引发共用设施日常管理和维修责任不清的问题。同时物业管理区域界限不清，导致有些物业服务企业超出服务范围，占用市政道路或其他住宅小区面积，产生矛盾和纠纷。因此一个物业项目应首先明确物业管理区域，为后续的物业服务确定范围。 
2018年2月1日，新的《辽宁省物业管理条例》正式实施，条例第八条至第十一条对物业管理区域的规划和划分进行了具体规定，并提出了建设单位将划定的物业管理区域资料送交县物业行政主管部门备案的新要求。我市《物业管理条例》已经通过省人大备案，将于近期实施，条例中要求“物业管理区域划分、调整和备案应当符合国家、省有关规定，具体办法由市物业主管部门制定。”为了贯彻落实省、市条例的要求，急需制定具有可操作性的规范性文件，保障物业管理区域备案和管理工作的顺利开展和实施，为此市住房城乡建设局拟定了《管理办法》。 《管理办法》共有四章18条，分别从物业管理区域的区划划分原则、区域划分备案、区域管理等方面进行了详细规定，进一步加强我市物业管理区域管理，规范物业管理服务活动。 （一）规定了区域划分原则。根据国家、省物业管理条例有关规定，规划设计条件确定的项目用地范围，原则上划分为一个物业管理区域，配套共用设施设备和物业管理用房能够分割独立使用的，可以划分为不同的区域。同时针对新建项目、既有项目物业管理区域的划分和调整作出了具体的规定。 （二）明确了区域划分备案具体要求。根据省条例有关规定，确定区域备案工作由区市县、先导区物业行政主管部门负责，并参考其他省市的文件内容，明确了备案材料以及具体备案要求。 （三）规范了区域管理工作要求。结合业主大会成立、物业服务企业选聘工作，对物业管理区域管理工作提出了具体要求。 
大连市人民政府办公室 关于印发大连市物业管理区域管理办法的通知 各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：《大连市物业管理区域管理办法》业经大连市第十六届人民政府第七十五次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
大连市人民政府办公室
2020年6月15日
大连市物业管理区域管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强我市物业管理区域管理，规范物业管理服务活动，根据《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理区域的管理适用本办法。
第三条 市物业行政主管部门负责本市物业管理区域管理的监督指导工作。
各区市县、先导区物业行政主管部门负责本辖区物业管理区域划分、备案和管理工作。
街道办事处或者乡镇人民政府配合做好物业管理区域划分及调整相关工作。 第二章 区域划分原则
第四条 物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。
第五条 规划设计条件确定的项目用地范围，原则上划分为一个物业管理区域。
消防、照明、电气、监控、排水管网、道路、绿地等配套共用设施设备和物业服务用房共用的相邻项目，应当合并划分为一个物业管理区域。
规模过大、被市政道路分割且配套共用设施设备和物业服务用房能够分割、独立使用的一个项目，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。
第六条 已投入使用但尚未划分物业管理区域的物业项目，区市县、先导区物业行政主管部门可以要求建设单位或物业服务企业提供相关材料，会同街道办事处或者乡镇人民政府，在征求相关业主意见后根据本办法第五条相关规定进行划分。
对规划红线不明确或材料不全的老旧住宅区，区市县、先导区物业行政主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府，会同规划、建设、城市管理、消防、市政公用事业服务等有关部门，核实道路、排水、路灯、绿地、消防等附属设施设备权属，根据实际情况划分物业管理区域。
第七条 原有物业管理区域需要调整的，业主委员会、居（村）民委员会、相关单位均可提出物业管理区域调整申请，区市县、先导区物业行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府核实配套共用设施设备和物业服务用房分割、使用情况，并征得每个拟合并或拟分设区域范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，按照下列原则重新划分物业管理区域：
（一）符合本办法第五条规定的，可以重新划分物业管理区域。
（二）原有建筑规模较小的相邻物业管理区域，遵循规模经营、方便管理的原则，可以整合为一个物业管理区域。
第三章 区域划分备案
第八条 项目建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，依据本办法第五条相关规定确定物业管理区域划分方案。
项目建设单位应当将下列资料送交区市县、先导区物业行政主管部门备案：
（一）大连市物业管理区域备案表；
（二）规划设计条件相关文件；
（三）规划总平面图（用红笔标出物业管理区域边界）；
（四）共用设施设备名称、使用范围等主要情况；其中共用设施设备是指《辽宁省物业管理条例》第八十七条规定的内容。
我市工程建设项目审批制度改革后的新建项目，其规划设计条件相关文件、总平面图、物业服务用房等有关材料可从并联审批内部流转平台中进行信息采集。
第九条 区市县、先导区物业行政主管部门应当核实消防、照明、电气、监控、排水管网、道路、绿地等公共公用配套设施设备和物业服务用房权属情况和分割、使用情况，确定物业管理区域，在5个工作日内完成相关信息登记备案工作，并向建设单位出具区域备案回执，作为建设单位和物业服务企业承接查验要件之一，同时将区域备案回执抄送街道办事处或者乡镇人民政府。
第十条 区市县、先导区物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案，对业主提供免费查询。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第十一条 建设单位应将物业管理区域四至界限、备案回执及划定物业管理区域的规划总平面图在商品房销售合同中明示和商品房销售现场公示。
物业项目交付后，物业管理区域内总建筑面积、专有部分数量与备案信息不一致的，建设单位应当持相关证明材料到区市县、先导区物业管理行政主管部门更新物业管理区域信息。
第十二条 原有项目物业管理区域划分或者调整，区市县、先导区物业行政主管部门应指导建设单位或者物业服务企业按照本办法第八条规定提供相关材料并进行备案，同时向业主委员会或居（村）民委员会、物业服务企业出具区域备案回执。
无法提供相关材料的，区市县、先导区物业行政主管部门可以向规划、不动产登记等相关部门查询，各部门应当按照信息共享有关规定办理。
街道办事处或者乡镇人民政府负责将物业管理区域划分或者调整情况在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不少于7日。
第四章 区域管理
第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
具备成立业主大会条件但尚未划分物业管理区域的物业项目，在建设单位、居（村）民委员会或者10人以上业主联名提出成立业主大会申请时，区市县、先导区物业行政主管部门应该会同街道办事处或者乡镇人民政府划分物业管理区域，由街道办事处或者乡镇人民政府按照划定的物业管理区域组织成立业主大会。
第十四条 一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地应当作为一个整体，实行物业服务的，应由一个物业服务企业进行管理服务。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给具有经营凭证和相应资质的专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第十五条 划分后的物业管理区域，不得封闭原有规划的市政道路，不得有妨碍其他公共设施设置、维修及发挥使用功能的行为。
第十六条 区市县、先导区物业行政主管部门应当主动与有关部门联系沟通，建立物业管理区域管理沟通协调机制，积极推动、协调原有物业项目物业管理区域划分工作，统筹解决物业管理区域有关问题，完善物业管理区域档案，指导物业管理和服务工作有序进行。
第十七条 建设单位未按照本办法规定进行物业管理区域备案的，由辖区物业行政主管部门依职权责令限期改正。
相关单位未按照本办法规定履行监督管理职责的，依法追究相关责任。
第十八条 本办法自印发之日起施行。
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