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在深圳，有这样一种神奇的住宅：它不仅不限购，而且往往产生暴利。它是深圳发展中产生一种独特现象——由于土地面积严重缺乏，深圳不断通过拆除城中村或者违法建筑，来增加商品房的供应。根据深圳官方公布的数据，截至2014年末的时候，深圳有各种违法建筑37万栋，总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积，深圳这些“没有红本”的各类住房总面积，可能逼近6亿。 
上图是上海的建筑总量，可以看出，这样一个有着170多年开埠史的超大城市，历年累计的建筑物总面积也不过13.7亿平方米（其中住宅6.87亿平米），而深圳40年仅“城中村 违法建筑”就建了近6亿平米（其中包括工业厂房、商业等非住宅）。由于这些房子规划混乱、建筑质量差、密度高，所以拆除重建就成为深圳“城市更新”的一大任务。在拆除重建过程中，需要给房子的业主（往往是原村民）以补偿。补偿的方式，主要是回迁房。深圳的原村民在获得回迁房的时候，往往是一家数套、甚至数十套。领取房产证的时候，往往是一捆。而这些“原村民”为了提前享受生活，往往会在旧改动工之前出售获得的“回迁房”指标。而深圳旧改的力度又很大，所以在深圳就产生了“回迁房”市场。有一些中介公司专门从事这类生意。近年来，回迁房获利最高的案例，是华润在南山区的大冲旧改。在这个巨大的旧改项目里，产生了大冲城市花园、大冲都市花园等以回迁房为主的小区，当然还有国内著名的网红盘华润城。
这个旧改项目从2011年底启动，有部分村民在2012年初将自己的回迁房指标出售，当时比较普遍的价格是每平米2万元。2014年，旧改产生的商品房——华润城1期上市，售价是4万元。到了现在，旧改的纯商品小区（华润城）二手房已经卖到每平米16万元以上，而回迁房为主的大冲城市花园、大冲都市花园的二手房均价，也达到了14.3万元和12.6万元（贝壳报价）。其中小户型的，价格还要高一些。也就是说，2012年以每平米2万元买入回迁房指标的投资者，到现在8年的时间，房价上涨了6到7倍。那么问题来了：既然回迁房的利润这么高，是不是投资这样的房子稳住不赔？如果买，需要小心其中的哪些风险？大冲村民Z先生因为旧改，可以获得933.315㎡的回迁房。于是他决定，把其中部分指标出售，提前套现。2012年1月，买家X女士跟卖家郑先生签订了协议，以2万/㎡的价格，买下Z先生未来的175㎡拆迁补偿收益（即回迁房），合计350万。后来，Z先生看到房价上涨，要求加价20万。X女士称，最后约定增加的20万，她先付8万，过户后再付余款。在2012年11月23日前，她和家人陆陆续续付给Z先生358.745万元。2015年初房子交付，X女士顺利拿到钥匙，打算过户房产到自己名下。然而，Z先生一直没有配合办理过户，后来甚至失联。再往后，各种离奇的事情不断冒出来：有人拿着20年的租赁合同，说Z先生已经把房子租给了他。再往后，Z先生的一个亲戚冒出了出来，说Z先生欠了他597.5万元债务，外加利息84万元。在这个亲戚的起诉下，房产被法院查封。几经折腾，X女士和Z先生的购买协议在2017年12月被判定解除。下图是这一案件2019年11月再次审理后的公示文书。
按照X提交的转让协议及其补充协议，其与Z就涉诉房产成立房屋买卖合同关系，X依据合同享有债权请求权，但并不当然享有涉诉房产的所有权，涉诉房产尚未办理不动产权证书，更未转移登记至X名下，X迳行请求本院判决涉诉房产归其所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 如果你登录“中国裁判文书网”，查询“大冲城市花园”、“大冲都市花园”，可以找到多起类似的“购买回迁房”的纠纷。这就告诉我们：购买回迁房指标的时候，卖家反悔（或者出现债务纠纷）是买家面临的最大风险之一。其实在深圳回迁房的交易里，卖家“出状况”的比例并不高。相比之下，项目的烂尾的风险更大。旧改项目存在很多变数，比如可能会遇到钉子户，还可能遇到政策变化，或者开发商资金链断裂、甚至破产被收购等。即便一切顺利，一个旧改项目完整走下来，动辄需要5年以上，甚至十几年、二十几年。这是非常考验耐心和运气的。买回迁房住宅，绝大多数情况下可以突破限购，但往往需要支付全款，而且无法贷款。再加上无法准确预期交房时间，所以购房者一定要考虑资金成本，如果是自有资金，当然比较安全。如果是加杠杆，而且资金利息比较高，就很难控制风险。因为一旦出现烂尾、卖家反悔，你将很难套现。另外，不是所有的回迁房最终都能拿到红本，因为部分土地的性质比较复杂。还有的回迁房，需要持有10年、补地价才能转为红本。在购买回迁房指标的时候，不仅要跟卖家签约，一定还要跟开发商签约，并让村委会见证，在城市更新部门备案。在跟卖家签约的时候，尽量能搞清楚其家庭成员状况，最好是让对方夫妻双方都签字。另外，根据专业律师的建议：买回迁房的指标，一定要搞清楚卖家原来的房屋，有没有所谓的“绿本”（国土局“两规”后颁发的《房地产证》）和“猪肝本”（90年代宝安县政府颁发的房产证）。如果对方有上述确权的证书，当他反悔的时候往往对买家有较大杀伤力。如果他没有上述证书，反而对买家有利，因为反悔的时候没有有力的证据，法院往往不会支持卖方。最后需要提醒的是，回迁房升值空间的大小，跟配套、位置有很大关系。如果在政府重点发展的片区，规划档次高，比如上面说的大冲旧改，就容易升值。此外，是学位、地铁、商业等配套。如果学位好、靠近地铁、商业配套一流，房子就容易涨。大冲旧改，就集齐了上述所有关键因素，缺点是：容积率高、未来地面交通压力比较大。
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